兩年的時(shí)間可以做多少事？靜安區(qū)達(dá)安花園的熱心業(yè)主花了兩年的時(shí)間在小區(qū)改選成立了新一屆業(yè)委會(huì)。如今干了大半年，每到關(guān)鍵事項(xiàng)表決還是會(huì)有反對(duì)意見。這不，最近因?yàn)槲飿I(yè)選聘方案，又有一封《告達(dá)安花園全體業(yè)主白皮書》出現(xiàn)在各家的信箱里，副題直指“維修基金告急！真相披露”，而這對(duì)于11位業(yè)委會(huì)參與者而言，這樣的事情早已能坦然處理。

達(dá)安花園共有2937戶業(yè)主，圍繞物業(yè)服務(wù)大家各有訴求，這也使得業(yè)委會(huì)工作在這個(gè)小區(qū)備受關(guān)注。此前，業(yè)委會(huì)改選曾經(jīng)站出來100多位候選人，如今的每一位業(yè)委會(huì)成員，都是經(jīng)歷一輪輪的海選淘汰后留下來的。“這兩年一路走來，繞過了不少‘坑’，走錯(cuò)一步，就會(huì)有不一樣的結(jié)果?！睒I(yè)委會(huì)主任陳振宇感嘆。但他同時(shí)也慶幸，長(zhǎng)時(shí)間的磨合讓業(yè)委會(huì)成員增進(jìn)了了解，這對(duì)業(yè)委會(huì)開展工作至關(guān)重要。

廣泛參與，業(yè)委會(huì)改選花了近兩年

2016年4月，達(dá)安花園第二屆業(yè)委會(huì)到期卸任了，小區(qū)開始推進(jìn)新一屆業(yè)委會(huì)改選，彼時(shí)，大部分業(yè)主對(duì)此關(guān)注度不高。到了9月，進(jìn)入候選人投票階段，小區(qū)熱心業(yè)主為了給自己支持的候選人拉票，加入了小區(qū)的親子群、吃喝群等去做一些宣傳。這些群恰好是小區(qū)年輕業(yè)主的大本營(yíng)，他們?nèi)肴汉笞屇贻p業(yè)主們了解到小區(qū)正在發(fā)生的事，對(duì)小區(qū)事務(wù)的態(tài)度逐漸從漠視轉(zhuǎn)向積極參與。

達(dá)安花園業(yè)委會(huì)11位參與者

這個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了一點(diǎn)“意外”——之前說過有一些業(yè)主有拉票行為，到9月23日開票時(shí)，業(yè)委會(huì)候選人中得票最高的11人都是小區(qū)傳言中“親物業(yè)”的人，有知情者把投票階段的異常情況說了出來：業(yè)主憑兩證（房產(chǎn)證、身份證）到居委會(huì)去領(lǐng)票，但投票時(shí)并不查驗(yàn)證件，很多業(yè)主將票領(lǐng)回家后，接到了物業(yè)的電話而將選票交給了物業(yè)，所以最后開票箱時(shí)，發(fā)現(xiàn)有不少成疊投入的選票，且這些選票中出現(xiàn)了323張人選完全一樣的選票。

在業(yè)主們看來，小區(qū)業(yè)主組織拉票屬于“小區(qū)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)”，但現(xiàn)在跑出來的“黑馬”性質(zhì)已變。收集到10名以上業(yè)主被物業(yè)索要選票的證據(jù)，志愿者就去街道、房辦等部門反映了“物業(yè)違規(guī)介入業(yè)委會(huì)選舉”的情況。經(jīng)過協(xié)商的解決辦法，是在小區(qū)收集20%業(yè)主的兩證（房產(chǎn)證、身份證），通過召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)否定9月23日的開票結(jié)果。

達(dá)安花園小區(qū)最近處于物業(yè)選聘公開招投標(biāo)階段，圖為10月7日?qǐng)?bào)名競(jìng)標(biāo)的企業(yè)面向業(yè)主的公開路演展示

“那可以說是小區(qū)業(yè)主最團(tuán)結(jié)的時(shí)候。大家目標(biāo)一致，都想要推出代表業(yè)主意愿的新名單。”為此，志愿者行動(dòng)一致地開始建業(yè)主大群。那段時(shí)間，既有人站在小區(qū)大門口分發(fā)宣傳單，也有人到各個(gè)樓棟去貼二維碼，最后，小區(qū)不僅建立了業(yè)主大群，還建立了39個(gè)樓棟的業(yè)主群。最后，9月23日的開票結(jié)果被推翻，改選小組依舊保留?；仡^看，“幸好志愿者們足夠理性，沒有把改選小組推倒重來，否則我們會(huì)無意中給自己增加很多麻煩?！标愔魅翁寡?，志愿者比較容易情緒化，他們有改變的訴求，但往往缺乏建設(shè)的意識(shí)。達(dá)安花園的志愿者們很早就意識(shí)到這一點(diǎn)，所以在與各方的溝通中，總是以解決問題為核心，給出建設(shè)性的意見?！拔覀兿蚋倪x小組提出了一些改選流程的執(zhí)行細(xì)則，包括改選流程、人員產(chǎn)生的方式、候選人審查、見面會(huì)等，并要求參選人的路演全程錄像，做到隨時(shí)可以查閱，確保參選者對(duì)自己說過的話負(fù)責(zé)?！?/p>

