知名地產(chǎn)界學(xué)者、世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松曾對(duì)中國(guó)地產(chǎn)趨勢(shì)引用了這樣的一個(gè)觀點(diǎn)：三十年為一世而道更。

《說(shuō)文解字》里認(rèn)為，一生為一甲子，三十年即為一世。每過(guò)“一世”，大道就會(huì)發(fā)生變革。

從1949年來(lái)看，我們已經(jīng)經(jīng)歷了2世，今年正是第三世第一個(gè)十年的結(jié)束，而每世又分為三個(gè)十年，在我們看來(lái)又可以理解成：混沌、發(fā)展、成熟三個(gè)小階段。

“對(duì)于WE+酷窩來(lái)說(shuō)，成立的四年正經(jīng)歷了這一世混沌的最后四年。

因此，在經(jīng)過(guò)前幾年的發(fā)展和嘗試后，我們的‘變道之路’是時(shí)候步入快車(chē)道了。“——WE+酷窩COO（首席運(yùn)營(yíng)官）王鍇在談及戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)如是說(shuō)道。

沒(méi)錯(cuò)，在2019年我們有了新任COO。

新崗位上的，依然是老朋友，原WE+酷窩CSO兼上海大區(qū)總經(jīng)理、大家口中親切的“鍇哥”，如今是WE+酷窩COO兼上海大區(qū)總經(jīng)理，目前的職責(zé)包括全國(guó)空間運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)資金管控、產(chǎn)品迭代設(shè)計(jì)、品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃等。

王鍇先后擔(dān)任萬(wàn)通地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)、新地集團(tuán)辦公樓事業(yè)部總經(jīng)理。后創(chuàng)立了LINKPLACE聯(lián)合辦公空間。

2015年加入我們后，他一直在實(shí)踐與研究新型辦公需求的用戶場(chǎng)景，服務(wù)功能、產(chǎn)品組合及線上管理系統(tǒng)&智能硬件。在企業(yè)社群及用戶協(xié)作方面進(jìn)行了大量的探索。

鍇哥在聯(lián)合辦公行業(yè)正處于風(fēng)口浪尖時(shí)走馬上任，面對(duì)迷霧重重的前路，他卻有著清晰的方向。

談到當(dāng)年做聯(lián)合辦公的機(jī)緣，鍇哥告訴我們，是因?yàn)轭A(yù)見(jiàn)到了傳統(tǒng)地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)。

“因?yàn)榇饲耙恢痹趥鹘y(tǒng)商用地產(chǎn)領(lǐng)域摸索，看到原來(lái)資管邏輯及方法已經(jīng)無(wú)法滿足新用戶群體對(duì)產(chǎn)品、技術(shù)及服務(wù)的需求，而這三個(gè)要素同現(xiàn)有的內(nèi)容完全不在一個(gè)維度上。

我們認(rèn)為打破現(xiàn)有規(guī)則及藩籬，再次聚力融合，提供基于用戶需求的精益化的空間服務(wù)，才能達(dá)成我們理想中的辦公暨資管形態(tài)：1. 分布式集中辦公（去中心）、2. 線下融合線上的用戶平臺(tái)（平臺(tái)化）、3. 基于標(biāo)準(zhǔn)化空間及眾包平臺(tái)的無(wú)邊界公司（協(xié)作共創(chuàng)）。

 ‘萬(wàn)通六君子’之一的馮侖經(jīng)常提提的一句話是：理想很豐滿、現(xiàn)實(shí)很骨感。

我們似乎看到了未來(lái)的趨勢(shì)，但是要走過(guò)去才是成功，畢竟我們不是劉慈欣，把故事變成真正盈利的商業(yè)模式才是我們的目標(biāo)。

舉個(gè)不太恰當(dāng)?shù)睦?，如果把我們的理想的‘無(wú)邊界辦公’比作5G，那我們目前所處的市場(chǎng)水平還停留在2G時(shí)代。

