涉及需轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人較為關(guān)注的焦點(diǎn)系采用何種方式轉(zhuǎn)讓最能節(jié)稅。而在明確這一問題之前，尚需厘清幾個(gè)較為基本的問題。而這幾個(gè)基本問題亦可以作為律師及相關(guān)房屋中介等相關(guān)從業(yè)人員進(jìn)行盡職調(diào)查的關(guān)鍵。

1、當(dāng)事人潛在的轉(zhuǎn)讓模式是什么？買賣或者贈(zèng)與？受讓方系親屬還是其他潛在交易主體？是否考慮繼承的模式？

2、所涉不動(dòng)產(chǎn)的基本情況，如面積、取得時(shí)間及用途為何？（能提供權(quán)屬證書最佳）？

3、轉(zhuǎn)讓人名下房屋套數(shù)？所涉房屋坐落各為何處（建議明確至區(qū)縣一級(jí)）？

4、受讓一方名下房屋套數(shù)？

5、方和受讓方關(guān)系，是否系親屬關(guān)系？何種親屬關(guān)系？

針對(duì)問題一，若被詢問主體接受繼承的模式，則繼承應(yīng)為最為節(jié)省稅費(fèi)的方式。因繼承而繼受不動(dòng)產(chǎn)的，增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅及印花稅皆予以免征。針對(duì)契稅，若為法定繼承，亦予以免除，而遺贈(zèng)的，非法定繼承人繼承不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)征收契稅。

除此之外，應(yīng)向咨詢?nèi)酸屆骼^承不動(dòng)產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，若存在其他繼承人的，則是否能夠達(dá)到其他繼承人放棄而由其單獨(dú)繼承的目的，且因繼承而繼承不動(dòng)產(chǎn)的，目前多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)尚未開展不經(jīng)公證徑自受理的業(yè)務(wù)，故而仍需支付經(jīng)繼承權(quán)公證而所發(fā)生的公證費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用亦為一筆不小的開支，若有意在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人百年之后再行繼受不動(dòng)產(chǎn)的，筆者以為首先應(yīng)考慮繼承不動(dòng)產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是是否存在其他法定繼承人或者遺囑繼承人阻礙，證明繼承權(quán)事實(shí)的證據(jù)是否容易收集，如一些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的父母雖然早已去世，但因年代久遠(yuǎn)，有些難以從公安戶政等部門查到戶籍檔案，相關(guān)死亡證明難以出具，便容易為繼承權(quán)的辦理造成阻力。

其次，應(yīng)考慮不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)繼承權(quán)登記的受理模式，有些地區(qū)已經(jīng)不再要求強(qiáng)制公證，有些地區(qū)雖然仍要求公證，但是卻采用政府購買的模式，由財(cái)政補(bǔ)貼公證費(fèi)用，如此便可節(jié)省此項(xiàng)開支，繼承的路徑便可以予以考慮。

若當(dāng)事人不接受繼承模式，或者等不到繼承發(fā)生的，則無非在買賣還是贈(zèng)與之間徘徊不定，不知道何種模式較為節(jié)稅進(jìn)而導(dǎo)致選擇困難。實(shí)際上，在當(dāng)事人回答了以上幾個(gè)問題之后，依據(jù)房屋及轉(zhuǎn)受讓雙方的情況便可以很容易的予以判斷。

舉例說明，2018年甲意欲將其名下數(shù)套住房處置，某處住房A面積85平，自2005年取得，位于某市W區(qū)；某處住房B面積120平，自2017年取得，位于某市Q區(qū)；某處住房C面積145平，自2015年取得，也位于某市W區(qū)。三處皆為普通住宅，其并無通過繼承讓渡房屋的想法，其意欲將該三處住宅轉(zhuǎn)讓至其子乙及其女丙名下，均已成年，甲名下有該三套住房，乙與丙名下均無住房。那么甲應(yīng)如何選擇讓渡方式才能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的最大化呢？

首先應(yīng)要搞清楚的問題是，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需繳納哪些稅種，此處以常見的普通住宅為例，其稅種主要包括：契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及其附加。土地增值稅在個(gè)人銷售住房時(shí)予以免征，故而可不予關(guān)注，印花稅在贈(zèng)與及離婚過戶中涉及，其稅率為萬分之五，故而暫且忽略不計(jì)。

