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陳枝輝 北京天同律師事務(wù)所 審判研究ilawtalk 導(dǎo)讀：天同碼，是北京天同律師事務(wù)所借鑒英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理和提煉司法判例的裁判規(guī)則，進(jìn)而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。經(jīng)與天同訴訟圈商定，審判研究每周獨家推送全新天同碼系列。 文后另附：天同碼 230 篇往期鏈接。 天同碼導(dǎo)航圖 本期天同碼，案例來源于《人民法院報·案例精選》2014年至2018年部分房屋買賣交付糾紛精選案例。 規(guī) 則 要 述 01 . 交房后雖未經(jīng)質(zhì)監(jiān)站驗收，開發(fā)商不構(gòu)成逾期交付 經(jīng)五大責(zé)任主體驗收合格，購買人如期收房后，僅以未經(jīng)質(zhì)監(jiān)站驗收為由，主張逾期交付違約責(zé)任的，不予支持。 02 . 買受人行使解除權(quán)超過除斥期間，應(yīng)視為放棄權(quán)利 商品房出賣人逾期辦證，買受人解除權(quán)行使超過法定除斥期間，應(yīng)視為已放棄該項權(quán)利，只能主張相應(yīng)違約責(zé)任。 03 . 因拆遷導(dǎo)致無法且無必要辦過戶，買方尾款應(yīng)給付 先履行非金錢債務(wù)方已履行主給付債務(wù)，其在法律及事實上不能繼續(xù)履行從給付債務(wù)的，對方不得以此拒絕履行。 04 . 基于同一持續(xù)性違約數(shù)次訴訟，違約金不當(dāng)然調(diào)低 基于同一持續(xù)性違約行為數(shù)次訴訟，后續(xù)訴訟中債務(wù)人再次以違約金過高請求調(diào)低的，無特殊理由，應(yīng)不予支持。 05 . 符合“使用條件”的“通電”，應(yīng)理解為并非臨電 當(dāng)商品房預(yù)售合同雙方對約定符合“使用條件”的“通電”格式條款理解發(fā)生爭議時，應(yīng)認(rèn)定并非接入臨時用電。 06 . 一方違約，對方放棄約定解除權(quán)的，不得再行主張 守約方在因?qū)Ψ竭`約享有約定合同解除權(quán)后又自愿棄權(quán)的，約定解除權(quán)視為消滅，不得再行主張新的約定解除權(quán)。 07 . 合同長期履行形成僵局，可適用情勢變更規(guī)則處理 合同長期拖延履行僵局中，不論是繼續(xù)履行還是解除，均可能導(dǎo)致雙方的利益嚴(yán)重失衡的，應(yīng)適用情勢變更規(guī)則。 08 . 二手房買賣中，賣方逾期遷戶的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 二手房買賣合同就出賣人戶口遷移逾期違約責(zé)任已約定違約金，出賣人提出下調(diào)違約金申請后，法院可酌情確定。 規(guī) 則 詳 解 01 . 交房后雖未經(jīng)質(zhì)監(jiān)站驗收，開發(fā)商不構(gòu)成逾期交付 經(jīng)五大責(zé)任主體驗收合格，購買人如期收房后，僅以未經(jīng)質(zhì)監(jiān)站驗收為由，主張逾期交付違約責(zé)任的，不予支持。 標(biāo)簽：房屋買賣｜逾期交房｜竣工驗收｜質(zhì)監(jiān)站驗收 案情簡介：2013年1月，李某與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，約定交房日期在2012年年底前，將經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察設(shè)計單位、質(zhì)監(jiān)站五大責(zé)任主體聯(lián)合驗收合格的商品房交付買受人使用。2013年2月，商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位驗收合格。2016年，李某訴請開發(fā)公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。 法院認(rèn)為：①雙方約定交房期限在簽訂合同之前，屬于自始履行不能的約定，事實上不可能履行，故該約定自始不發(fā)生法律效力，應(yīng)視為雙方對交房期限約定不明，涉案房屋于2013年經(jīng)驗收合格，且李某已收到房屋鑰匙，故李某于2016年向法院起訴開發(fā)公司逾期交房違約已超過訴訟時效，故對其訴訟請求，不予支持。