案例1 未經(jīng)登記的房屋可否由繼承人直接申請首次登記

甲于2014年2月在其因出讓取得的國有建設用地上合法修建一幢2層的小樓，建筑面積280平方米。房屋竣工后，申請首次登記前，甲意外死亡。甲的繼承人乙欲憑國有土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、房屋竣工證明、繼承權公證書等材料申請房屋登記。試問：乙應當怎樣申請房屋登記？

觀點一認為，乙應當憑國有土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、房屋竣工證明、繼承權公證書等材料申請房屋所有權首次登記，將房屋直接登記到自己名下。

觀點二認為，按連續(xù)登記原則，應當由繼承人乙代被繼承人甲先行申請房屋所有權首次登記，將房屋登記在甲名下后，再由乙申請因繼承產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記，將房屋轉(zhuǎn)移登記到乙名下。

觀點三認為，應當由乙先申請因繼承產(chǎn)生的國有土地使用權轉(zhuǎn)移登記，待土地使用權登記到乙名下后，乙再申請建設工程規(guī)劃許可事項變更，將規(guī)劃許可證上的被許可人由甲變更為乙，然后申請房屋所有權首次登記，將房屋所有權人登記為乙。

筆者支持觀點一。

一、已經(jīng)死亡的人為無民事權利能力人，不能成為登記簿上記載的新的權利人

《民法總則》第十三條規(guī)定，自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。質(zhì)言之，只有有生命的自然人才有民事權利能力，才具有享有民事權利的資格，換言之，只有有生命的自然人才能成為民事權利的主體?！段餀喾ā返谑鶙l規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。據(jù)此可知，作為不動產(chǎn)物權的房屋所有權的歸屬，以登記簿上記載的所有權權利主體為準。在不動產(chǎn)登記實務中，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規(guī)以及本實施細則另有規(guī)定的除外。質(zhì)言之，一般情形下，當事人不申請，不動產(chǎn)登記不啟動，登記機構更不得為當事人辦理不動產(chǎn)登記。概言之，只有有生命的自然人，才能由自己申請或其代理人（監(jiān)護人）代為申請作為不動產(chǎn)的房屋登記，經(jīng)登記機構核準后成為登記簿上記載的所有權主體。本案中，甲雖然合法修建了房屋，但其已經(jīng)死亡，沒有民事權利能力，不能自己申請房屋登記，也不能委托他人代為申請房屋登記，亦沒有資格成為登記簿上記載的新的房屋所有權主體。故觀點二中由繼承人乙代被繼承人甲先行申請房屋所有權首次登記，將房屋登記在甲名下的認識不正確。

二、建設工程規(guī)劃許可中的被許可人變動不屬于可以申請變更的事項

按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。質(zhì)言之，只有規(guī)劃許可文件中載明的規(guī)劃條件，才屬于可以申請變更的內(nèi)容。規(guī)劃許可中的被許可人，是申請規(guī)劃許可的主體，不是規(guī)劃許可中的規(guī)劃條件，故被許可人變動不滿足申請規(guī)劃許可變更的要求。換言之，因規(guī)劃許可中的被許可人變動不可以申請規(guī)劃許可變更。本案中，建設工程規(guī)劃許可的被許可人甲死亡后，其繼承人乙不能向規(guī)劃行政主管機關申請將被許可人由甲變更為乙。

《物權法》第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。據(jù)此可知，甲生前持有國有土地使用權證書，表明其取得的國有建設用地使用權已經(jīng)記載在登記簿上。土地使用權是《物權法》規(guī)定的用益物權，屬于《繼承法》規(guī)定的可以由繼承人繼承的財產(chǎn)性權利?！段餀喾ā返谝话偎氖邨l規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。該法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。據(jù)此可知，我國《物權法》的規(guī)定確立了建筑物、構筑物所有權主體與其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權主體一致的原則，換言之，我國《物權法》確立了房屋所有權主體與其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權主體一致的原則，簡言之即“房地權利主體一致原則”。在不動產(chǎn)登記實務中，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。據(jù)此可知，房地權利主體一致也是不動產(chǎn)登記的原則。本案中，甲死亡后，其繼承人乙可以申請因繼承產(chǎn)生的土地使用權轉(zhuǎn)移登記，但土地使用權轉(zhuǎn)移登記到乙名下后，規(guī)劃許可中的被許可人不能同步由甲變更為乙，若乙申請房屋登記時，則用地、規(guī)劃主體不同一，有悖于前述房地權利主體一致的不動產(chǎn)登記原則，由此申請的房屋登記，登記機構不予受理。因此，觀點三中由乙先申請因繼承產(chǎn)生的土地使用權轉(zhuǎn)移登記，待土地使用權登記到乙名下后，乙再申請建設工程規(guī)劃許可事項變更，將規(guī)劃許可上的被許可人變更為乙，然后申請房屋所有權首次登記的認識不可取。

三、合法修建并竣工的房屋，也可以由繼承人繼承并直接申請首次登記

《物權法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消災物權的，自事實行為成就時起生效。據(jù)此可知，合法修建的房屋，自竣工時起，權利人無須登記即依法、即時享有該房屋的所有權?！独^承法》第三條規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。據(jù)此可知，合法建造的房屋，權利人自此房屋竣工時起非經(jīng)登記便依法享有所有權，在該權利人死亡后，此非經(jīng)登記而具有法律效力的房屋所有權因是其遺留的合法財產(chǎn)，可以由其繼承人繼承。本案中，甲合法修建并竣工的房屋雖然未辦理房屋所有權首次登記，但甲死亡后，其繼承人乙仍可基于繼承取得此房屋的所有權。

按《物權法》第三十一條規(guī)定，因生效的法律文書、人民政府的征收決定、繼承或受遺贈、合法建造等非法律行為取得的不動產(chǎn)權利，非經(jīng)登記又再處分的，不發(fā)生物權效力。質(zhì)言之，基于非法律行為取得的不動產(chǎn)權利記載于登記簿上前再處分的，不產(chǎn)生物權效力。申言之，房屋所有權首次登記是其他房屋登記的前提，房屋所有權首次登記未辦理，后續(xù)的變更登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押權登記等原則上不能辦理。但是，本案中，繼承人乙基于繼承取得甲遺留的非經(jīng)登記而具有法律效力的房屋所有權后，申請的是房屋所有權首次登記，不是基于繼承產(chǎn)生的房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，則不與《物權法》第三十一條規(guī)定相抵觸，反而遵循了此規(guī)定，只是此首次登記中有繼承轉(zhuǎn)移登記的元素，換言之，此首次登記是一種含有繼承轉(zhuǎn)移登記元素的復合登記。因此，觀點一中乙憑國有土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、繼承權公證書等材料申請房屋所有權首次登記，將房屋直接登記到乙名下的認為是正確的。

——————摘自《不動產(chǎn)登記典型案例剖析》