僅就較為常見和主要的三大稅種予以分別探討?？紤]在交易過程中的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題，本文并不區(qū)分稅種由誰承擔(dān)問題，原則上以轉(zhuǎn)讓行為所涉所有稅種均由一方承擔(dān)為探討前提。引上例，先看A住房，對(duì)于契稅，若甲將A處不動(dòng)產(chǎn)讓渡與乙，若選擇買賣的方式，依據(jù)財(cái)稅【2016】23號(hào)文規(guī)定，購買90平及以下唯一住房，按1%征收契稅。

個(gè)人所得稅方面，若賣方非家庭唯一住房，能提供購房成本的按收入減成本及費(fèi)用的差額的20%征收，不能提供準(zhǔn)確成本則按轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個(gè)人所得稅；增值稅，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文，個(gè)人將購買兩年以上住房對(duì)外銷售的免征增值稅。

若采用贈(zèng)與方式，依據(jù)國(guó)稅發(fā)【2006】144號(hào)文對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，全額征收契稅，而依據(jù)契稅暫行條例，其稅率系3%-5%之間，由各省、自治區(qū)、直轄市政府在此區(qū)間內(nèi)確定并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

個(gè)稅方面依據(jù)財(cái)稅【2009】78號(hào)文，無償將房屋贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；將房屋贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人，對(duì)當(dāng)事人雙方不征收個(gè)人所得稅。注意此親屬范圍與繼承法中第一第二順位人選有所區(qū)別，其孫子女、外孫子女亦包括了其中，為轉(zhuǎn)讓人可謂提供了更多的選擇。

增值稅方面，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文，此種贈(zèng)與亦免征增值稅，當(dāng)然其附加稅亦予以免征。

同時(shí)對(duì)A不動(dòng)產(chǎn)兩種方式的分析，可見買賣方式需繳納契稅1%；所得稅，約1%；贈(zèng)與方式免個(gè)稅免增值稅，但需繳納3%契稅。那種方式節(jié)稅可謂一目了然。

再看B不動(dòng)產(chǎn)，若將其讓渡給其丙，在采用買賣的方式下，丙購買首套住房，90平米以上的按1.5%征收契稅。對(duì)于個(gè)稅，轉(zhuǎn)讓不滿2年的住房，同樣是采用20%差額或1%核定的計(jì)稅方式，即能夠提供成本則差額，不能則采用核定。

增值稅的繳納，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文按5%征收增值稅，加之城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加等，稅負(fù)為5.6%?？梢姡朔N自持時(shí)間較短的住房，通過買賣方式稅負(fù)較高，合計(jì)約為8.1%左右。

而若采用贈(zèng)與方式贈(zèng)與丙，契稅全額征收3%，贈(zèng)與特定親屬免征增值稅及其附加。個(gè)稅方面贈(zèng)與子女亦不予征收個(gè)人所得稅。那么其稅負(fù)僅為契稅的3%。故而綜合來看，此種自持時(shí)間較短，尤其是在兩年之內(nèi)的住房，若轉(zhuǎn)讓對(duì)象為特定親屬的，宜采用贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)讓。

再看C不動(dòng)產(chǎn)，若未明確轉(zhuǎn)讓給乙或者丙，甲又意欲節(jié)省稅負(fù)，在贈(zèng)與模式下，其契稅負(fù)擔(dān)相同，皆為3%，唯一不同系在買賣形式下，契稅稅負(fù)可能不同，因C不動(dòng)產(chǎn)位于W區(qū)，A位于W區(qū)，B位于Q區(qū)。

很多地方的財(cái)政優(yōu)惠政策多以此區(qū)縣為地域劃分，以判斷首套住房?jī)?yōu)惠政策的享有與否。那么如果買賣于乙，在乙已經(jīng)獲得A不動(dòng)產(chǎn)的情形下，其在W區(qū)已經(jīng)擁有一套住房，此處屬于第二套住房，依據(jù)財(cái)稅【2016】23號(hào)文規(guī)定，按2%征收契稅。若賣于丙，則并在W區(qū)系首套住房，按1.5%征收契稅。

對(duì)于個(gè)人所得稅，若采用買賣形式，無論轉(zhuǎn)讓給誰，因C不動(dòng)產(chǎn)滿兩年但未滿五年，不予征收增值稅，但應(yīng)征收個(gè)人所得稅，稅負(fù)亦為20%與1%的模式。而采用贈(zèng)與的，個(gè)稅與增值稅均予以減免。可見，贈(zèng)與乙的，稅負(fù)3%，贈(zèng)與丙稅負(fù)3%；買賣于乙，2%的契稅加與1%的個(gè)稅，合計(jì)約3%；買賣于丙，1.5%的契稅及約1%的個(gè)稅。

如此看來，通過買賣于丙的方式系最為節(jié)省稅負(fù)的方式。