②住建部關(guān)于《建筑工程五方責(zé)任主體項目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法的通知》《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的五大責(zé)任主體均不包括質(zhì)監(jiān)站。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第3條、第16條、第46條、第49條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。2013年，開發(fā)公司組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位驗收，出具工程竣工驗收報告即是驗收合格時間。但在五大責(zé)任主體驗收合格后，需等候質(zhì)監(jiān)站驗收、備案，質(zhì)監(jiān)站驗收、備案在本案中并不影響雙方約定的經(jīng)五大責(zé)任主體驗收合格后交房行為成立，在交房后作出亦不影響房屋交接和使用，亦未對雙方合同目的實現(xiàn)產(chǎn)生實質(zhì)性不利影響，亦未給李某造成實際損失，故雙方約定的五大責(zé)任主體指的是建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計五家單位，不包括質(zhì)監(jiān)站。本案中，開發(fā)公司已履行了作為建設(shè)單位的驗收義務(wù)。未經(jīng)質(zhì)監(jiān)站驗收的房屋，購買人有權(quán)拒絕接受；存在質(zhì)量問題的可選擇侵權(quán)或違約損害賠償請求權(quán)利救濟(jì)，但不能以此為由主張逾期交房違約責(zé)任。判決駁回李某訴請。 實務(wù)要點：經(jīng)五大責(zé)任主體驗收合格后，購買人如期接收開發(fā)商交付的房屋鑰匙并入住，雖交付時未經(jīng)質(zhì)監(jiān)站驗收，但開發(fā)商交房后按法定程序取得質(zhì)監(jiān)合格證明，并不存在房屋質(zhì)量問題。購買人僅以未經(jīng)質(zhì)監(jiān)站驗收的瑕疵交付向開發(fā)商主張逾期交付違約責(zé)任的，不予支持。 案例索引：河南高院（2017）豫民再368號“李某與某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案”，見《購房人收房后以未經(jīng)質(zhì)監(jiān)站驗收為由主張逾期交付違約責(zé)任的不予支持——河南高院判決李衛(wèi)峰與遠(yuǎn)華公司房屋買賣合同糾紛案》（萬宗杰），載《人民法院報·案例精選》（20180412:06）。 02 . 買受人行使解除權(quán)超過除斥期間，應(yīng)視為放棄權(quán)利 商品房出賣人逾期辦證，買受人解除權(quán)行使超過法定除斥期間，應(yīng)視為已放棄該項權(quán)利，只能主張相應(yīng)違約責(zé)任。 標(biāo)簽：房屋買賣｜逾期辦證｜除斥期間 案情簡介：2011年，吳某與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，約定開發(fā)公司2013年7月13日前辦理權(quán)屬證書，“因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方按下列辦法處理：①買受人退房，出賣人在買受人要求退房之日起90日內(nèi)退還房款，并按已付房價款的1%賠償損失；②買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?！?012年7月12日，開發(fā)公司向吳某交付房屋，但未能開具正式房屋銷售發(fā)票。2014年8月1日，開發(fā)公司取得開發(fā)小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)初始登記證明單。2015年5月7日，吳某向法院起訴，要求解除雙方所簽商品房買賣合同。 法院認(rèn)為：①最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條和第19條分別規(guī)定了商品房買賣合同解除的兩種情形。比較而言，兩法條有下列不同之處：首先，違約后果不同。第15條規(guī)定的情形是合同雙方可以履行義務(wù)但未履行，可以督促對方履行；第19條則是指合同因出賣人違約，已無法履行或無履行必要，如房屋滅失或土地使用手續(xù)不合法等原因?qū)е聼o法辦理房屋權(quán)屬證書。