文/陜西融德律師事務(wù)所 張晗冰

    針對(duì)“先押后租”的情形，《物權(quán)法》在第190條中開(kāi)宗明義的進(jìn)行了規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。但在最高人民法院出臺(tái)的相關(guān)司法解釋和規(guī)定中，對(duì)于“先押后租”情形卻存在不同的理解。

相關(guān)的法律、法規(guī)和解釋梳理：

一、抵押權(quán)行使對(duì)租賃負(fù)擔(dān)的絕對(duì)排除

從條文表述來(lái)看，《物權(quán)法》第一百九十條僅僅規(guī)定了承租人與抵押權(quán)人的關(guān)系，并未明示承租人和相關(guān)受讓人的關(guān)系；

《擔(dān)保法解釋》進(jìn)一步對(duì)承租人和受讓人的關(guān)系做出了明確的表述，即“先押后租”情形下，除受讓人同意，承租人不能再基于租賃合同向受讓人主張權(quán)利；

《房屋租賃司法解釋》從字面表述來(lái)看，是對(duì)《擔(dān)保法解釋》的繼承和擴(kuò)大，即因法院查封和抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，除受讓人同意外，承租人無(wú)權(quán)向受讓人主張繼續(xù)承租。

由此可以得出：１、“先押后租”情形下，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押房屋上所有的權(quán)利負(fù)擔(dān)歸于消滅；

２、受讓人對(duì)于其受讓的抵押房屋無(wú)須受此前租賃合同的約束。

孔祥俊編著的《擔(dān)保法及其司法解釋的理解與適用》一書(shū)中對(duì)第六十六條的理解為：“抵押物上存在租賃關(guān)系畢竟是抵押物的一種負(fù)擔(dān)，如果允許租賃關(guān)系可以對(duì)抗抵押權(quán)及其實(shí)現(xiàn)，必然影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的抵押物價(jià)值。因此，在抵押權(quán)設(shè)定之后產(chǎn)生的租賃關(guān)系，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃權(quán)不受保護(hù)。”故，由此可以推斷編者對(duì)于第六十六條的立法依據(jù)理解為：只要抵押物上存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，就一定會(huì)影響抵押物的價(jià)值。

二、“利益平衡”下的抵押權(quán)的行使

一般來(lái)說(shuō)，抵押的目的在于擴(kuò)大抵押權(quán)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的目的在于從處分抵押物的價(jià)款中優(yōu)先受償，保全自身利益，本質(zhì)上抵押權(quán)的行使和抵押房屋上存在權(quán)利負(fù)擔(dān)沒(méi)有必然聯(lián)系，亦不存在直接沖突。筆者認(rèn)為，抵押物上存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)并非一定導(dǎo)致抵押物價(jià)值的減損，相反還可能存在導(dǎo)致抵押物價(jià)值增加的情形，譬如資質(zhì)，實(shí)力較強(qiáng)的承租人的承租行為可以提高該物業(yè)的知名度和社會(huì)認(rèn)可度，進(jìn)而增加該物業(yè)的商業(yè)價(jià)值（如：售價(jià)、租金）。

根據(jù)《拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。”筆者認(rèn)為該條規(guī)定對(duì)前述《物權(quán)法》及相關(guān)解釋的內(nèi)容作出了變通，“三十一條第二款”的規(guī)定更加側(cè)重于各方利益的平衡，其核心在于租賃權(quán)是否對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響。《人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范》第三百九十條、第四百零四條中規(guī)定“對(duì)于擬拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)，經(jīng)過(guò)評(píng)估的拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)保留價(jià)。”以評(píng)估價(jià)作為判斷依據(jù)的，需區(qū)分以下情況：

（1）附帶租賃拍賣(mài)的保留價(jià)能夠滿足主債權(quán)的受償時(shí)，則表明租賃對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不存在影響；

（2）附帶租賃拍賣(mài)的保留價(jià)不能滿足主債權(quán)的受償、去除租賃負(fù)擔(dān)拍賣(mài)能夠滿足時(shí)，則表明租賃對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在影響；

（3）無(wú)論是否附帶租賃拍賣(mài)，保留價(jià)均無(wú)法滿足主債權(quán)的受償，但因負(fù)擔(dān)租賃對(duì)拍賣(mài)物價(jià)格存在影響，則仍應(yīng)認(rèn)為對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在影響。

因此《物權(quán)法》第一百九十條“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”亦可以理解為：因存在租賃關(guān)系導(dǎo)致抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)該房屋，或出價(jià)降低導(dǎo)致抵押人行使抵押權(quán)后不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求在不負(fù)擔(dān)租賃的情況下進(jìn)行處分。在此觀點(diǎn)情境下，在抵押物負(fù)擔(dān)租賃時(shí)的變價(jià)額足以清償擔(dān)保債權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第二百二十九條之規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/span>即在不影響抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)目的的情形下，租賃關(guān)系應(yīng)繼續(xù)存續(xù)并由受讓人承受。

三、小結(jié)

當(dāng)前法律、解釋中從“租賃合同對(duì)買(mǎi)受人不受約束”和“承租人無(wú)權(quán)要求買(mǎi)受人繼續(xù)履行租賃合同”兩個(gè)方面明確了“先押后租”情況下，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)絕對(duì)排除抵押房屋上負(fù)擔(dān)的租賃。即使《拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中提出了“拍賣(mài)標(biāo)的物上的租賃不因拍賣(mài)而無(wú)效，對(duì)抵押權(quán)造成影響的由法院在拍賣(mài)前去除”，但因執(zhí)行程序中規(guī)定適用的局限性，實(shí)踐中在后設(shè)定的租賃權(quán)仍然難以得到有效保護(hù)。現(xiàn)有法律規(guī)定的條款對(duì)“先押后租”情況下的抵押權(quán)保護(hù)過(guò)于明確和絕對(duì)，使得裁判中依然很少能對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)和租賃權(quán)的保護(hù)進(jìn)行利益平衡。