因?yàn)榍捌阡亯|花費(fèi)的時(shí)間很長(zhǎng)，業(yè)委會(huì)改選在業(yè)主中有了從未有過的關(guān)注度，最后通過自薦和推薦方式產(chǎn)生出了100多位參選業(yè)委會(huì)的候選人。通過一輪輪的PK，100多個(gè)候選人變成50多人、19人，直至最后的11人。因?yàn)閲?yán)格執(zhí)行依法依規(guī)，新一屆業(yè)委會(huì)成立時(shí)，已是2017年12月。

工作推進(jìn)，“慢”有“慢”的好

在改選中，小區(qū)業(yè)主會(huì)因?yàn)檫M(jìn)程漫長(zhǎng)略顯煩躁。但業(yè)委會(huì)工作進(jìn)行大半年之后，陳振宇甚至感謝業(yè)委會(huì)改選經(jīng)歷的“漫長(zhǎng)”歷程?！叭绻麜r(shí)間太短，各位候選人在尚不了解的情況下一起進(jìn)入業(yè)委會(huì)，工作中再發(fā)現(xiàn)問題，也會(huì)產(chǎn)生很大的內(nèi)耗?！梢院Y選出三觀接近的人，也能避免小區(qū)事務(wù)中出現(xiàn)太多漏洞而被持不同意見的業(yè)主揪住不放。”陳振宇說，小區(qū)的事務(wù)其實(shí)很難用對(duì)錯(cuò)去衡量，所以參加業(yè)委會(huì)的成員，需要為了小區(qū)業(yè)主的共同利益而妥協(xié)。因?yàn)橐庾R(shí)到團(tuán)隊(duì)的重要性，在投票之前，有信任陳振宇的業(yè)主問他怎么選人時(shí)，他雖然不回答對(duì)方“應(yīng)該如何選”，但卻坦然地把自己勾選的名單告訴了這位業(yè)主。當(dāng)時(shí)，他的這個(gè)舉動(dòng)也曾遭人質(zhì)疑，表示這是一種干預(yù)，但他不以為然?！敖鼉赡甑闹驹刚呱?，真的可以了解很多事情，而選出三觀一致的委員，對(duì)小區(qū)有利?！?/p>

小區(qū)地面車位安裝地樁加劇了小區(qū)的停車難

“我們就是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，正、副主任非常正直，我們其他委員則很認(rèn)同他們?yōu)槿颂幨碌脑瓌t?！蔽瘑T郭紅說。而主任陳振宇強(qiáng)調(diào)，業(yè)委會(huì)最穩(wěn)定的狀態(tài)，不是一個(gè)或是幾個(gè)強(qiáng)人，而是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，“大家知根知底，又彼此分工，各自干好自己的活?！?/p>

在業(yè)委會(huì)委員們的口中，陳振宇是一位做事講規(guī)矩的老好人，但他的主任身份很容易被各路反對(duì)者盯上，有時(shí)候光靠說理不管用，好幾位業(yè)委會(huì)委員都會(huì)為他打抱不平?！皡⒓訕I(yè)委會(huì)改變了他的生活，以前他是一位好父親，小區(qū)很多業(yè)主認(rèn)識(shí)他是因?yàn)樗沁_(dá)安論壇的版主、前親子群的群主。”以前的陳主任，忙完自己公司的事，業(yè)余時(shí)間全都陪孩子，如今的他，業(yè)余時(shí)間都交給了業(yè)委會(huì)。

小區(qū)全景圖，小區(qū)業(yè)主近3000戶，這樣體量的小區(qū)管理需要業(yè)主們的共同參與

副主任周穎群是出了名的人緣好，在沒有成立業(yè)委會(huì)之前，他就是小區(qū)業(yè)主公認(rèn)的“網(wǎng)購(gòu)客服專員”，“小區(qū)建的吃喝群，團(tuán)購(gòu)了之后需要有人收貨發(fā)貨，都是他主動(dòng)承擔(dān)”。因?yàn)楹⒆釉趪?guó)外讀書，他本過著優(yōu)哉游哉的生活，如今因?yàn)闃I(yè)委會(huì)變得忙碌充實(shí)。