其次，立法本意不同。解除權(quán)屬于形成權(quán)，僅憑單方意思表示即可發(fā)生效力。在第15條規(guī)定情形下，合同尚有繼續(xù)履行可能，權(quán)利人可在行使解除權(quán)和要求繼續(xù)履行之間作出選擇，但法律必須給予其一定期間限制。若權(quán)利人長期不行使解除權(quán)，會影響當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定，進(jìn)而影響交易安全，故若超過一定期限不行使解除權(quán)，應(yīng)視為權(quán)利喪失。但第19條規(guī)定的解除情形是合同已無繼續(xù)履行可能，則無規(guī)定行使解除權(quán)期限必要。再次，救濟(jì)方式不同。合同中，在一方出現(xiàn)違約情形時，行使解除權(quán)成為當(dāng)事人自救的一種手段。在第15條中當(dāng)事人可在經(jīng)過催告期限后要求解除合同或直接要求對方繼續(xù)履行義務(wù)，但第19條由于構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致訂立合同所期望經(jīng)濟(jì)利益已無法實現(xiàn)，只能要求解除合同，并要求違約方賠償損失。②本案中，開發(fā)公司已按約定向吳某交付房屋，合同已部分履行，且其并未向吳某明示不再向產(chǎn)權(quán)管理部門提供權(quán)屬登記材料，或?qū)嶋H上無法提供相關(guān)材料，故而不應(yīng)適用第19條規(guī)定。而依合同約定，吳某自2013年7月13日起取得解除合同權(quán)利，至其2015年起訴時已超過第15條規(guī)定的一年除斥期間。超過1年解除權(quán)期限，應(yīng)視為權(quán)利人已放棄該項權(quán)利，故而吳某依法已喪失了本案所涉房屋買賣合同解除權(quán)。③吳某購買案涉房屋目的在于依法對房屋行使占有、使用、處分、收益等物權(quán)，并取得合法的登記手續(xù)，因其遲遲不能辦理房產(chǎn)登記，故而提起本次訴訟。自2014年8月1日起，開發(fā)公司已對房屋取得產(chǎn)權(quán)初始登記證明單，亦即表明從此時起，吳某已可辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原先阻卻合同完全履行情形已不存在，即吳某提起訴訟主要理由賴以成立的基礎(chǔ)事實已經(jīng)消失，解除合同義務(wù)必要。另外，吳某已長期占用案涉房屋并取得收益，如解除合同，將對開發(fā)公司造成明顯損失，且不利于交易穩(wěn)定。判決駁回吳某訴請。 實務(wù)要點：商品房出賣人逾期辦證，買受人解除權(quán)行使超過法定除斥期間，應(yīng)視為已放棄該項權(quán)利，只能主張相應(yīng)違約責(zé)任。 案例索引：江蘇南通中院（2015）通中民終字第02809號“吳某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”，見《商品房買賣合同解除權(quán)的行使不得濫用——江蘇南通中院判決吳某與南通萬基公司商品房銷售合同糾紛案》（孔德萊），載《人民法院報·案例精選》（20170803:06）。 03 . 因拆遷導(dǎo)致無法且無必要辦過戶，買方尾款應(yīng)給付 先履行非金錢債務(wù)方已履行主給付債務(wù)，其在法律及事實上不能繼續(xù)履行從給付債務(wù)的，對方不得以此拒絕履行。 標(biāo)簽：房屋買賣｜繼續(xù)履行｜過戶手續(xù)｜合同履行｜先履行 案情簡介：2007年，常某與齊某簽訂售房協(xié)議，約定常某將自有未辦產(chǎn)權(quán)證房屋出售給齊某，常某據(jù)此收取房款、交付房屋。2013年，齊某將給房交開發(fā)商拆遷，并獲得安置補(bǔ)償房，因齊某以補(bǔ)償樓房至今未辦理房產(chǎn)證為由拒付剩余購房款2000元致訴。 法院認(rèn)為：①《合同法》第67條規(guī)定，只有在先履行義務(wù)的一方未履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的情況下，后履行一方才能行使先履行抗辯權(quán)。此處所稱義務(wù)，是指合同中約定的主給付義務(wù)而非從給付義務(wù)。如先履行一方履行了主給付義務(wù)而未履行從給付義務(wù)的，后履行一方一般不能行使先履行抗辯權(quán)。同時，依《合同法》第110條第1項規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求繼續(xù)履行，但在法律上或者事實上不能繼續(xù)履行的除外。