作者：李明君，山東省平陰縣華興法律服務(wù)工作室合伙人之一，曾在法院工作近三十年，主要從事民事和執(zhí)行工作，業(yè)務(wù)電話15552587869；

“以房抵債”是現(xiàn)實(shí)生活中極為常見的一種現(xiàn)象，但“以房抵債”的起因有所不同：有的是當(dāng)事人為了保障借貸合同的履行，達(dá)成“以房抵債”形式作為擔(dān)保的協(xié)議；有的是當(dāng)事人雙方在借貸期限屆滿后自愿達(dá)成“以房抵債”協(xié)議；有的是在法院執(zhí)行過程中當(dāng)事人達(dá)成“以房抵債”的和解協(xié)議等等。對(duì)于這些所謂的“以房抵債”協(xié)議到底是否具有法律效力，遇到此類糾紛時(shí)又該如何處理呢？

▌一、當(dāng)事人自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議是否有效？

當(dāng)事人將自己的房屋折價(jià)抵銷自己所負(fù)的債務(wù)是私權(quán)的一種運(yùn)用，并不為法律所禁止，但并不是所有的“以房抵債”協(xié)議都發(fā)生效力?？偟膩碚f，“以房抵債”必須同時(shí)具備以下幾個(gè)條件才會(huì)發(fā)生法律效力：

1、經(jīng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，將原本存在的債權(quán)本息轉(zhuǎn)化為“已付購(gòu)房款”，從而終止原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，創(chuàng)建房屋買賣合同關(guān)系。

但是需要注意的是，以下兩種情形不適用債權(quán)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的情形：

（1）當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿前直接約定以房抵債。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”四川省高級(jí)人民法院在李梅、簡(jiǎn)陽(yáng)市石板凳鎮(zhèn)瑞芬養(yǎng)殖場(chǎng)共有權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[（2018）川民申205號(hào)]中認(rèn)為：“《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條規(guī)定......《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定......這是法律關(guān)于禁止流押的規(guī)定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平?！?/p>

（2）作為民間借貸合同擔(dān)保的以房抵債協(xié)議在條件未成就時(shí)直接約定以房抵債。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。”最高人民法院在楊利民與羅琳、羅敏等民間借貸糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書[（2017）最高法民申974號(hào)]中認(rèn)為：“2016年5月31日，雙方根據(jù)借款協(xié)議中羅琳確認(rèn)的借款本息，就羅琳向楊利民償還借款相關(guān)事宜達(dá)成了協(xié)議。該協(xié)議第一條、第二條......兩條約定確實(shí)有以房抵債的內(nèi)容，但因該協(xié)議系多個(gè)條文組成，需結(jié)合協(xié)議全文來理解雙方簽訂協(xié)議的真實(shí)意思表示......協(xié)議作為原借款合同的從合同，重申了羅琳需按照原約定繼續(xù)償還借款本息，簽訂《商品房購(gòu)銷合同》后羅琳償還全部借款本息的義務(wù)仍然存在，并沒有產(chǎn)生債務(wù)已經(jīng)抵償?shù)慕Y(jié)果。因此，從協(xié)議整體約定來看，楊利民的本意并非支付對(duì)價(jià)購(gòu)買商品房，其真實(shí)意思仍是要求羅琳償還借款本金及利息，雙方簽訂協(xié)議的目的在于保障楊利民的債權(quán)得以順利受償。故一、二審判決認(rèn)定該協(xié)議并非是以物抵債協(xié)議，而是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保方式，并無(wú)不當(dāng)?！?/p>

2、不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效合同的情形。

《全國(guó)法院第八次民商事審判會(huì)議紀(jì)要》第17條規(guī)定：“當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一方要求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無(wú)效或者變更、撤銷，經(jīng)審查不屬于合同法第五十二條、第五十四條規(guī)定情形的，對(duì)其主張不予支持?！?/p>

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

3、雖經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商，將原有的債權(quán)本息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，但是要防止將原來超出法律規(guī)定的保護(hù)限額的高額利息合法化。新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院在湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案民事判決書[（2015）新民一初字第2號(hào)]中認(rèn)為：“在確認(rèn)商品房買賣合同合法有效的情況下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購(gòu)房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，且彥海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化?！?/p>

在當(dāng)事人“以房抵債”過程中，要注意以下幾點(diǎn)：

1）、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”當(dāng)事人達(dá)成“以房抵債”協(xié)議后，如果尚未辦理過戶手續(xù)，債權(quán)人請(qǐng)求法院確認(rèn)抵債所有權(quán)歸自己或者請(qǐng)求判決債務(wù)人履行抵債協(xié)議的，法院不予支持。但經(jīng)法院釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，法院應(yīng)繼續(xù)審理。

