微  信 公 眾 號： 柯談地產(chǎn)觀（ID：lincokk）

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2019年的金三銀四，比預(yù)想的還要熱！

昨天，我和21世紀不動產(chǎn)的店長暢聊許久?，F(xiàn)在的上海樓市，用兩個詞就可以完全概括：“便宜”、“火爆”。

“便宜”，指的是上海房價已經(jīng)跌無可跌，便宜到具有足夠的誘惑力讓人出手。這家店所在的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊，相比2017 年初的最高點，次新電梯房從9萬降到7.5-8萬，降幅16％，老破小從8萬降到6.2萬，降幅23％，如果是外環(huán)外，降幅還要大。這個跌幅在上海歷史上是絕無僅有的。

“火爆”，指的是上海年后的二手房成交量非常之大，已經(jīng)到了開始搶房的程度。性價比高的房子掛牌最多3天必定成交，普通房子也不會超過一個月。而在2017-2018年，掛牌3個月無人問津的比比皆是，掛牌6個月無法成交的是絕大多數(shù)。

店長管理的這家店從3月初開始，基本上每天都有成交，最多的一天成交4套，3月份還未結(jié)束，已經(jīng)成交了20多套，而在去年，他們店最少的一個月只成交了2套。幸福來的如此突然，令中介們都措手不及。

據(jù)他透露，現(xiàn)在上海成交的客戶全都是置換和首套，投資客基本絕跡。整個中介行業(yè)目前也無法預(yù)測這個火爆行情能延續(xù)多久，年中年尾啥情況還是未知數(shù)。

上海3月份二手房成交量井噴已經(jīng)是板上釘釘！原因主要有三：一是金三銀四是傳統(tǒng)成交高峰，不管淡季旺季都是一樣。二是壓抑了兩年之久的剛需在房價已經(jīng)徹底見底的誘惑下，開始理性入場。三是2016年325新政社保2年變5年的那幫人終于獲得了購房資格，遍地便宜貨，正好出手。

從去年年底開始，我就告訴大家，2019年將是剛需大年，率先經(jīng)歷過下跌的城市將迎來回暖，因為伴隨著政策轉(zhuǎn)向，超跌反彈是必然，現(xiàn)實的確如此，比如北上廣深、廈門、燕郊已經(jīng)開始全面回暖。

讓我們再來看看3月份全國樓市有哪些大事發(fā)生：全國首套房貸平均利率連降3個月；無錫工行下調(diào)首套首付比例；江西贛縣叫停樓盤打折銷售；四大一線城市房產(chǎn)交易的增值稅附加稅率減半征收；東莞二手房交易個稅從差額20％調(diào)整為可選全額2％征收，減稅數(shù)十萬；海南重啟商貸轉(zhuǎn)公積金貸，并將公積金貸款額度由50萬提高到70萬；石家莊拿身份證戶口本就可以零門檻落戶，沒有任何年齡和學(xué)歷限制；河南省省直單位職工在鄭州買房公積金貸款額度可提高20萬，而且可以辦理商貸轉(zhuǎn)公積金貸款；美聯(lián)儲今年停止加息。

趨勢已經(jīng)很明顯了，無需我再多言，只要按照如下標準操作即可：如果你所在的一二線城市，已經(jīng)經(jīng)歷過10-20％的房價下跌，那么，剛需客可以放心入場。房價沒有明顯回調(diào)過的城市，可以繼續(xù)觀望。

房產(chǎn)投資無非宏觀加微觀，宏觀方面只要你能看清大趨勢踏準節(jié)湊即可，而微觀方面更多的是需要你能深刻理解房產(chǎn)投資的真正含義，從而訓(xùn)練出合格的買房思維。

今天，我就是想和大家探討下何為正確的買房思維以及買房時通常都有哪些錯誤理念和陋習(xí)：

三不靠

不管是自住還是投資，買房最忌諱的就是“三不靠”：不靠地鐵、不靠學(xué)區(qū)、不靠配套。

上周一位咨詢我的朋友想買上海郊區(qū)松江小昆山鎮(zhèn)的路勁佘山院子，單價3.5萬/平，離松江區(qū)唯一的一條地鐵9號線松江新城站9公里，離她上班的公司10公里，而且沒有學(xué)區(qū)，沒有商業(yè)配套，沒有居住人氣，周圍一片荒蕪。我給她的建議是不要買。