②案涉售房協(xié)議有效。依協(xié)議約定，常某應(yīng)先履行辦理房產(chǎn)證義務(wù)，待房產(chǎn)證辦妥后才能要求齊某交付剩余購房款2000元，但本案標(biāo)的房屋已由常某交付齊某使用，常某履行了前期主給付義務(wù)；標(biāo)的房屋不僅被開發(fā)商拆遷，且齊某在拆遷房屋時未通知常某，以致常某在法律及事實上無法為齊某所購房屋辦理房產(chǎn)證。依《合同法》第110條規(guī)定，齊某不能要求常某履行所約定辦理房產(chǎn)證這一義務(wù)。另外，常某出售給齊某房屋被開發(fā)商拆遷后，齊某不僅得到了相應(yīng)補(bǔ)償，且獲得了一定利益，故常某無需承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。在常某不能辦理房產(chǎn)證情況下，齊某應(yīng)依約支付常某剩余購房款2000元。判決齊某支付常某剩余購房款2000元。 實務(wù)要點：先履行非金錢債務(wù)一方已履行主給付債務(wù)，其在法律及事實上不能繼續(xù)履行從給付債務(wù)，且未履行債務(wù)行為未給對方造成損失的，可要求對方繼續(xù)履行金錢債務(wù)，對方不得拒絕履行。 案例索引：內(nèi)蒙古察哈爾右翼后旗法院（2016）內(nèi)0928民初811號“常某與齊某房屋買賣合同糾紛案”，見《非金錢債務(wù)的先履行抗辯權(quán)行使——內(nèi)蒙古察右后旗法院判決常某訴齊某房屋買賣合同糾紛案》（史秀永），載《人民法院報·案例精選》（20170622:06）。 04 . 基于同一持續(xù)性違約數(shù)次訴訟，違約金不當(dāng)然調(diào)低 基于同一持續(xù)性違約行為數(shù)次訴訟，后續(xù)訴訟中債務(wù)人再次以違約金過高請求調(diào)低的，無特殊理由，應(yīng)不予支持。 標(biāo)簽：房屋買賣｜逾期辦證｜違約責(zé)任｜違約金調(diào)整 案情簡介：2007年，韓某與開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，韓某以306萬元購買該公司開發(fā)房屋，約定2008年5月31日前提供房屋權(quán)屬證明，并約定了按每日總房價款萬分之三的逾期辦證違約金。2009年至2014年，韓某先后4次，分段起訴開發(fā)公司支付逾期交付房屋入住合格手續(xù)違約金，法院均按日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)判決開發(fā)公司支付違約金。2015年7月，韓某以同一違約行為再次起訴開發(fā)公司，要求支付2014年4月至2015年7月的違約金。 法院認(rèn)為：①生效判決拘束力既直接作用于案件當(dāng)事人，亦作用于負(fù)有協(xié)助履行判決確定義務(wù)主體及法院，表現(xiàn)在法院既不能未經(jīng)法定程序隨意推翻已作出的生效判決，還表現(xiàn)在所審理案件內(nèi)容與生效判決相同或大致相同時，應(yīng)遵循生效判決確定的裁判理由和結(jié)果，而生效判決本身可產(chǎn)生拘束力范圍則涉及判決主文和判決理由的拘束力。生效判決主文確定的權(quán)利義務(wù)對案件當(dāng)事人和負(fù)有協(xié)助履行判決確定義務(wù)主體具有拘束力，這是判決公信力和可執(zhí)行力的必然要求。②判決的事實拘束力，既要求法院審理案件結(jié)果不能發(fā)生事實上否定或推翻生效判決確定的權(quán)利義務(wù)結(jié)果，亦要求法院在審理事實相同或大致相同案件時，要保持與生效判決在裁判尺度和標(biāo)準(zhǔn)上的一致性，但當(dāng)依此裁判尺度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裁決將導(dǎo)致不合法律規(guī)定或結(jié)果明顯有失合理公正時，則法院應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或結(jié)果公正原則對事實拘束力進(jìn)行突破。其典型狀態(tài)如相同主體間因同一持續(xù)性違約行為所導(dǎo)致違約責(zé)任疊加情形，每一次違約賠償?shù)臄?shù)額都是一次量變過程，其逐漸將生效判決確定的裁判尺度和標(biāo)準(zhǔn)推離合法和合理軌道，直至累積違約金數(shù)額遠(yuǎn)高于損失時，這種推離行為完成，則有必要對生效判決確定的裁判尺度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行突破。