2）、當(dāng)事人自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議，且辦理了公證，但未辦理過戶手續(xù)的，不發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)。

3）、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”當(dāng)事人達(dá)成的“以房抵債”協(xié)議損害其他債權(quán)人或社會(huì)公共利益的，該協(xié)議無(wú)效。當(dāng)事人就“以房抵債”自行達(dá)成協(xié)議后，沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，并不能阻止其他債權(quán)人對(duì)抵債物主張權(quán)利。

▌二、“以房抵債”調(diào)解書是否發(fā)生法律效力？

當(dāng)事人達(dá)成“以房抵債”協(xié)議，要求人民法院出具民事調(diào)解書，那么人民法院出具的這類調(diào)解書是否具有法律效力？最高人民法院研究室在《關(guān)于以物抵債調(diào)解書是否具有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的研究意見》中認(rèn)為：“物權(quán)法第二十八條規(guī)定的‘人民法院的法律文書’應(yīng)當(dāng)包括判決書、裁定書和調(diào)解書。但以物抵債調(diào)解書只是對(duì)當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，并非對(duì)物權(quán)權(quán)屬的變動(dòng)。因此，不宜認(rèn)定以物抵債調(diào)解書能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)。”

山東省德州市中級(jí)人民法院在姚國(guó)慶與王蒙、欒建兵等所有權(quán)糾紛二審民事判決書[（2015）德中民終字第226號(hào)]中認(rèn)為：“生效的原審法院（2011）寧民初（調(diào)）字第187號(hào)民事調(diào)解書所確定的以物抵債，是否導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的問題，參照最高人民法院研究室關(guān)于以物抵債調(diào)解書是否具有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的研究意見，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的‘人民法院的法律文書’應(yīng)當(dāng)包括判決書、裁定書和調(diào)解書。但以物抵債調(diào)解書只是對(duì)當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，并非對(duì)物權(quán)權(quán)屬的變動(dòng)。因此，涉案的不動(dòng)產(chǎn)也因沒有辦理過戶設(shè)權(quán)登記，未導(dǎo)致涉案不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。案外人原寧津縣土產(chǎn)雜品公司作為涉案不動(dòng)產(chǎn)的原始取得所有人，雖未辦理房產(chǎn)登記，該登記為宣示登記，而不是設(shè)權(quán)登記，因此，案外人原寧津縣土產(chǎn)雜品公司其對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移。”

民事調(diào)解書的本質(zhì)在于對(duì)調(diào)解協(xié)議的確認(rèn)，而以物抵債調(diào)解協(xié)議作為協(xié)議的一種，其本質(zhì)屬于債的范疇，此協(xié)議所產(chǎn)生的直接后果是一方當(dāng)事人取得要求移轉(zhuǎn)抵債物所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，另一方當(dāng)事人則負(fù)有移轉(zhuǎn)此抵債物所有權(quán)的義務(wù)，即要將動(dòng)產(chǎn)的抵債物進(jìn)行交付，將不動(dòng)產(chǎn)辦理過戶登記，在雙方當(dāng)事人未辦理相應(yīng)的登記過戶手續(xù)時(shí)，案涉房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。對(duì)于當(dāng)事人達(dá)成以房抵債協(xié)議，要求人民法院出具調(diào)解書的問題，《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第16條規(guī)定：“當(dāng)事人達(dá)成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書的，人民法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查協(xié)議是否在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成；對(duì)存在重大誤解或顯失公平的，應(yīng)當(dāng)予以釋明；對(duì)利用協(xié)議損害其他債權(quán)人利益或者規(guī)避公共管理政策的，不能制作調(diào)解書；對(duì)當(dāng)事人行為構(gòu)成虛假訴訟的，嚴(yán)格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規(guī)定處理；涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機(jī)關(guān)處理。”

不僅如此，對(duì)于執(zhí)行程序中，當(dāng)事人達(dá)成“以房抵債”協(xié)議要求人民法院出具民事裁定書的問題，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行和解若干問題的規(guī)定》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人達(dá)成以物抵債執(zhí)行和解協(xié)議的，人民法院不得依據(jù)該協(xié)議作出以物抵債裁定?！币虼耍ㄔ翰荒苤苯右罁?jù)當(dāng)事人達(dá)成的“以房抵債”出具調(diào)解書，在執(zhí)行過程中，也不能依據(jù)當(dāng)事人達(dá)成的“以房抵債”和解意見出具民事裁定書。

