惠州買房“避坑”寶典出爐！涵蓋政策、流程、貸款、稅費……環(huán)節(jié)

iqx2004 2019-03-22

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2016年以后的惠州樓市，可以用“水漲船高”這個詞來形容?！八疂q”，說的是在規(guī)劃利好、經(jīng)濟騰飛、配套完善的背景下，購房者對惠州未來發(fā)展持續(xù)向上的信心。而“船高”，自然就是受堅定信心的助力，惠州樓市呈現(xiàn)一片興旺景象。

在此過程中，記者還注意到，2016年以后的購房者選擇置業(yè)惠州，更多是為了滿足自住的需求。今天，記者在【惠民之家】網(wǎng)站的大力支持下，從買房人的角度，整理出當下在惠州落戶、買房需要了解的所有信息，以供購房者參考。

購房須知

1.不限購

2.限售：在2017年4月9日零時后購買的新建商品住房和二手住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

3.限價：商品房實際成交價格不得突破監(jiān)制價格，下浮幅度不得超過10%，成交價格低于監(jiān)制價格10%的，預售系統(tǒng)將限制其網(wǎng)簽功能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理價格申報監(jiān)制后，2個月內(nèi)不予辦理價格調(diào)整的申報監(jiān)制。

4.限貸：名下有兩套房產(chǎn)在貸款，第三套需要全款。

購房流程

第一步：挑選房源

可到【惠民之家】網(wǎng)站查詢預售證、備案價格及樓盤的最新動態(tài)。

第二步：交定金，簽認購書

銷售人員與購房人簽訂商品房《認購書》前，應主動引導購房人了解相關公示信息，向購房人講解《預售商品房購房須知》相關內(nèi)容，提醒購房注意事項，并由購房人在《預售商品房購房須知》上簽字確認。注：《預售商品房購房須知》含房屋情況、土地情況、交樓時間（條件）等，詳情可登錄【惠民之家】首頁“資料下載專欄”下載。

關于定金，《擔保法》規(guī)定，定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%，具有法律效力，商品房交易中，購房者履行合同后，定金應當?shù)肿鞣靠罨蛘呤栈兀蝗糍彿空卟宦男泻贤?，無權(quán)要求返還定金，若開發(fā)商不履行合同，應雙倍返還定金。而訂金則不是一個法律概念，它僅具有預付款性質(zhì)，但不具備擔保性質(zhì)。

第三步：正式簽約

一般情況下，合同正式簽約應按照企業(yè)與購房人簽訂的房屋認購書或購房協(xié)議約定時間進行，如企業(yè)違約，未按照約定時間簽訂正式合同，應循司法途徑處理。

有購房者疑問，購房預售合同是否能夠修改？根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部工商總局關于印發(fā)的通知》要求，惠州市商品房預售合同參照該示范文本執(zhí)行，部分合同內(nèi)容可由商品房買賣雙方自行約定。另，如購房者對合同條款有異議，應當在正式簽署合同前向開發(fā)企業(yè)提出或協(xié)商修改。

第四步：繳納房款

開發(fā)企業(yè)在未網(wǎng)簽購房合同前不得要求購房人支付除定金外的任何房款。開發(fā)企業(yè)出售預售商品房時，應當要求購房人將房款直接存入預售款專用賬戶，開發(fā)企業(yè)不得另設賬戶收存商品房預售房款。

在此提醒，購房者要想查證預售房款是否已存入房屋對應的監(jiān)管賬戶，可通過：1、新版的刷卡小票上有顯示繳費信息，其中包含房產(chǎn)信息及監(jiān)管賬號，購房者查看手中的小票便可知悉。2、以轉(zhuǎn)賬或者現(xiàn)金繳款方式繳交的，查看銀行給自己的回單上顯示的賬號，是否與監(jiān)管賬號相符。

第五步：商品房預告登記（合同備案流程）

第六步：收樓

收樓時注意查驗《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》等“二書一表”，以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書》。