③本案系相同主體間基于同一持續(xù)性違約行為而分段主張違約金訴訟，訴訟請求與前數(shù)次訴訟的訴訟請求同質(zhì)，基本事實相同。第一次訴訟的生效判決已調(diào)低了違約金計算標(biāo)準(zhǔn)，盡管前數(shù)次生效判決給付違約金數(shù)額累計已近總房款一半，但仍不符合《合同法》第114條規(guī)定的違約金過高應(yīng)予調(diào)低情形，故應(yīng)遵循生效判決事實拘束力，繼續(xù)依其確定的計算標(biāo)準(zhǔn)裁決。本案中，賣方雖已交付房屋，但買方未取得所有權(quán)，不能處分房屋且尚須承擔(dān)因遲延履行其他債務(wù)導(dǎo)致的損失。賣方作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對超規(guī)劃建設(shè)可能導(dǎo)致相關(guān)手續(xù)辦理困難明知，但其為追求利益仍超規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致違約，主觀過錯明顯；而買方已依約履行相應(yīng)義務(wù)，行為無過錯。賣方作為開發(fā)企業(yè)，在訂立售房合同時本身處于優(yōu)勢地位，對違反協(xié)議法律后果具有較高預(yù)知與預(yù)見力。綜合買方損失狀況、合同履行情況、當(dāng)事人過錯程度及預(yù)期利益等因素，在生效判決已調(diào)低違約金計算標(biāo)準(zhǔn)減輕了違約方違約責(zé)任情形下，賣方因同一違約行為累計承擔(dān)違約金數(shù)額雖已近總房款一半，但尚未達(dá)到《合同法》第114條規(guī)定的須由法院依申請予以適當(dāng)減少的過高程度，依生效判決確定的裁判標(biāo)準(zhǔn)裁判不會產(chǎn)生實質(zhì)不公正結(jié)果，故賣方請求再次調(diào)低違約金計算標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)不足，本案仍應(yīng)受生效判決事實拘束力約束。判決開發(fā)公司以日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)給付韓某自2014年4月11日起至2015年7月22日止逾期提供約定交房手續(xù)違約金14.3萬余元。 實務(wù)要點：基于同一持續(xù)性違約行為發(fā)生數(shù)次訴訟，后續(xù)訴訟中債務(wù)人再次以違約金過高請求調(diào)低的，在無特殊理由情形下不予支持。 案例索引：北京三中院（2016）京03民終719號“韓某與某開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，見《以同一違約行為再次起訴違約金的判定——北京三中院判決韓某訴正旭晶典公司商品房預(yù)售合同糾紛案》（張榮華），載《人民法院報·案例精選》（20170119:06）。 05 . 符合“使用條件”的“通電”，應(yīng)理解為并非臨電 當(dāng)商品房預(yù)售合同雙方對約定符合“使用條件”的“通電”格式條款理解發(fā)生爭議時，應(yīng)認(rèn)定并非接入臨時用電。 標(biāo)簽：房屋買賣｜配套設(shè)施｜臨時用電｜合同解釋｜通常理解 案情簡介：2009年，開發(fā)公司與何某簽訂商品房預(yù)售合同，約定開發(fā)公司在2011年6月30日前交房時，與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，包括通電，須符合使用條件，否則視為延期交樓，構(gòu)成違約。2013年，何某收房入住后發(fā)現(xiàn)，房屋接通的是臨時用電而非城市生活用電，認(rèn)為開發(fā)公司違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 法院認(rèn)為：①開發(fā)公司作為全國知名的大型地產(chǎn)企業(yè)，其占有的社會資源和信息量是作為相對方的何某無法企及的，故在預(yù)售合同的整個締約、履約過程中，開發(fā)公司一直處于主動和優(yōu)勢地位，掌控更多關(guān)鍵信息，擁有更多話語權(quán)；相反，何某等購房者多處于被動地位，信息基本來源于對方，沒有更多與對方討價還價機(jī)會。關(guān)于房屋交易專業(yè)知識，作為專業(yè)團(tuán)隊的開發(fā)公司，相對于一般購房者的何某而言，同樣具有絕對優(yōu)勢；而對于期房，開發(fā)公司還擁有對未來房屋質(zhì)量、小區(qū)及周邊環(huán)境等關(guān)鍵信息的絕對掌控，何某對此知之較少，締約多是基于對開發(fā)公司的信賴，這種信賴甚至是盲目的。