企業(yè)申請破產(chǎn)后，是否能列入到破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍之內(nèi)，對于債權(quán)人來說可能是最重要的問題，破產(chǎn)財產(chǎn)越多，意味著破產(chǎn)財產(chǎn)這個“蛋糕”越大，債權(quán)人就可以多分，“蛋糕”越小，則分到自己碗里的自然就越少。

今天我們來談?wù)撘幌?，申請破產(chǎn)的企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)這一特殊情形，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司與消費者之間簽訂了房屋銷售或者預(yù)售合同，消費者依約支付了全部或者大部分房款，但卻沒有辦理房產(chǎn)證時，即破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)未依約將房屋過戶給消費者的情況下，該房屋是否屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的問題。

不難看出，此時如果將該房屋判定為破產(chǎn)財產(chǎn)，則消費者僅能作為破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人之一申報債權(quán)，經(jīng)確認(rèn)后按照申報債權(quán)占總債權(quán)的比例清償，破產(chǎn)財產(chǎn)這一“蛋糕”就被做大；而一旦該房屋被判定為非破產(chǎn)財產(chǎn)，則消費者可請求房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過戶義務(wù)，獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，但是其他債權(quán)人卻不能因此受償，破產(chǎn)財產(chǎn)這一“蛋糕”就被做小。司法實踐當(dāng)中，針對該兩種結(jié)果均有最高院的判例支持。

（2017）最高法民申3088號案例，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》若干問題的規(guī)定（二）》（以下簡稱“《破產(chǎn)法司法解釋二》”）第二條之規(guī)定，認(rèn)為已經(jīng)支付全款但沒有辦理過戶登記的房屋屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，理由如下：

1.該條款列明了不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財產(chǎn)的四種情形，已經(jīng)支付全款但沒有辦理過戶登記的房屋不在該條款列明的范圍內(nèi)，所以應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)該房屋為破產(chǎn)財產(chǎn)。

《破產(chǎn)法司法解釋二》第二條規(guī)定： 

2.已經(jīng)支付全款但沒有辦理過戶登記的房屋雖然符合《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》”）第七十一條第五項的規(guī)定，但是該規(guī)定已經(jīng)廢止。

《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第五項規(guī)定：

根據(jù)該條規(guī)定可知，商品房買賣的標(biāo)的物是特定的房屋，屬于特定物的買賣合同關(guān)系，當(dāng)房屋購買人支付了全部房款，但還沒有辦理房屋所有權(quán)登記證時，屬于尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物這一情形。

依據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，動產(chǎn)所有權(quán)的取得以交付為準(zhǔn)，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得以辦理物權(quán)登記為準(zhǔn)，因此該條款的意思就是購房人在支付了全款但沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)時，如果企業(yè)破產(chǎn)，該房屋不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。這一規(guī)定明顯與《破產(chǎn)法司法解釋二》第二條規(guī)定相矛盾。

法院認(rèn)為，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》的出臺是為了更好地適用《中華人民共屬于和國企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》，但是《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》已經(jīng)廢止，針對該部法律所制定的司法解釋原則上應(yīng)不再適用。因此《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》便失去了被適用的基礎(chǔ)，再者，后頒布實施的《破產(chǎn)法司法解釋二》對其有不同規(guī)定，即使在《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》尚未明確廢止的情況下，根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”的法律適用規(guī)則，本案亦應(yīng)適用《破產(chǎn)法司法解釋二》認(rèn)定案涉房產(chǎn)是否屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

（2015）民申字第1158號案例，依據(jù)《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條之規(guī)定，認(rèn)為已經(jīng)支付全款但沒有辦理過戶登記的房屋不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，理由如下：

1.已經(jīng)支付全款但沒有辦理過戶登記的房屋即《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第五項列舉的不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的情形，依法不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

消費者與破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的房屋買賣合同合法有效，消費者已經(jīng)依約支付了全部房屋對價，僅剩下過戶手續(xù)沒有辦理，此種情況下，是因為破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的原因?qū)е孪M者沒有實現(xiàn)其權(quán)益，消費者無任何違約情形，應(yīng)當(dāng)為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