因此，我們需要理性的通過(guò)3G、4G來(lái)過(guò)度。‘時(shí)間可以縮短，過(guò)程不能省略’。這幾年大家迂回得都有些遠(yuǎn)了，是時(shí)候回到合適的道路繼續(xù)出發(fā)。”

在鍇哥看來(lái)，“聯(lián)合辦公”的定義其實(shí)長(zhǎng)期以來(lái)都被局限了。大家習(xí)慣于將聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間稱為共享辦公。但從某種意義上說(shuō)，“共享”僅僅是方法，而非模式。

“在對(duì)空間進(jìn)行精益賦能的過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)最傳統(tǒng)的三件事才是核心，效率、成本、體驗(yàn)。并且這三點(diǎn)內(nèi)容已經(jīng)橫跨了以往傳統(tǒng)辦公及服務(wù)領(lǐng)域的AM和FM兩大維度。

在我看來(lái)，不論是傳統(tǒng)資管維度，還是聯(lián)合辦公領(lǐng)域，這三點(diǎn)仍有很大的進(jìn)步空間，這個(gè)有機(jī)會(huì)再詳細(xì)與大家分享。

現(xiàn)在WE+酷窩的定位早已不再局限于聯(lián)合辦公，我們提供的新服務(wù)是對(duì)辦公用戶及產(chǎn)品組合的服務(wù)管理，并且從2016年開(kāi)始，就此進(jìn)行了大量的探索及實(shí)踐。

其中就包括了對(duì)大企業(yè)、持有型業(yè)主、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、小微團(tuán)隊(duì)及中型企業(yè)的不同內(nèi)容的辦公及服務(wù)解決方案。

因此，我們的‘變道’不是急轉(zhuǎn)彎，而是水到渠成的轉(zhuǎn)型升級(jí)。此前我們一直在做的對(duì)未來(lái)辦公模式的探索和城市更新的實(shí)踐，都是新服務(wù)的基礎(chǔ)。”

◆針對(duì)大企業(yè)，空間服務(wù)及產(chǎn)品定制事實(shí)上已是我們重點(diǎn)聚焦的板塊。

我們能夠提供選址、設(shè)計(jì)、工程裝修管理、智能硬件解決方案到后期運(yùn)營(yíng)等全周期一站式12個(gè)維度的服務(wù)。已有案例包括：

1、2018年，匯豐環(huán)球運(yùn)營(yíng)中心整租了廣州中洲空間的近900工位、字節(jié)跳動(dòng)近百人的研發(fā)團(tuán)隊(duì)和旗下‘懂車(chē)帝’分別入駐了杭州EFC美國(guó)中心和西安綠地中心空間。

WE+酷窩廣州中洲中心空間

2、WE+酷窩于 2016年成立了50人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，解決大企業(yè)的空間痛點(diǎn)與訴求，提供專屬定制服務(wù)。

這支團(tuán)隊(duì)曾為上汽大眾、華為上海研究院、寶潔等500強(qiáng)企業(yè)提供過(guò)空間規(guī)劃及用戶維度的服務(wù)，并被30余家收錄至服務(wù)商目錄。

3、在長(zhǎng)達(dá)兩年（2017及2018）的上汽大眾總部的戰(zhàn)略咨詢中，我們收集了638份空間問(wèn)卷，109條建議，34個(gè)創(chuàng)意idea，8場(chǎng)用戶參與工作坊，充分了解了90后的真實(shí)空間及服務(wù)需求。

王鍇攜專家團(tuán)隊(duì)對(duì)上汽大眾進(jìn)行空間戰(zhàn)略咨詢

基于我們總結(jié)的未來(lái)辦公趨勢(shì)，從人性化、移動(dòng)智能化、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)與成本管控四個(gè)角度，對(duì)企業(yè)的功能、動(dòng)線及場(chǎng)景做了改造，有效提升了員工的辦公效率與敬業(yè)度，敬業(yè)度也是目前較為主流的生產(chǎn)力評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