售房者不會及時、準(zhǔn)確、完整地披露所有交易信息，以便充分滿足購房者知情權(quán)，相反，其通?？偸浅浞掷米约航灰變?yōu)勢來實現(xiàn)自己利益最大化。基于上述情況，法院對有爭議合同條款解釋，在尊重合同自由同時，應(yīng)充分顧及交易實質(zhì)正義。②合同解釋必須符合交易目的。本案中，商品房是城市住房來源之一，必須滿足城市居住生活所需，其中，穩(wěn)定的生活供電是基礎(chǔ)條件之一。既然合同約定“通電”必須符合“使用條件”，那么，此處“通電”必定是指電力能長期供應(yīng)，且持續(xù)穩(wěn)定，通常指接入城市生活供電網(wǎng)絡(luò)。而臨時用電通常并不能保證其供應(yīng)是長期、持續(xù)和穩(wěn)定的，故并不符合《供電營業(yè)規(guī)則》規(guī)定，不能將之視為合同約定的符合“使用條件”的“通電”。③《合同法》和《消費者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，當(dāng)合同當(dāng)事人對格式條款理解發(fā)生分歧時，應(yīng)適用特殊解釋方法，作出對格式條款擬訂者不利的解釋，以便限制權(quán)利濫用，維護(hù)正常交易秩序，保障消費者利益，體現(xiàn)正義精神。本案中關(guān)于商品房“通電”的格式條款約定，因雙方對其具體內(nèi)涵理解不一致，法院對此應(yīng)作出不利于開發(fā)公司的解釋，認(rèn)定“通電”并非接入臨時用電，開發(fā)公司未按約履行義務(wù)。④當(dāng)對合同條款理解發(fā)生歧義時，一般應(yīng)根據(jù)交易規(guī)則、交易習(xí)慣或生活常識，按照大多數(shù)人理解進(jìn)行解釋。本案中，雙方對預(yù)售合同中關(guān)于“通電”條款理解產(chǎn)生歧義，法院應(yīng)根據(jù)大多數(shù)房屋交易者（尤其是一般購房者）通常的、合理的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。一般認(rèn)為，城市住房所接入的應(yīng)是城市公共生活用電網(wǎng)絡(luò)，持續(xù)、穩(wěn)定、有保障，而臨時用電不確定、不穩(wěn)定，不能滿足居住生活所需，故開發(fā)公司關(guān)于房屋接通臨時用電符合約定的辯稱，不足為信。判決開發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任。 實務(wù)要點：當(dāng)商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人對約定符合“使用條件”的“通電”格式條款理解產(chǎn)生重大分歧時，應(yīng)根據(jù)交易目的，綜合運用解釋方法，準(zhǔn)確把握該條款具體內(nèi)涵。 案例索引：重慶五中院（2014）渝五中法民終字第00735號“何某與某開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，見《商品房預(yù)售合同格式條款的解釋——重慶五中院判決何志剛訴恒大公司商品房預(yù)售合同糾紛案》（黃淳、肖飛），載《人民法院報·案例精選》（20150108:06）。 06 . 一方違約，對方放棄約定解除權(quán)的，不得再行主張 守約方在因?qū)Ψ竭`約享有約定合同解除權(quán)后又自愿棄權(quán)的，約定解除權(quán)視為消滅，不得再行主張新的約定解除權(quán)。 標(biāo)簽：房屋買賣｜合同解除｜解除權(quán)｜約定解除權(quán)｜棄權(quán)行為 案情簡介：2011年，開發(fā)公司與何某簽訂商品房買賣合同，約定總價款為690萬余元，同時約定何某逾期付款超過30日后，開發(fā)公司有權(quán)解除合同。2012年，何某先后5次向開發(fā)公司支付房款370萬余元，其中后兩次逾期超過30日，但開發(fā)公司陳述在接收何某逾期付款時愿意繼續(xù)履行合同。2013年，何某將購房尾款320萬余元打入開發(fā)公司賬戶，開發(fā)公司將該筆房款退回何某賬戶后，以何某逾期付款為由訴請解除合同。 法院認(rèn)為：①依《合同法》第93條、第95條、第96條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同；主張解除合同的一方應(yīng)當(dāng)通知對方；約定解除權(quán)的行使期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。