對于遠郊樓盤來說，價值嚴重依賴于地鐵。你可以選擇自駕，但是你房子的增值保值都與地鐵直接相關(guān)。

3月中旬，上海發(fā)布了各公辦小學(xué)招生范圍，徐匯區(qū)新成立的復(fù)旦大學(xué)附屬徐匯實驗學(xué)校將宛南五村居委、宛南六村居委、莊家宅居委、徐匯苑居委、華容路居委劃定為對口招生范圍，這幾個小區(qū)的二手房交易量瞬間暴增，房價直接上漲30％，一套28平的一室戶，年前200萬不到，現(xiàn)在直接掛牌300萬。這就是學(xué)區(qū)的魅力。

買房抉擇時，地鐵、學(xué)區(qū)、配套這三條極為重要，能同時滿足最好，不能兼得時至少也要滿足一條。三條都不具備的房子，不僅漲的慢跌的快，而且居住功能也會受到限制，沒有了居住屬性和金融屬性的房子，就是一堆磚頭！

我發(fā)現(xiàn)很多買首套房的小白，將房子的新舊和漂亮列為首要選擇標準，這是極端錯誤的，貪慕一時的虛榮是最要不得的。當你入住幾年后發(fā)現(xiàn)，孩子沒有學(xué)上，每天上下班3個小時，最近的超市5公里開外，你就會后悔當初愚蠢的決定了，當你終于醒悟想要置換時才發(fā)現(xiàn)，你的房子打折都不一定賣得掉。

投資豪宅

豪宅是身份的象征，財富的標志，但絕不是投資的好標的。

上海新天地的翠湖天地嘉苑，2010年開盤時就10萬/平，現(xiàn)在二手房掛牌也就15萬/平。

浦東的濱江凱旋門2012年開盤，9.3萬-26.4萬/平，均價16萬/平，現(xiàn)在二手房掛牌均價只有15萬。

湯臣一品2005年10月開盤，均價11萬-12萬/平，現(xiàn)在普通戶型仍然不到20萬/平。

以上三大豪宅項目，在全國也是赫赫有名，更是很多明星、名人的居住首選，但房價的升值卻嚴重跑輸普通住宅。上海普通住宅2015-2016兩年就實現(xiàn)了翻倍，而這些豪宅十年了卻還停留在原地。

如果你是只有一兩千萬的普通中產(chǎn)，那么對你來說，升值才是第一位的，老老實實的投資一兩套普通住宅，來抵御通脹，避免階級滑落。真正買豪宅的人，絕不是通過炒房來賺錢的，他們也根本不會care這套房產(chǎn)能否升值，對他們來說，豪宅只是身份的象征而已。

賣房投資

最近有位朋友咨詢我，他想賣掉杭州的房子，去大理發(fā)展，投資大理經(jīng)開區(qū)大理云想山的房產(chǎn)開民宿。

我的建議當然是否定。有夢想有情懷當然是好事，值得鼓勵，值得提倡。逃離大都市，追尋詩和遠方也可以理解。但是，千萬不能拿自己的所有資產(chǎn)作為賭注，況且還是杭州的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

大理的房價已經(jīng)超過省會昆明，過度炒作有目共睹，而且大理云想山項目遠離洱海，沒有稀缺景觀資源的加持，風(fēng)險遠遠大于機遇。作為強二線城市的領(lǐng)頭羊杭州，房產(chǎn)升值的潛力根本不是大理可以企及的。

想去大理開客棧，這個夢想值得尊重，借錢、合伙、融資，甚至抵押房產(chǎn)都可以實現(xiàn)，但是如果賣掉杭州房產(chǎn)，你就會與大城市徹底劃清界線，再也趕不上這趟快速行駛的列車。

未來可能的結(jié)果就是，你開民宿掙到的錢都不夠買回那套你曾經(jīng)放棄的杭州房產(chǎn)。

盲目自信

沒買過二手房的人生，是不完整的人生。

買過10套新房，你所獲得的經(jīng)驗值也抵不過買1套二手房。二手房的選籌難度、資金平衡、耗時長度、談判技巧、勾心斗角都是買新房不可比擬的。

所以，沒有買賣過二手房的小白，切勿盲目自信，買房前一定要自己做足功課，而且務(wù)必要找一位有經(jīng)驗和經(jīng)歷的朋友全程指導(dǎo)。

無數(shù)次的買賣經(jīng)驗讓我清楚的明白，房東和中介想要坑你，那是分分鐘的事，絲毫不費吹灰之力，因為信息的完全不對稱，你根本就沒有任何招架之力。再厲害的高手，能順利買進一套二手房的概率最多只有80％，剩下的20％全靠老天爺庇護。

積累買房經(jīng)驗，絕無捷徑，看的越多，接觸的房東和中介越多，你才能了解水有多深。看房低于50套，不配買房，看房低于100套，不懂買房，看房超過200套，你才剛剛?cè)胄小?/strong>