◆針對(duì)持有型業(yè)主的存量資管案例包括：

1、為上海醫(yī)藥集團(tuán)大廈、上海藥材公司等業(yè)主提供了基于效率及體驗(yàn)的存量空間改造規(guī)劃及咨詢服務(wù)；

2、為永華大廈及春申江大廈等存量持有型業(yè)主提供了基于凈租金收益最大化、前置運(yùn)營(yíng)和服務(wù)模型的升級(jí)改造方案，有效提高了空間效率、成本及體驗(yàn)，并主導(dǎo)最終的實(shí)施及營(yíng)運(yùn)工作；

3、為新業(yè)坊源創(chuàng)（部分產(chǎn)品）及永華大廈提供了獨(dú)家租賃代理服務(wù)；

4、為數(shù)家上海大型國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了持有型商辦資產(chǎn)的前期產(chǎn)品規(guī)劃咨詢，以最終收益為導(dǎo)向，從定位、產(chǎn)品、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)內(nèi)容、設(shè)計(jì)、軟硬件系統(tǒng)等維度進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。

“下個(gè)十年的辦公產(chǎn)品更像酒店經(jīng)營(yíng)，服務(wù)內(nèi)容及運(yùn)營(yíng)邏輯占據(jù)主導(dǎo)地位，產(chǎn)品要交給最終落地的人來(lái)做。規(guī)劃定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)交給商業(yè)咨詢公司和設(shè)計(jì)單位的日子一去不復(fù)返了。”

◆在地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)方面，WE+酷窩協(xié)同瑞威資本、建工基金、光大安石等專業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了從項(xiàng)目獲取、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、管理運(yùn)營(yíng)、退出機(jī)會(huì)等多維度的交流及探索。

同時(shí)我們的基石投資方之一柯羅尼資本聯(lián)合云起資本成立了百億基金，專注于城市更新產(chǎn)業(yè)。

“經(jīng)過(guò)大家的努力，相信我們即將在存量資產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)新案例。”

▲城市更新基金簽約儀式

WE+酷窩創(chuàng)始人兼CEO 劉彥燊 （右）

云起資本創(chuàng)始合伙人 布和  （左）

◆針對(duì)小微團(tuán)隊(duì)及中小企業(yè)，我們此前已經(jīng)通過(guò)上海、北京、廣州、成都、西安等十余個(gè)城市的空間來(lái)幫助他們快速成長(zhǎng)。

WE+酷窩上海復(fù)興廣場(chǎng)空間

WE+酷窩北京三元橋空間

WE+酷窩廣州289創(chuàng)意園空間

WE+酷窩成都少城視井空間

WE+酷窩西安綠地中心空間

今后，我們將繼續(xù)為他們賦能，提供更有品質(zhì)及質(zhì)感的超甲級(jí)辦公體驗(yàn)、一站式服務(wù)以及各類(lèi)資源對(duì)接，結(jié)合我們的戰(zhàn)略資源能力，幫助這些團(tuán)隊(duì)快速發(fā)展，為用戶節(jié)省經(jīng)營(yíng)開(kāi)支，為客戶提供業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

至于“資產(chǎn)管理輸出”，這一服務(wù)雖聽(tīng)來(lái)陌生，但卻是我們一直在探索的課題，也是今后WE+酷窩的重點(diǎn)發(fā)展方向。

正是在此前各種更新案例的實(shí)踐中，我們看到了現(xiàn)有資產(chǎn)管理模式的缺陷。

與增量資產(chǎn)相比，存量資管在成本控制、區(qū)域規(guī)劃乃至功能設(shè)定上都要求得更為苛刻。

因此需要考慮的因素更為復(fù)雜，這要求管理方必須把一切細(xì)節(jié)做到完美，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的提升。