而像采訪當(dāng)天在業(yè)委會(huì)值班的沈軍、李雅芳、郭紅等委員，他們每一個(gè)都有專門負(fù)責(zé)的領(lǐng)域，并養(yǎng)成了“白天沒事，就去業(yè)委會(huì)報(bào)到”的習(xí)慣。當(dāng)然，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)委員普遍比較年輕，能在微信上處理的事大多立即線上表決處理，需要線下討論的事才開會(huì)。為了確保確定的事能及時(shí)跟進(jìn)，業(yè)委會(huì)還聘用了一位秘書。

委員沈軍坦言，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)成員很團(tuán)結(jié)，很多事都可以很好地分工協(xié)調(diào)?！皹I(yè)委會(huì)要做成事，需要委員們盡量完成自己的分工。所以如果知道自己沒時(shí)間完成，就不能貿(mào)貿(mào)然答應(yīng)，不然肯定需要由其他人頂上。”大家在日常工作中也發(fā)現(xiàn)，11人的設(shè)置比較合理，“人多一點(diǎn)，互相支持，能走得遠(yuǎn)一點(diǎn)?！?/p>

在業(yè)委會(huì)之外，小區(qū)的志愿者，相當(dāng)于給業(yè)委會(huì)設(shè)置了一圈“防火墻”。“有些事情業(yè)委會(huì)辦起來確實(shí)有困難，志愿者們會(huì)來幫忙。只要打個(gè)招呼，就有人一起做?！标愓裼罱榻B，小區(qū)的大群因?yàn)橛斜容^多情緒發(fā)泄，并不適合討論具體事務(wù)，主要功能是發(fā)通告；在此之外，小區(qū)有一個(gè)實(shí)名認(rèn)證的樓棟代表群，主要由各樓棟的業(yè)主代表參與，可以及時(shí)溝通、反饋各樓群的情況。

5年任期，是一場(chǎng)持久戰(zhàn)

“業(yè)委會(huì)大量的工作都是圍繞業(yè)主的，小區(qū)業(yè)主數(shù)量龐大，利益訴求和交流方式都不一樣，業(yè)委會(huì)的日常工作對(duì)小區(qū)的改變效果不會(huì)那么明顯，只有讓更多業(yè)主積極參與小區(qū)事務(wù)，了解其中的難處，小區(qū)才能真正治理好?！标愓裼钍冀K認(rèn)為，小區(qū)事務(wù)主要靠業(yè)主，業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行方，他希望未來小區(qū)每個(gè)樓棟業(yè)主都能為了自己樓棟的事務(wù)進(jìn)行充分的溝通協(xié)商，出現(xiàn)業(yè)主利益訴求不統(tǒng)一的情況，再靠業(yè)主大會(huì)表決這個(gè)終極解決辦法?！八?，大家都要建立規(guī)則意識(shí)。我并不著急，哪怕一次改變一個(gè)人，一天改變一個(gè)人，5年的時(shí)間，就會(huì)有不小的改變?！?/p>

小區(qū)每月一次的三方（居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)）服務(wù)日活動(dòng)，三方一起接待小區(qū)業(yè)主

達(dá)安花園小區(qū)從改選至今，圍繞物業(yè)去留產(chǎn)生的意見分歧一直在業(yè)主中存在著。業(yè)委會(huì)接到手時(shí)的“攤子”，是一份過期合同和事實(shí)管理——在業(yè)委會(huì)改選過程中，老物業(yè)（達(dá)安物業(yè)）與現(xiàn)在的事實(shí)管理方（科瑞物業(yè)）完成了股份交接，于2017年12月底，正式賣給了科瑞物業(yè)。業(yè)委會(huì)改選完成后，事實(shí)管理方科瑞物業(yè)希望可以續(xù)聘，但在業(yè)委會(huì)看來，如若續(xù)聘，也是和達(dá)安物業(yè)簽約。業(yè)委會(huì)用半年時(shí)間和各方溝通協(xié)商之后，小區(qū)召開了業(yè)主大會(huì)，表決通過了選聘物業(yè)的方式和方法，如今已在公開招投標(biāo)階段，共有13家物業(yè)企業(yè)報(bào)名，9家入圍，其中包括了科瑞和達(dá)安。

達(dá)安花園共有2937戶住宅和21戶商家，物業(yè)費(fèi)每平方米2.5元，在業(yè)委會(huì)看來，物業(yè)公司股權(quán)交接后，對(duì)綠化、保潔、燈具維修確實(shí)有改善的意愿，但只維持了很短時(shí)間，在很多方面沒有體現(xiàn)出系統(tǒng)管理的能力，出現(xiàn)了老問題沒解決、新問題不斷出現(xiàn)的現(xiàn)象。

