導(dǎo)讀：現(xiàn)如今，不論是國有土地上的房屋征收還是農(nóng)村集體土地及其上房屋的征收，對于被征收的土地或房屋均需要進(jìn)行評估，以評估報告確定的數(shù)額作為補償安置的前提依據(jù)。那么評估報告就是一份非常重要的文件。關(guān)于房地產(chǎn)價格評估，您了解多少呢？北京在明律師事務(wù)所的宋曉峰律師團(tuán)隊將花您一分鐘時間，給您梳理拆遷過程中的評估，以及遇到評估報告的各種問題究竟該怎樣應(yīng)對。

【國有土地上房屋征收的評估問題】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》之規(guī)定，征收國有土地上房屋進(jìn)行評估是有前提條件的，即必須要有合法的房屋征收決定作出。實踐中有一些“預(yù)評估”是在房屋征收決定作出前進(jìn)行的，那么其不能替代正式的評估程序。在此前提下，需要由房屋征收部門確定一些有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，被征收人在該范圍內(nèi)首先進(jìn)行協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。一經(jīng)選定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人均不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。

合法選定的評估機構(gòu)經(jīng)過入戶實地查勘等相應(yīng)評估程序，先向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期滿后，房屋征收部門會將評估機構(gòu)提供的分戶評估報告轉(zhuǎn)交到每位被征收人手中。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，也就是所謂的復(fù)評或二次評估。如果對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。至此，針對評估報告的處理就算告一段落。

【農(nóng)村集體土地征收的評估問題】

首先，您要了解征收集體土地，補償費用主要分為三大塊：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費。其中，需要進(jìn)行評估的只有地上附著物和青苗的補償費，另外兩項是依據(jù)區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)直接按土地面積和安置人口進(jìn)行計算得出的。

其次，由于法律具有滯后性，目前我國針對集體土地征收，仍沒有一個比較完善的法律規(guī)定。這導(dǎo)致集體土地征收過程中針對評估機構(gòu)的選取、評估方法的選擇、評估報告的出具等沒有一個普遍適用規(guī)定，現(xiàn)實中絕大部分農(nóng)村集體土地的評估，會參照國有土地的評估過程。但“參照”并不等于完全照搬適用，被征收人還是要對地上附著物、農(nóng)村宅基地上房屋的評估環(huán)節(jié)多留些心眼，盯緊有關(guān)步驟程序，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行舉報、申請復(fù)核等救濟(jì)動作。

【沒有合法的征收手續(xù)，能直接評估嗎？】

現(xiàn)實中，不論是國有土地還是集體土地，多多少少會出現(xiàn)還沒有見到合法征收手續(xù)的情況下，相關(guān)政府部門（多數(shù)為征收辦或某項目指揮部）或村委會就開始實施拆遷行為，也就是所謂的協(xié)議拆遷或協(xié)議征收，在此情況下也會遇到評估的問題。我們的建議是，如果真的見到了這類評估報告，最好不要簽收或以其他方式表示接受。因為協(xié)議拆遷沒有法律依據(jù)，在該過程中的評估報告同樣不具有任何效力。無論如何，一個最基本的原理是，協(xié)議拆遷只能自愿進(jìn)行，而不得采取任何脅迫、逼簽舉動。故對于這種缺乏合法前提的評估，被征收人是可以在專業(yè)征收維權(quán)律師的指導(dǎo)下堅決予以拒絕的。當(dāng)然同時要輔以對涉案項目全方位法律審查。