不知何時起，物業(yè)已成為職業(yè)“背鍋俠”。無論在所管小區(qū)內發(fā)生任何意外事件，業(yè)主都會第一時間內歸咎于物業(yè)。

有時候，物業(yè)真的比竇娥還冤...

?高空拋物

某住宅小區(qū)，一名騎電動車經過的男子日前被疑似從高樓墜落的紅磚砸中。

事后，由于現(xiàn)場缺乏目擊者與相關證物，導致遲遲找不到真正的肇事者，受害者家屬把可能涉案的整幢樓除一樓外的全體業(yè)主和開發(fā)商，以及小區(qū)物業(yè)公司均告上法庭。

后法院審理認為，通過《中華人民共和國侵權責任法》對高空拋物行為責任進行了明確規(guī)定：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，假如找不到責任人，則推定所有住戶都有“拋物”的可能，應由所有住戶一起賠償。

高空墜物屬于個人違法行為，從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償。不屬于物業(yè)管理的范圍。

針對此類事故，物業(yè)管理部門可采取以下措施：

01進行高空維修、清洗外墻面等高空作業(yè)時，做好防護措施，防止物品不慎墜落。同時，在作業(yè)期間樹立指示牌提醒路人繞道行走或安排專門人員引導行人。

02平時需做好建筑外墻的檢查和日常養(yǎng)護，避免發(fā)生公共區(qū)域設施如外墻皮，公共區(qū)域玻璃，窗戶等物墜落，造成傷害。

03日常工作中，要通過多種形式進行宣傳教育，提高居民素質，從根本上杜絕高空拋物的現(xiàn)象發(fā)生。

04一旦出現(xiàn)高空墜物傷害事件，物業(yè)公司要做好搶救傷員和現(xiàn)場保護區(qū)工作，依據(jù)現(xiàn)場情況及時報警，并協(xié)助有關部門做好證據(jù)保全工作。

05對一些高空拋物多發(fā)部位進行監(jiān)控，以獲取事故的第一手材料和證據(jù)。

?房屋漏水

房屋漏水是物業(yè)管理中的“老大難”的問題，不少業(yè)主經常此類問題全部拋給物業(yè)，要求幫其解決房屋問題，若不然則拒絕繳納物業(yè)費。但其實，房屋漏水原因不同，責任對象也不同。

從滲漏原因分析，通常有以下幾種情況：

01開發(fā)商建房時由于設計失誤、選材不當、施工不規(guī)范等導致房屋本身存在質量問題而引發(fā)的滲漏；

02業(yè)主自身使用不當或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水；

03裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏；

04物業(yè)對共用設施設備管理不善造成的漏水；

05房屋年代久遠，防水材料老化失效。

根據(jù)《建筑工程質量管理條例》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，質保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。

對于因開發(fā)商建造的房屋質量不達標而造成的漏水：業(yè)主可以找第三人進行維修，由此產生的維修費用和給業(yè)主造成的損失應由開發(fā)商承擔。另外，若因為開發(fā)商的原因導致滲漏問題一直沒修好而過了5年保修期，開發(fā)商仍要擔責。

對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏：根據(jù)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。

對于因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏：比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家、屋頂?shù)乃涔芾聿簧茖е马敇亲艏衣┧?，物業(yè)公司應承擔失察或維修不及時的責任。

?下水管堵塞

不少市民都遭遇過下水道被堵的情況，如果造成了較大的損失，雖然無法查清是哪一戶干的壞事，但可以讓全體樓上業(yè)主“背鍋”。

某住宅就發(fā)生過因公用下水管道被鄰居的破布、濕巾等堵住，一樓住戶被污水反冒淹屋，家具、家電和木地板遭到不同程度浸泡的事件。

由于該事件無法確定堵塞物為該單元的哪一住戶所丟棄，但根據(jù)日常生活經驗可以合理推斷，此事是由于樓上各住戶未能合理使用排污管道導致，樓上各住戶均存在過錯的可能性。因此，樓上其余各住戶應共同承擔責任。

所以下水管被堵造成了損失，首先要弄清楚下水道被堵的原因究竟是什么：

01如果是因為下水管年久失修，物業(yè)公司又沒有及時發(fā)現(xiàn)維修，使得業(yè)主在正常使用過程中造成了溢水，那么物業(yè)公司應承擔違約賠償責任。

02如果是樓上業(yè)主使用不當造成的，例如將一些垃圾扔進下水管影響水管正常排水，那么就應該由樓上業(yè)主來賠償。物業(yè)公司如果已盡到合理的注意義務，沒有怠于履行及時發(fā)現(xiàn)故障并維修的義務，那么物業(yè)公司就不承擔責任。

?雪天滑倒

在雨雪天業(yè)主在小區(qū)內滑倒，物業(yè)公司是否擔責，這需結合現(xiàn)場實際情況而定。

01如果物業(yè)公司在下雪天，已經對路面及時進行了清理，并且掃出可通行道路，而業(yè)主執(zhí)意走在有積雪的地方摔倒。在這種情況下，業(yè)主作為完全民事行為能力人，則要為自己的行為買單，負全部責任。

02如果及時清理出來的道路，又有結冰、霜凍、積水等情況，物業(yè)公司沒有及時處理或者進行提醒，導致居民摔傷，物業(yè)公司因清潔不到位，需要承擔部分責任。