車同軌、書同文，討論問題基本概念要統(tǒng)一，不然難免南轅北轍。

    物業(yè)：是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。

    業(yè)主：是在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權人。

    專有部分：《物權法》說得太專業(yè)，通俗而不嚴密地表達就是戶門內(nèi)承重墻、樓板以外的，不含共有風道、下水管的空間、設施，以及戶門外你家的水、電、暖氣表，包含連接你家的管路。

    共有部分：通俗講物業(yè)專有部分以外的都屬于共用部分。一般含建筑物主體結(jié)構，共有空間、配套的圍墻、道路、綠化，水電氣暖、消防、電梯、監(jiān)控等設備設施。

    共有部分占房價比：以近10年占新建主流的高層為例，一般不低于50%。

    第一、地價一般占房價的40%，而共同使用權的土地一般占總用地的三分之二，所以房價中共有土地使用權大致占房價的27%。

    第二、建筑物除設備外的基建造價一般占房價的30%左右，而公攤占四分之一，所以公攤占總房價約8%。

    第三、水電氣暖、消防、電梯、監(jiān)控、景觀、綠化、道路、圍墻等一般占房價的15%。

    所以，如果你花100萬買套房子，不低于50萬買的都是共有部分。

    以上談了一些基本概念，下面談談新建樓盤，物業(yè)是如何進入小區(qū)的

    小區(qū)（或一期）竣工驗收前有個分戶驗收程序，它是由建設方組織施工、監(jiān)理、設計、物業(yè)公司共五方參加的驗收程序。所以說物業(yè)公司在分戶驗收前就要由建設方招標選定。

    一般如果建設方自己出資、控股有物業(yè)公司的，幾乎100%會被招標選定，原因就是竣工驗收后建設方要將共有部分管理權、運營權移交給物業(yè)公司，這種移交如果建設方不情愿，可以隨便找出許多技術的、制度的理由不移交。

    物業(yè)公司就是這樣進入小區(qū)的，這種由建設方招標選定的物業(yè)叫前期物業(yè)，意思就是多數(shù)業(yè)主沒有入住前，或入住后沒有及時選出業(yè)主委員會前，就由它負責小區(qū)物業(yè)管理。小區(qū)選出業(yè)委會后，認可前期物業(yè)，與其簽定管理（服務）合同后，前期物業(yè)就變成業(yè)主簽約物業(yè)了,不認可的，也可以炒魷魚。

    程序就是這么個程序，合不合理可以探討。一點，房屋共有部分無人打理，業(yè)主就無法收房（無水、無電、電梯不運行、各種設備設施不工作）。但相當小區(qū)從業(yè)主收房那一刻起，矛盾就產(chǎn)生了。

    下面列舉一些交房初期業(yè)主與物業(yè)的常見矛盾：

    1、業(yè)主認為物業(yè)公司提供的服務少，物業(yè)費高；

    2、業(yè)主認為小區(qū)設施、綠化等與售房宣傳時有出入，遷怒于物業(yè)公司；

    3、業(yè)主提出的物業(yè)專有部分質(zhì)量瑕疵，整修拖沓、不到位，遷怒于物業(yè)公司；

    4、業(yè)主不認可物業(yè)公司制定的小區(qū)管理制度等等。

    下面提兩個問題：

    第一，占房價一半的物業(yè)共有部分如何運行及維護？

    第二，物業(yè)公司和業(yè)主是什么關系？