全款購房

假設(shè)這套房子100萬，裝修需要10萬，其余費(fèi)用就是維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、契稅等。

買到的房子可以出租，一般來說100萬的房子，租金每月2000是可以達(dá)到的，而且出租出去，物管費(fèi)交由租客承擔(dān)。

五年，對(duì)這套房子的投入大概為：購房費(fèi)100萬、裝修費(fèi)10萬、維修+契稅+其他雜費(fèi)約5萬 ，總共花費(fèi)115萬。

對(duì)應(yīng)的房租收入，一般來說，一套房是租不滿一年的，按照每年租出去10個(gè)月計(jì)算，五年可以收租10萬。

最終你需要付出的成本為：115-10=105萬，也就是說，這套房子只需要漲5%就可以保本。

貸款購房

更多的投資者是貸款購房，優(yōu)勢(shì)在于占用資金少，30萬就可以購買100萬的房，但是需要付出一定的利息。

假設(shè)這套房價(jià)值100萬，首付30萬，貸款70萬，貸款期限為20年，商貸利率為5.39%。

所付出的成本為：30萬首付+契稅2萬+裝修10萬+4772月供*60期+維修費(fèi)1萬=71萬，再減去10萬租金，最終付出成本為61萬。這時(shí)候，還欠銀行58.76萬，加上投入成本61萬，五年后至少要賣120萬才能保本。也就是說房價(jià)漲幅必須達(dá)到20%以上才能保本。

當(dāng)然，有人會(huì)計(jì)算選擇成本，什么意思呢？

如果這筆錢不買房，而是存在銀行，五年3%的收益也是有的，所以如果要算上選擇成本，那么就要在上面的基礎(chǔ)上加上3%。

過去五年，一二線城市房價(jià)漲幅普遍在50-100%，以深圳為例，2015年1月，深圳房價(jià)均價(jià)為2.9萬/平米，2019年1月，深圳房價(jià)均價(jià)為5.4萬/平米，房價(jià)幾乎翻倍。

2014年1月，成都房價(jià)均價(jià)為8500元/平米，2019年1月，成都房價(jià)均價(jià)為1.3萬/平米，而且，這還是成都把周邊區(qū)縣納入統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，如果成都計(jì)算房價(jià)的區(qū)域與2014年不變，房價(jià)鐵定翻倍了。

以上兩地房價(jià)漲幅并不是個(gè)例，所以在過去5年中，如果你所投資的房子，沒有升值70%以上，就沒有跑贏平均數(shù)。

未來不建議投資樓市了，因?yàn)檎{(diào)控，未來五年房子漲幅被鎖定，一二線城市五年漲幅想要達(dá)到20%或許不困難，但是要達(dá)到更高，幾乎不可能。而這樣的漲幅只能抹平成本。