即法律規(guī)定當(dāng)事人約定的合同解除權(quán)條件成就后，守約方應(yīng)在除斥期間內(nèi)及時行使，明確向違約方作出拒絕繼續(xù)履行合同的意思表示，從而達(dá)到解除合同目的。既然法律賦予合同當(dāng)事人可就解除權(quán)進(jìn)行約定的權(quán)利，那么，在違約方存在合同約定的違約行為時，守約方就行使合同權(quán)利還是放棄合同權(quán)利應(yīng)及時作出明確選擇。②本案中，開發(fā)公司與何某之間系因涉案房屋買賣關(guān)系而建立聯(lián)系，房價漲跌、房款能否按期支付、房屋能否依約交付、產(chǎn)權(quán)能否如期轉(zhuǎn)移過戶對雙方而言具有重大利益關(guān)系。從開發(fā)公司在何某逾期付款時接收房款并出具收據(jù)先前行為，以及庭審過程中開發(fā)公司明確表示在接收何某后兩次付款時愿意繼續(xù)履行合同等陳述看，能判定開發(fā)公司存在自愿繼續(xù)履行合同真實意圖，進(jìn)而得出開發(fā)公司對約定解除權(quán)已自愿放棄這一結(jié)論。開發(fā)公司棄權(quán)行為必然產(chǎn)生約定解除權(quán)消滅的法律后果。從法律效果層面上看，開發(fā)公司在約定解除權(quán)消滅后再以相同理由主張享有新的約定解除權(quán)缺乏法律依據(jù)，法院不應(yīng)支持。從社會效果層面上看，本案判決結(jié)果既能實現(xiàn)買賣合同雙方當(dāng)事人交易目的，又有利于維護(hù)正常、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場交易秩序，推進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，亦能為廣大民眾所接受。判決駁回開發(fā)公司訴請。 實務(wù)要點：守約方在因?qū)Ψ竭`約享有約定合同解除權(quán)后又自愿棄權(quán)的，約定解除權(quán)視為消滅，不得再行主張新的約定解除權(quán)。 案例索引：重慶一中院（2014）渝一中法民終字第00978號“何某與某開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，見《約定解除權(quán)的消滅及其法律后果——重慶一中院判決鼎金公司訴何雪商品房預(yù)售合同糾紛案》（陳婭梅、顧魯曉），載《人民法院報·案例精選》（20141120:06）。 07 . 合同長期履行形成僵局，可適用情勢變更規(guī)則處理 合同長期拖延履行僵局中，不論是繼續(xù)履行還是解除，均可能導(dǎo)致雙方的利益嚴(yán)重失衡的，應(yīng)適用情勢變更規(guī)則。 標(biāo)簽：情勢變更｜履行方式｜房屋買賣｜繼續(xù)履行 案情簡介：2002年，杜某姐將名下房屋口頭作價27萬元售予杜某。杜某支付15萬元后未付余款，亦未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2013年，杜某訴請繼續(xù)履行，杜某姐反訴解除協(xié)議。該房屋在2013年市場價已達(dá)到160萬元以上。 法院認(rèn)為：①所謂情勢變更，是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的，不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可請求法院變更或解除合同。在合同長期履行僵局中，合同延拖情況已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)事人預(yù)料。也許客觀情況變化本身是緩慢、平穩(wěn)而持續(xù)的，無法被視為遽然劇烈，但相比合同締約時情況，卻可能已構(gòu)成了當(dāng)初難以想象的天翻地覆的劇烈變化。此時，法院應(yīng)適用情勢變更規(guī)則，以變更或解除合同方式恢復(fù)雙方利益平衡。通常而言，如合同尚未得到任何履行，當(dāng)事人另行尋求交易成本很小，則應(yīng)以合同解除為原則；如合同已得到部分履行，當(dāng)事人另行尋求交易成本很大或幾乎不可能，則應(yīng)以合同變更為宜。②本案中，雙方口頭達(dá)成系爭房屋買賣合同，本應(yīng)按約履行，但杜某僅支付部分房款15萬元，尚有12萬元余款未支付；杜某姐亦僅交付了房屋，未配合杜某辦理過戶手續(xù)。