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這是每日進化論的第1期分享。

在這個時代，買房已和結(jié)婚同等重要，甚至更重要，俗語說：結(jié)婚不買房，就是耍流氓。

一套合適的房子，能給人極大的安全感和歸屬感。

而且，近20年來，房子一直是最好的投資品，雖然有時會下降，但總體穩(wěn)步上漲，而且漲得厲害，縣城的房子都8000一平了，更別提大城市。

也有不少人會把錢拿去投資理財，用錢生錢，但真正能做到理財?shù)腻X超過房租和房子增值的人，少之又少。

更多人其實并沒有理財能力，要么合伙做點生意，要么炒股票，或者借給別人，到頭來，越折騰，錢越少，還不如買房實在。

那到底該如何購置房產(chǎn)呢？

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購置房產(chǎn)整體思考分為兩個部分：內(nèi)部條件和外部條件。

內(nèi)部條件也就是你的收入水平，適合承擔怎樣的房產(chǎn)總價。

很多人買房，被動輒100w以上的房價給嚇退，我們完全可以利用金融杠桿來幫忙——銀行貸款。用3成首付即可，剩下金額銀行貸款。如何計算自己的購買能力？分享一條我的萬能參考公式：購買能力≈存款+月收入x80。

假設你有20w存款，月入8K左右，較為適合總價80w的房子。

貸款的年限，該怎么選擇? 記住，永遠要選手上現(xiàn)金流最多的方式。目前最久就選30年，越久代表月供越少，手上的現(xiàn)金流越多。現(xiàn)在銀行貸款普遍約5%的利息，30年時間，為通貨膨脹保駕護航。

現(xiàn)金流越多，生活越有保障。

我有個朋友，錢足夠買140平的房，但只買了100平，就是考慮到父母老了，可能會生病，孩子將來的教育，自己的工作等等，避免出現(xiàn)財務危機。

把手上的錢全部投到同一個地方，投資大忌。只要我能拿剩下來的現(xiàn)金流，進行利潤超過5%的投資，就已經(jīng)賺到。

再換個角度，我身邊炒房朋友的例子，用最低首付買入，在房產(chǎn)較猛的二線城市，兩年轉(zhuǎn)手利潤能達100w。

很多人會在買房時猶豫很久，如果你是首套房，就不要太猶豫了，先上車再說，以后有條件再置換。

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再說外部條件，外部條件則是選擇哪些房產(chǎn)是最具有性價比的。

要考慮的因素確實不少。我直接幫大家篩選出最重要的幾點：1.交通 2.戶型 3.小區(qū) 排名分先后。

為什么交通便利排位最高？因為通勤永遠是房價的痛點。

節(jié)省時間成本也是一種高性價比。寧愿選市中心小戶型，也不要選郊外大房子。尤其是投資，交通便利的小戶型最佳。總價低，需要它的年輕人一波又一波，最搶手。

如果手上預算只夠選擇較偏的地方，如何退而求其次？采光是必須要考慮的標準。

陽光和生活質(zhì)量正相關。可以這么說，提升一個空間品質(zhì)，最有效的方法是賦予陽光。陽臺向南的房子就是采光好，朝向南北的房子可以差20w以上。

你以為很重要的小區(qū)環(huán)境，反倒是其次。人是適應性強的群居動物，工作社群遠比居住社群重要。

當然，這只是一種策略，投資房、自住房、學區(qū)房，目的不同，策略也要相應改變。

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買房對普通人來說，是件大事，一定要當做一個項目來運營。

前期的收集資料，跟中介或房東的談判，都必不可少，就算中介費只砍掉0.1% 0.2% 也能省不少錢。

我一個朋友，買房專業(yè)戶，去廈門旅游，一上車就問出租車師傅：廈門房價多少呀？平常他們生意好嗎？有沒有受專車的影響？限購嗎？店鋪呢......

她買的房子不下10套，盡管已經(jīng)很熟悉，但她每次都非常謹慎，做足功課，認真對待。

為了最后關頭和中介房東殺價，足足準備了2個月：談判地點、房子信息、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場淡季旺季、房東信息、對手打感情牌如何應對、業(yè)務員業(yè)績壓力......

最后，那場談判，房東降價4W，比朋友的預算還少一萬，中介費從1.6個點砍到1.3，中介還承諾以后出租房子，不收朋友的中介費。

可能有人會問，要是談不下來怎么辦，豈不是前功盡棄？

當然不會，朋友在談判前看了足足150套房，這套房只是A計劃，談不下來，還有BCD....

買房其實特別鍛煉一個人的信息收集分析和個人財產(chǎn)分配能力，還有最重要的一點，勇于賺錢的魄力。

END