消費(fèi)者居住權(quán)對(duì)抗銀行抵押權(quán)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先將商品房抵押給銀行后再出售給消費(fèi)者。消費(fèi)者因符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形的，在案外人執(zhí)行異議之訴中可以排除銀行作為抵押權(quán)人的優(yōu)先受讓權(quán)。

房屋買(mǎi)受人若要排除普通債權(quán)的執(zhí)行，既可以選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但齊精智律師提示房屋買(mǎi)受人（消費(fèi)者）若要排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，則必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同； （二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

本文分析如下：

一、消費(fèi)者買(mǎi)房人的物權(quán)期待權(quán)能夠優(yōu)于法定擔(dān)保物

權(quán)（銀行抵押權(quán)）的理論依據(jù)。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條的規(guī)定：消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。以及第一條的規(guī)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的規(guī)定。我們可以推導(dǎo)出來(lái)消費(fèi)者買(mǎi)房人的物權(quán)期待權(quán)能夠優(yōu)于法定擔(dān)保物權(quán)（銀行抵押權(quán)）。即消費(fèi)者買(mǎi)房人的物權(quán)期待權(quán)要優(yōu)先于承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的生存權(quán)，而工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)要優(yōu)先于抵押權(quán)人的資金安全，故消費(fèi)者買(mǎi)房人的物權(quán)期待權(quán)要優(yōu)先于抵押權(quán)人的資金安全。

二、《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條排除銀行抵押權(quán)必須具備的條件。

1、在交通銀行陜西分行系列案件中，購(gòu)買(mǎi)抵押房產(chǎn)排除銀行執(zhí)行的購(gòu)房三要素。

（1）購(gòu)房主體上必須是自然人。因?yàn)橹挥惺亲匀蝗瞬庞匈?gòu)房用來(lái)滿足居住的用途，才能滿足《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定的消費(fèi)者的要求。

（2）購(gòu)買(mǎi)對(duì)象必須是商品房，即從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)的商品房，而非二手房或?qū)懽謽腔蛏啼仭?/span>

（3）購(gòu)房主體必須從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)商品房。

2、《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條可以排除擔(dān)保物權(quán)及普通債權(quán)，而第二十八條只能排除普通債權(quán)。

（1）房屋購(gòu)買(mǎi)者的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)具有優(yōu)先性。

裁判要旨：《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條即屬第二十七條規(guī)定的例外情形；且第二十九條與第二十七條并不矛盾，應(yīng)屬第二十七條的但書(shū)適用情形。從價(jià)值衡量來(lái)看，房屋購(gòu)買(mǎi)者的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)具有優(yōu)先性。因此，西安中院在被申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)房屋符合第二十九條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在房屋上設(shè)定有抵押權(quán)，對(duì)房屋亦不能強(qiáng)制執(zhí)行，西安中院對(duì)案涉房屋不予執(zhí)行符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條的規(guī)定。

案件來(lái)源：中華人民共和國(guó)最高人民法院民 事 裁 定 書(shū)（2018）最高法民申1463號(hào)。

（2）《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條不能對(duì)抗對(duì)被執(zhí)行人享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人。

裁判要旨：最高院認(rèn)為“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個(gè)要件，但該條規(guī)定僅能對(duì)抗對(duì)被執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人。”

案件來(lái)源：《李躍、衡陽(yáng)農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》【(2018)最高法民申5078號(hào)】

2、買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋。

(1)對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解。

裁判要旨：本案中，雖然王賢安名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在備案登記的房屋未依法登記過(guò)戶至王賢安名下，恒冠公司亦未提交有效證據(jù)證實(shí)王賢安目前在該房屋居住生活的情況下，不能因此而認(rèn)定王賢安名下有其他用于居住的房屋。況且，對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解。如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購(gòu)買(mǎi)房屋是為了對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇之內(nèi)。本案根據(jù)已查明的事實(shí)，可以認(rèn)定王賢安購(gòu)買(mǎi)案涉商品房是用于居住的改善型消費(fèi)之需，并非用于商業(yè)性投資。恒冠公司認(rèn)為王賢安購(gòu)買(mǎi)案涉商品房屬于商業(yè)投資，王賢安對(duì)該商品房享有的民事權(quán)益不能優(yōu)先于恒冠公司享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。至于王賢安就案涉商品房未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記備案是否存在過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題，由于該內(nèi)容不屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議

規(guī)定》第二十九規(guī)定所需審查的要件，故本案無(wú)需就此問(wèn)題進(jìn)行評(píng)判。

案件來(lái)源：《廣西恒冠建設(shè)集團(tuán)有限公司、王賢安申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》【（2018）最高法民申1972號(hào)】

（2）房屋買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋，并未規(guī)定買(mǎi)受人的配偶、子女名下無(wú)其他用于居住的房屋。

裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條僅規(guī)定房屋買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋，并未規(guī)定買(mǎi)受人的配偶、子女名下無(wú)其他用于居住的房屋，而交行陜西分行亦未證明田艷的配偶、子女名下有其他用于居住的房屋，交行陜西分行主張上述第二十九條規(guī)定系指買(mǎi)受人本人及其配偶、子女名下均沒(méi)有其他用于居住的房屋，并以原審法院對(duì)田艷配偶、子女名下是否有其他居住用房未予查清為由申請(qǐng)?jiān)賹?，缺乏依?jù)，本院不予采納。