2.《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條并沒有被明確廢止，仍為有效的司法解釋。

法律的廢止是需要“儀式”的，最高人民法院并沒有明確發(fā)文將其廢止，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第（五）項與《破產(chǎn)法司法解釋二》并不抵觸。另外其仍被很多法院甚至是最高院作為判決采信的依據(jù)，該規(guī)定就是有效的司法解釋，應(yīng)當(dāng)被適用。

筆者支持第二種法院判例，如果消費者/購房者已支付完畢全部購房款，可請求破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過戶義務(wù)，該特定房屋不應(yīng)被認(rèn)定為破產(chǎn)財產(chǎn)，理由如下：

1.在法律適用上，《破產(chǎn)法司法解釋二》第二條和《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條之規(guī)定不相矛盾，兩者可以兼容并存。

《破產(chǎn)法司法解釋二》第二條規(guī)定了不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財產(chǎn)的四種情形，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條規(guī)定了不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍，兩個概念有緊密聯(lián)系，但不能視為完全同一的概念?！镀飘a(chǎn)法司法解釋二》第二條規(guī)定的情形并未否定《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條的適用，另外《破產(chǎn)法司法解釋二》第二條第（四）項還規(guī)定了“其他依據(jù)法律、行政法規(guī)不屬于債務(wù)人的財產(chǎn)”，的兜底條款，即包括了其他具有合法依據(jù)的各種情形，而《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條即為此種情形下的合法依據(jù)。再有，雖然《破產(chǎn)法司法解釋二》是2013年9月16日實施，但是在其實施后，并沒有明文將《破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》這一司法解釋廢止，沒有明文廢止的仍具有法律效力。

2.已支付完畢購房價款后享有的債權(quán)屬于特殊債權(quán)，優(yōu)先受償。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》之規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，就所購商品房享有的債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，屬于特殊債權(quán)，應(yīng)優(yōu)先受償。商品房出售人即房地產(chǎn)企業(yè)申請破產(chǎn)時，購房人早已支付了全部房款，僅是因為時間或者手續(xù)問題沒有馬上拿到房產(chǎn)證，對此購房者不存在任何過錯行為，購房者有權(quán)就此優(yōu)先受償，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為這一特殊債權(quán)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條：

3.房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)向消費者履行房屋過戶義務(wù)，不屬于無效的債務(wù)清償。

破產(chǎn)法之所以規(guī)定無效的債務(wù)清償，是因為個別清償會損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益，而根據(jù)上一點分析，交付了全部或者大部分房款的消費者享有的債權(quán)具有特定性和優(yōu)先性，該債權(quán)的實現(xiàn)并不會構(gòu)成對其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，因此，房地產(chǎn)企業(yè)向購房人履行商品房買賣合同約定的房屋交付和房屋所有權(quán)登記的義務(wù)，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定：

4.認(rèn)定房屋不是破產(chǎn)財產(chǎn)，有利于保護(hù)善意購房者的合法權(quán)益。

購房人已付全款，只差辦理房產(chǎn)證，在這種情形下如果將該房屋作為破產(chǎn)財產(chǎn)由破產(chǎn)企業(yè)的其他債權(quán)人來共同受償，對于購房者來說是不公平的、更是不合理的。近15年來，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了天翻地覆的變化，自2007年之后房地產(chǎn)市場價格一直上漲，從之前北京五環(huán)每平米4000元、5000元的房子變?yōu)槊科矫?000元、10000元、15000元、20000元，到如今的每平米40000元、50000元。如果購房人是10年之前購買的房屋，顯然已收房且居住多年，且現(xiàn)在的房價可能已經(jīng)翻了2倍、3倍、4倍，在購房人沒有任何違約行為以及不存在合同解除事由的情況下，將該特定房屋作為破產(chǎn)財產(chǎn)，無疑直接侵害了購房者的權(quán)益。不作為破產(chǎn)財產(chǎn)能更好保護(hù)善意購房者的權(quán)益，況且并沒有侵害破產(chǎn)企業(yè)其他債權(quán)人的合法權(quán)益。

綜上，無論是哪一種觀點均有法律依據(jù)和判例支持，但是最終考量因素和適用法律的目的都是保護(hù)每一個破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益不受損害且獲償利益最大化。