買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》中有關于收樓條件及標準的相關約定，若未達到約定的條件及標準，且未通過竣工驗收，業(yè)主可以拒絕收樓，要求開發(fā)商整改及承擔違約責任。另外，關于物業(yè)費問題，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，開發(fā)商尚未移交物業(yè)的，應由開發(fā)商繳納前期物業(yè)管理費；開發(fā)商已移交物業(yè)的，業(yè)主應按照《物業(yè)服務合同》中關于繳納物業(yè)費的約定，繳納物業(yè)管理費。

第七步：辦理不動產(chǎn)權(quán)證書

購買預售商品房的，須開發(fā)商在房屋建成并在規(guī)劃建設部門完成工程規(guī)劃驗收和工程竣工驗收備案手續(xù)，取得《建設工程規(guī)劃驗收合格證》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》等資料，由開發(fā)商向有關部門申請辦理商品房初始登記后，才能申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證。辦理時限為從受理之日起20個工作日內(nèi)完成。

辦證流程：確定開發(fā)商已進行初始登記填寫《惠州市不動產(chǎn)登記申請書》拿測繪圖(表)領取相關文件（包括購房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復印件等）繳納住房維修資金、契稅提交申請材料按照規(guī)定時間領取不動產(chǎn)登記證。

落戶政策

1.取消購房入戶

2016年11月21日（含當天）前，在惠州范圍內(nèi)購買商品房（含二手房），已辦理房產(chǎn)證、不動產(chǎn)權(quán)證、銀行按揭購房憑證的，本人及共同居住生活的直系親屬可以申請落戶。

2.縣區(qū)入戶，有合法穩(wěn)定住所為主要前提

a.在惠東縣、博羅縣和龍門縣3個市轄縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）有合法穩(wěn)定住所（含租賃）、并已在公安機關辦理了居住登記的人員，本人及共同居住生活的直系親屬可以申請遷入居住地常住戶口。

b.在惠陽區(qū)、大亞灣開發(fā)區(qū)和仲愷高新區(qū)3個市轄區(qū)有合法穩(wěn)定住所（含租賃），居住滿2年（連續(xù)辦理居住登記2年或以上），且連續(xù)合法穩(wěn)定就業(yè)滿2年或連續(xù)繳納社會保險滿2年的人員，本人及其共同居住生活的直系親屬可以申請遷入居住地常住戶口。

c.惠城區(qū)橋東街道、橋西街道、江南街道、江北街道、龍豐街道、河南岸街道、水口街道、小金口街道，有合法穩(wěn)定住所（含租賃），居住滿3年（連續(xù)辦理居住登記3年或以上），且連續(xù)合法穩(wěn)定就業(yè)滿3年或連續(xù)繳納社會保險滿3年的人員，本人及其共同居住生活的直系親屬可以申請遷入居住地常住戶口。至于其余的馬安、橫瀝、三棟、汝湖和蘆洲等鎮(zhèn)的遷入落戶條件參照惠陽區(qū)、大亞灣開發(fā)區(qū)和仲愷高新區(qū)3個市轄區(qū)的政策執(zhí)行。

如何貸款

關于貸款買房，有業(yè)內(nèi)人士認為，長期貸款本身就是對于通脹的一種對沖，而房子是唯一一個可以貸款30年買的東西，我們要珍惜這來之不易的紅利。哪怕目前房貸利率已經(jīng)在基準利率的基礎上上浮了20%或是25%，也是劃算的！

而這種觀點，或許也是購房者不惜負債做“房奴”的主要原因。據(jù)悉，最近在惠州買房的按揭貸款有三種方式：商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。

1.商業(yè)貸款（表格需要實時更新）

首付比例：惠州首套房貸首付最低3成，二套房的最低3成，但具體看各大銀行執(zhí)行程度。個別銀行二套房3成的名額非常有限，除非個人征信情況特別優(yōu)秀，否則大多數(shù)樓盤還是首套房首付是3成，二套房4成。

2.公積金貸款

首付比例

貸款額度

繳存期越長可貸額度越高，但不能超過最高限額。

連續(xù)按月繳存住房公積金滿6個月：貸款額度=個人住房公積金賬戶余額×8；

連續(xù)正常繳存住房公積金滿12個月：貸款額度=個人住房公積金賬戶余額×15；

連續(xù)正常繳存住房公積金滿36個月：貸款額度=個人住房公積金賬戶余額×20。