賣舊買新

生活中，我身邊不止一個朋友和我抱怨過，當年買新房時，不應(yīng)該把老房子賣掉，多貸幾十萬就完全可以解決資金問題，現(xiàn)在就可以多一套房產(chǎn)。現(xiàn)在房子再大，也只有一套，而且沒有貸款，后悔啊！

世間最痛苦的事，就是房子再值錢，也無法套現(xiàn)！名下只有一套房，是最差的理財方式。

在滿足了自己居住舒適度的基礎(chǔ)上，投資房產(chǎn)的套數(shù)遠比面積更重要。小戶型的租售比和投資回報率都要明顯優(yōu)于大戶型。在總預(yù)算不變的情況下，寧可買2套小戶型也別買1套大戶型，小戶型變現(xiàn)和抵押會更加的靈活，更能滿足你對資金流動的需求。

攢錢買房

人生兩件事要趁早，一是出名，二是買房。

千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖，對于絕大多數(shù)家庭來講，集三代之力，匯六個錢包，湊夠20-30％的首付，還是可以做到的。

攢夠首付再買房，你的收入根本不會因為買不買房而有所增減。反而東拼西湊之后，用未來兩年的工資提前買房，鎖定房價上漲的起步階段，不會增加負擔(dān)，反而是減輕了負擔(dān)。

借錢的結(jié)果是省錢，攢錢的結(jié)果是虧錢。

記住一點，買房，不是你有沒有錢決定的，而是房價漲不漲決定的。只要房價上漲，想盡一切辦法上車，沒錢買小房，有錢買大房，抓住每一次房價的上漲紅利。不浪費任何一次使自己身價增值的機會。

千萬記住，買房窮三年，等待毀一生。

一步到位

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示：2018年上海二手住宅成交16.3萬套，是一手房的3倍，在這16.3萬套中，賣一套買一套的置換客占比超過60%。

60％的置換改善，說明了在一線城市一步到位基本上是不可能。

所以，在預(yù)算有限的情況下，你買房企圖追求一步到位的想法是極端錯誤的。先上車比選車更重要。選擇升值空間大，生活便利的房子作為過渡，遠遠比你抱有一步到位的幻想更加的科學(xué)。

異地投資

過去兩年，由于一二線城市調(diào)控持續(xù)收緊，投資需求大量外溢至三四線城市。

我周圍的朋友很多來自三四線小城，每個地方對好房子的定義都不同，而且必然都有差異。所以，異地房產(chǎn)投資前，務(wù)必要深入調(diào)研，體察民俗，最好有個當?shù)嘏笥岩]介紹，根據(jù)當?shù)厝说牧?xí)俗走，當?shù)厝藷嶂再I哪里，你就投資哪里。

千萬別投資炒房客扎堆的項目。否則，你沾沾自喜的房產(chǎn)投資，在當?shù)厝丝磥恚贿^是甕中捉鱉，人傻錢多罷了。套牢不算，將來想拋都拋不掉。

當然，最保險的投資絕對是一二線城市，限購不是問題，資金才是問題。

十全十美

生活中的完美主義運用在買房上，的確是件痛苦的事情。有些朋友在看房選房之前，就在腦子里已經(jīng)把最完美的房子勾勒出來了，然后按照這個標準去找。選風(fēng)水、選小區(qū)、選樓層、選朝向、選裝修，要地段、要學(xué)區(qū)、要交通、要環(huán)境、要房齡，其中任何一項達不到自己的標準就不買。結(jié)果兩年一過，物是人非，曾經(jīng)可以買100平的錢，只夠買老破小。

買套完美的房子住一輩子，這種思想是非常錯誤的。大城市房子的金融屬性早已大于居住屬性，你還在糾結(jié)好不好住的時候，別人身價早已翻倍。

買房前，一定要按照自己的需求從高到低羅列出房子標準，只要能滿足最重要的前3條就完全可以入手了。從高到低所有條件都滿足你的房子根本不存在。完美主義害死人??！

不看政策

我把人分為兩類：一類是時刻關(guān)注政策走向，在上漲前買房的人；一類是通過看新聞聯(lián)播才知道現(xiàn)在房價暴漲的人。

毫無疑問，第一類永遠是人生贏家，第二類要么是祈禱房價大跌的傻缺，要么就是高位接盤的小白。

房產(chǎn)投資，要做發(fā)現(xiàn)機會的人，而不是聽人談?wù)摍C會的人。當賣菜阿姨都告訴你現(xiàn)在房價漲的厲害的時候，你的覺悟已經(jīng)無藥可救了。

以上就是我認為比較重要的，而且會影響你投資成功率的10條買房陋習(xí)，大家可以對號入座，自查自省。如果你不認同其中一些觀點，說明你火候未到。

有些人是賺錢買房，而有些人是買房賺錢，你想成為哪種人？