■本文作者： 謝天澤 北京在明律師事務所

導讀：近期，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布38項住建領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知，涉及住宅項目規(guī)范等38份規(guī)范的修改。其中，《住宅項目規(guī)范》的2.4.6這樣規(guī)定：住宅項目應以套內使用面積進行交易。這一消息被多家媒體報道，引起社會公眾廣泛關注。不少人認為這就是要取消公攤了，其實這份征求意見稿是否能通過、是否還會改動都是未知數(shù)。這一消息引起廣泛關注，正是因為面積問題關系到住戶的切身利益。房屋面積如何計算，同樣也關系到廣大被征收人的補償權益。那么，征收中關系到補償?shù)姆课菝娣e是依照何種標準認定的呢？安置房明顯增大的“公攤面積”又是否會導致被征收人的居住體驗減損呢？

【我們遇到的各種“面積”都包括什么】

無論是購房者還是被征收人，都需要關心面積問題，大家也會經常聽到各種各樣的“面積”，我們首先來分清“面積”究竟包括哪些種類。

建筑面積：建筑物（包括墻體）所形成的樓地面面積，包括附屬于建筑物的室外陽臺、雨篷、檐廊、室外走廊、室外樓梯等的面積。

套內建筑面積：由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

使用面積：房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造的面積，也就是大家常說的“地毯面積”。我們在房子地面上鋪地毯，能夠鋪得上的全部面積就是使用面積了。

公用建筑面積：由兩部分組成。

1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

2.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

廣大購房者和被征收人關注的公攤面積，是由套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)計算到各戶的。

綜上可知，不同種類的面積標準是一個專業(yè)性較強的問題，大家看著或許有些費力，但為了自身的合法權益，還是要努力去理解。

【房屋征收中如何認定房屋面積】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條規(guī)定，對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。

所以，在房屋征收領域，調查登記時以建筑面積為準，而不是以實際使用面積為準。評估時會根據(jù)權屬證書登記的“證載面積”為準認定房屋面積，而一般情況下“證載面積”均為建筑面積。

這樣的規(guī)定可能會給被征收人帶來困擾。例如被征收人原先居住的是幾乎不存在公攤面積的平房院落，或是公用區(qū)域很小的老舊樓房，產權調換房屋或是回遷安置小區(qū)卻有了更多的公攤面積。這樣就容易出現(xiàn)建筑面積補償看似合理，但實際使用面積卻低于原房屋面積的情況，使得被征收人的“得房率”降低，居住體驗受到影響。

關于這一令廣大被征收人頭疼的“公攤面積”問題，在明律師想提示以下兩個方面：

其一，“得房率”并不是越高越好，適度合理的公用建筑面積是確保新建樓房居住體驗之必需。舉個最簡單的例子，現(xiàn)在很多地方都在開展“老樓加裝電梯”的改造升級，原因就在于絕大多數(shù)上世紀80年代及以前建造的樓房都沒有安裝電梯，在人口老齡化加劇的今天造成了居住于中高樓層老人的出行極度不便。顯然，按照前文對公用建筑面積組成的介紹，沒電梯自然也就談不到什么電梯井，但最后房屋住著不痛快的還是老百姓自己。故此，公攤面積絕不應沒有，而是應當控制在一個合理的范圍之內，尤其是不能出現(xiàn)補償后的實際居住使用面積較之前縮水的情況。

其二，在部分地方性規(guī)定中，沒有簡單照搬《征補條例》關于建筑面積的規(guī)定，而是對產權置換房屋的補償面積標準予以更為人性化的規(guī)定，讓被征收人獲得切實保障。

該《條例》第二十三條規(guī)定，第二十一條第一款第四項的補償房屋公攤面積，按照該款第一項至第三項的應補償面積之和乘以公攤面積比例計算。前款規(guī)定的公攤面積比例，在本市市區(qū)范圍內，征收區(qū)域用于住宅房屋建設的，按照該住宅房屋建設項目的平均公攤面積比例計算；征收區(qū)域用于其他工程建設的，按照百分之二十三計算?？h級市的公攤面積比例，由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實際確定，報市人民政府備案。本條所稱公攤面積比例，是指建筑物公用建筑面積占建筑物總建筑面積的比例。

可見，根據(jù)青島市的地方規(guī)定，該市因舊城區(qū)改造征收個人住宅等類似項目，被征收人選擇就地房屋產權調換的，在應補償面積的認定方面，補償房屋的公攤面積是單獨計入應補償面積中的，同時也詳細規(guī)定了公攤面積計算方法。保證被征收人獲得法定應獲補償?shù)幕A上，適度增加優(yōu)惠政策，單獨計算公攤面積也比多數(shù)地方“一刀切”地打包計算建筑面積更為合理。

再比如《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第41條規(guī)定，被征收住宅房屋建筑面積公攤系數(shù)低于產權調換房屋建筑面積公攤系數(shù)的，應當對被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面積給予補助。建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的10%。

這一規(guī)定充分考慮到了被征收人所擔心的公攤面積增大的問題，通過規(guī)定一定比例的面積補助來確保安置房屋的實際居住體驗。