但傳統(tǒng)資產(chǎn)管理模式下，對(duì)存量物業(yè)的改造僅僅停留在“化妝整容”的階段。設(shè)計(jì)、招商與運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)均是業(yè)主委托不同代理機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施。

由于每個(gè)機(jī)構(gòu)都是基于任務(wù)制各自為政，缺乏對(duì)整體產(chǎn)品的分析與梳理，導(dǎo)致空間的效率、成本與體驗(yàn)分裂。

“通過(guò)大量的管理經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)，我們已經(jīng)打磨出了一套將設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)整合為一的立體資管解決方案，這是對(duì)存量物業(yè)的‘基因再造’。”

WE+酷窩的資管模式會(huì)從客戶角度出發(fā)，來(lái)設(shè)計(jì)空間、配備智能硬件、提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

通過(guò)效率、成本、體驗(yàn)三位一體的整合，從前期定位規(guī)劃階段開(kāi)始入手，到建筑設(shè)計(jì)、招商、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，全程參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

我們的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)將會(huì)去考慮招商與市場(chǎng)的需求，招商有設(shè)計(jì)和方案的研判能力，而運(yùn)營(yíng)則會(huì)根據(jù)實(shí)際情況向設(shè)計(jì)與招商提供執(zhí)行意見(jiàn)。

春申江大廈分析概覽

在進(jìn)行產(chǎn)品分析時(shí)，我們會(huì)從產(chǎn)品的退出來(lái)看投資情況、從服務(wù)來(lái)看產(chǎn)品優(yōu)劣、從運(yùn)營(yíng)來(lái)看技術(shù)配置。

同時(shí)在整個(gè)過(guò)程中，我們會(huì)搭建基于凈租金最大化的財(cái)務(wù)和資產(chǎn)管理模型，以此來(lái)優(yōu)化方案。

通過(guò)我們的管理輸出，業(yè)主方可以找到辦公產(chǎn)品組合中租金、租期、面積的最佳平衡點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)凈租金收益最大化的目標(biāo)。

永華大廈

WE+酷窩上海永華大廈空間

“就拿我們的永華大廈空間來(lái)說(shuō)，我們對(duì)大樓現(xiàn)狀進(jìn)行了評(píng)估，對(duì)周邊情況進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，并進(jìn)行了功能組織、動(dòng)線及場(chǎng)景分析，以此做出了改造后收益測(cè)算、產(chǎn)品整體改造規(guī)劃報(bào)告與招商執(zhí)行計(jì)劃等。

在規(guī)劃后我們完成了改造、招商及運(yùn)營(yíng)的執(zhí)行。在我們的資管模式下，永華大廈的凈租金提高了約40%。”

 “目前行業(yè)的動(dòng)蕩并不是下行的預(yù)兆，而是轉(zhuǎn)型升級(jí)的信號(hào)。‘效率提升、服務(wù)共享、無(wú)界協(xié)作’將會(huì)是WE+酷窩，也是未來(lái)辦公的理想狀態(tài)。”

談及未來(lái)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)規(guī)劃，鍇哥給出了客觀而踏實(shí)的看法：

1、  從提升空間效率來(lái)看，可以通過(guò)針對(duì)物理空間的技術(shù)和方法論來(lái)實(shí)現(xiàn)；

2、  從實(shí)現(xiàn)共享和服務(wù)這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，基于用戶行為的軟硬件技術(shù)優(yōu)化可以達(dá)成；

3、  無(wú)界協(xié)作是最困難也是最后的關(guān)鍵，需要更多各維度的服務(wù)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化及平臺(tái)化后，通過(guò)適當(dāng)?shù)倪壿嫼头椒ㄖ亟M后才能達(dá)到。

“因此我們不會(huì)去揠苗助長(zhǎng)，把1、2兩項(xiàng)的基礎(chǔ)部分做好做精，才是我們現(xiàn)在需要努力的方向，其他的交給時(shí)間。”

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