鑒于無證據(jù)證明雙方在口頭約定時明確了支付余款與辦理過戶時間和先后順序，雙方均有同時履行抗辯權(quán)，無法確定系其中一方違約在先。在過去十年時間中，系爭房屋買賣合同始終未能完全履行，同時亦未解除，雙方均可通過法律途徑盡早解決糾紛，卻始終僵持直至本案訴訟。在此期間，市場房價持續(xù)上漲，與2002年相比已發(fā)生巨大變化，顯非雙方在口頭締約之時所能預(yù)料。如繼續(xù)按2002年約定房價履行合同，將對雙方造成明顯利益失衡。而雙方顯然均已意識到此點，才會多次對重新約定房價進(jìn)行磋商，應(yīng)認(rèn)定杜某姐有權(quán)要求對房價進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)本案實際情況，考慮系爭房屋當(dāng)前市場價、杜某已付房款比例，以及原定房價中親情因素，可酌情確定杜某還應(yīng)支付房款余款為53萬元。雙方之間就系爭房屋買賣合同應(yīng)在依法調(diào)整房價后繼續(xù)履行。判決杜某支付杜某姐購房余款53萬元，杜某姐協(xié)助杜某辦理過戶手續(xù)。 實務(wù)要點：在合同長期履行僵局中，合同延拖情況已遠(yuǎn)超出當(dāng)事人預(yù)料，不論是繼續(xù)履行還是解除，均可能導(dǎo)致利益嚴(yán)重失衡，應(yīng)適用情勢變更規(guī)則。 案例索引：上海虹口區(qū)法院（2013）虹民三（民）初字第309號“杜某與杜某姐房屋買賣合同糾紛案”，見《情勢變更對合同長期履行僵局的適用——上海市虹口區(qū)法院判決杜小寶訴杜月娣房屋買賣合同糾紛案》（高行瑋、張浩），載《人民法院報·案例指導(dǎo)》（20140327:06）。 08 . 二手房買賣中，賣方逾期遷戶的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 二手房買賣合同就出賣人戶口遷移逾期違約責(zé)任已約定違約金，出賣人提出下調(diào)違約金申請后，法院可酌情確定。 標(biāo)簽：房屋買賣｜遷戶｜連環(huán)售房｜違約金 案情簡介：2015年，趙某購買傅某名下二手房，約定逾期遷戶違約金為房屋總價款5%。后在傅某遷戶后，因該房系傅某父親當(dāng)年購買的二手房，仍存在傅某家庭成員外的3人戶口未遷出致訴。傅某以其不知曉為由抗辯。 法院認(rèn)為：①本案合同就出賣人戶口遷移明確約定了違約責(zé)任及違約金標(biāo)準(zhǔn)，為未能如約遷移戶口時買受人主張違約金提供了依據(jù)。強(qiáng)調(diào)出賣人承擔(dān)戶口未遷移違約責(zé)任具備法律依據(jù)。依合同相對性原則，由合同雙方互擔(dān)合同責(zé)任，后已承擔(dān)合同責(zé)任的合同主體可向第三方追償。此外，從法律價值角度分析，出賣人系締約時產(chǎn)權(quán)人，其在出售房屋時對原有戶口登記情況應(yīng)了解。在連環(huán)交易中，即便其起初不清楚，作為產(chǎn)權(quán)人較之后手買受人或居間服務(wù)機(jī)構(gòu)均具備更優(yōu)勢的查詢條件，故應(yīng)推定出賣人在賣房時對房屋處的戶口情況明知，若其自愿就戶口遷移約定期限和違約責(zé)任，應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。②考慮到傅某已按期將其家人戶口遷出，對履行合同持積極態(tài)度。同時，雙方約定的逾期遷移戶口違約金確系較高，應(yīng)基于趙某實際損失、傅某過錯程度等因素，對傅某應(yīng)支付違約金數(shù)額酌情下調(diào)。判決傅某向趙某支付逾期遷移戶口違約金3萬元。 實務(wù)要點：房屋買賣合同中就出賣人戶口遷移逾期違約責(zé)任已約定違約金，當(dāng)出賣人提出下調(diào)違約金申請后，法院應(yīng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯程度及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，結(jié)合舉證責(zé)任，作出合理判斷。 案例索引：北京二中院（2016）京02民終7348號“趙某與傅某等房屋買賣合同糾紛案”，見《二手房買賣中因戶口遷移逾期引發(fā)的違約責(zé)任及違約金認(rèn)定——北京二中院判決趙某、鄭某與傅某房屋買賣合同糾紛案》（李珊），載《人民法院報·案例精選》（20170824:06）。 原創(chuàng)序號：天同碼231 核校：簡牘 |
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