▌三、未經(jīng)法院拍賣是否可以“以房抵債”？

在執(zhí)行程序中，人民法院未經(jīng)拍賣、變賣程序是否可以直接以房抵債？《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》【法釋〔2015〕5號(hào)】第四百九十一條規(guī)定：“經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的，人民法院可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)。對(duì)剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償?！钡谒陌倬攀l規(guī)定：“被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無(wú)法拍賣或者變賣的，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的,人民法院可以將該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作價(jià)后交付申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)，或者交付申請(qǐng)執(zhí)行人管理；申請(qǐng)執(zhí)行人拒絕接收或者管理的，退回被執(zhí)行人?！?/p>

從上述規(guī)定可以看出，人民法院未經(jīng)拍賣、變賣直接以房抵債必須具備以下幾個(gè)條件：

1、申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人達(dá)成合意。

2、人民法院要依照相關(guān)程序?qū)Ψ课葸M(jìn)行作價(jià)。

3、不得損害其他債權(quán)人和社會(huì)公共利益。

最高人民法院在中國(guó)工商銀行股份有限公司成都青華路支行與成都市春熙大廈房屋開發(fā)公司金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書【（2016）最高法執(zhí)監(jiān)172號(hào)】中認(rèn)為：“本案中，成都中院對(duì)案涉房產(chǎn)未經(jīng)拍賣直接作價(jià)以房抵債，必須依照上述法律的規(guī)定。因此，考察成都中院的以房抵債裁定是否符合法律規(guī)定，重點(diǎn)要審查的問題是該以房抵債裁定作出前是否經(jīng)當(dāng)事人雙方的同意。關(guān)于成都中院以房抵債裁定作出前，雙方當(dāng)事人是否同意以物抵債的問題。第一，本案卷宗材料中未見雙方當(dāng)事人在以房抵債裁定作出前均同意以物抵債的任何記載。雖然成都中院的原執(zhí)行案件承辦人稱，當(dāng)時(shí)雙方當(dāng)事人對(duì)以物抵債肯定是同意了，但同時(shí)也承認(rèn)并未進(jìn)行書面記載。無(wú)論本案的客觀事實(shí)在當(dāng)時(shí)是怎樣的狀態(tài)，從卷宗材料記載的事實(shí)看，一方面工行青華路支行對(duì)估價(jià)報(bào)告提出了異議且明確反對(duì)法院直接裁定以房抵債，另一方面春熙公司對(duì)法院直接以房抵債未見明確意思表示。本案沒有足夠的證據(jù)證明春熙公司在以房抵債裁定作出前，以口頭或者書面的方式表示同意。這種事實(shí)狀態(tài)不符合上述法律規(guī)定以房抵債‘經(jīng)申請(qǐng)人和被執(zhí)行人同意’的要求。”

在以房抵債過程中，需要注意以下幾個(gè)問題：

1、當(dāng)事人接受“以房抵債”裁定書，并非代表當(dāng)事人同意“以房抵債”?！耙苑康謧焙弦馐欠墙?jīng)拍賣以房抵債的法定條件，如果事前未經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，或未以書面的形式確認(rèn)“以房抵債”，即使人民法院制作了“以房抵債”的民事裁定書，且雙方當(dāng)事人也實(shí)際簽收，但也不代表當(dāng)事人同意法院裁定“以房抵債”。

2、執(zhí)行和解是當(dāng)事人之間的一種私法行為，屬于執(zhí)行和解的一種，但不宜由法院出具裁定書直接確認(rèn)。執(zhí)行程序中，對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行一般應(yīng)首先選擇拍賣處理。但是當(dāng)事人自愿協(xié)商以房抵債的，屬于當(dāng)事人自行和解的形式，法院對(duì)此并不禁止。但當(dāng)事人和解不得損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。 

3、經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人達(dá)成合意后，必須是不損害其他債權(quán)人和社會(huì)公共利益，人民法院才可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)作價(jià)交付申請(qǐng)執(zhí)行人以抵償債務(wù)。這里所講的“作價(jià)”必須是經(jīng)具有相關(guān)質(zhì)資的部門進(jìn)行評(píng)估鑒定，避免被執(zhí)行人與申請(qǐng)執(zhí)行人達(dá)成和解協(xié)議而惡意逃債。

4、以房抵債必須辦理過戶手續(xù)。以房抵債屬實(shí)踐性法律行為，未辦理過戶手續(xù)前可以反悔。只有辦理了過戶手續(xù)，物權(quán)才轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，原來的債務(wù)消滅。