小區(qū)停車問題一直困擾著業(yè)主，一方面，小區(qū)外來車輛多，有“達(dá)安社會(huì)停車場(chǎng)”之稱；另一方面，老物業(yè)幫部分業(yè)主私裝了地面停車樁，加劇了小區(qū)停車難。業(yè)委會(huì)上臺(tái)后梳理問題，意識(shí)到地樁違規(guī)（注：因?yàn)榈孛鎸儆诠裁娣e，不能當(dāng)作固定車位），會(huì)同居委、物業(yè)一起，在現(xiàn)有停車規(guī)約授權(quán)范圍內(nèi)，修訂了臨時(shí)停車補(bǔ)充辦法，并且花費(fèi)大量精力完成了“兩證”對(duì)照登記，為符合要求停車規(guī)定的業(yè)主車輛發(fā)了“臨時(shí)通行證”，但物業(yè)執(zhí)業(yè)不到位，補(bǔ)充條款很快“名存實(shí)亡”——地樁鎖的拆除工作，起了個(gè)頭就沒有了后文；對(duì)外來車輛的管理，隨著車輛識(shí)別后續(xù)工作執(zhí)行不嚴(yán)，再次陷入混亂。

“業(yè)委會(huì)在小區(qū)推進(jìn)任何事務(wù)都不可能離開物業(yè)，所以我們決定先完成物業(yè)選聘，之后再做細(xì)節(jié)性的事務(wù)，包括備受關(guān)注的停車規(guī)約?！庇捎谛^(qū)的車位配比(樓盤入住總戶數(shù)與總車位的比例)只有1:0.3，確實(shí)難以滿足業(yè)主的停車需求，業(yè)委會(huì)計(jì)劃明年用半年的時(shí)間征集意見，溝通充分后再提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決。

“我是做建筑設(shè)計(jì)的，小區(qū)事務(wù)的現(xiàn)狀總體而言并沒有超出我的預(yù)期，但因?yàn)闃I(yè)委會(huì)本身的權(quán)限不是很明確，有些事干著干著，會(huì)發(fā)現(xiàn)并不在權(quán)責(zé)范圍之內(nèi)，那做還是不做呢？”陳振宇舉例，因?yàn)橛辛宋⑿湃?，如今小區(qū)里涉及寵物的事、樓上樓下的鄰里沖突等，業(yè)主直接就在群里發(fā)消息，要業(yè)委會(huì)處理。“包括有些事業(yè)主要求業(yè)委會(huì)去約束物業(yè)，他們覺得業(yè)委會(huì)是業(yè)主選舉出來監(jiān)督物業(yè)的，但我們?nèi)フ椅飿I(yè)，他們完全可能不理睬不回應(yīng)，我們也沒辦法。業(yè)委會(huì)和物業(yè)之間就是一紙合同的關(guān)系，說到底物業(yè)就是‘做得到’和‘做不到’兩個(gè)結(jié)果，現(xiàn)在的問題是，對(duì)于‘做不到’的物業(yè)，沒有糾錯(cuò)機(jī)制可以制約?！币环矫?，在物業(yè)服務(wù)合同里，針對(duì)“服務(wù)不到位”并沒有明確的懲戒條款；另一方面，物業(yè)服務(wù)難以標(biāo)準(zhǔn)化，具體的管理者因素非常突出，主管經(jīng)理以及一線服務(wù)人員的個(gè)體差異，基本上決定了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行到位的程度。

“只有參與了業(yè)委會(huì)，才會(huì)意識(shí)到這是一個(gè)吃力不討好的活?！鄙蜍娦ΨQ，自從當(dāng)了業(yè)委會(huì)委員，晚上進(jìn)小區(qū)找停車位，都是自己灰溜溜地找位子，因?yàn)榈矄栆幌履睦镉形恢?，就有人說：物業(yè)幫業(yè)委會(huì)找位子。副主任周穎群也因?yàn)闃I(yè)委會(huì)練就了好脾氣。“以前我脾氣急，路見不平就忍不住開口，現(xiàn)在業(yè)主吵翻天我也可以不吭聲?！?/p>

對(duì)于想要做點(diǎn)事的委員們而言，已日漸習(xí)慣給自己戴上“緊箍咒”。“很多事也沒辦法去一一辯解，面對(duì)找茬的業(yè)主，我們業(yè)委會(huì)的委員們也很坦率：我們一定不是小區(qū)業(yè)主中能力最強(qiáng)的人，但我們至少愿意出來干?！痹陉愓裼畹臉?gòu)想中，這一屆業(yè)委會(huì)一定要堅(jiān)持5年，完成小區(qū)管理幾項(xiàng)重要規(guī)約的修改，建立起各方的信任機(jī)制，為下一屆業(yè)委會(huì)留一個(gè)好一點(diǎn)的底子。