【時效性】 現(xiàn)行有效

各商業(yè)銀行，各房地產開發(fā)企業(yè)：

為貫徹落實《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》（武政規(guī)〔2017〕37號）的規(guī)定，現(xiàn)將新修訂的《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管實施細則》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

市住房保障和房屋管理局

                             2018年5月10日

武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管實施細則

為貫徹落實《市人民政府關于印發(fā)武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法的通知》（武政規(guī)〔2017〕37號，以下簡稱《辦法》），進一步明確和細化新建商品房預售資金監(jiān)管工作，增強監(jiān)管工作操作性，結合我市實際，制定本實施細則。

一、預售資金監(jiān)管范圍

（一）凡在我市行政區(qū)域內預售的新建商品房項目，均應當按照《辦法》及本實施細則接受新建商品房預售資金監(jiān)管。

（二）本細則所稱新建商品房預售資金，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將其開發(fā)的商品房在初始登記（不動產首次登記）完成前銷售，由購房人按合同約定支付的全部房價款。

二、資金監(jiān)管工作分工

（三）武漢市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預售資金監(jiān)管主管部門（以下簡稱監(jiān)管部門），負責本實施細則的組織實施。

（四）武漢市住房保障和房屋管理局所屬的商品房預售資金監(jiān)管機構（以下簡稱監(jiān)管機構）具體負責本市新建商品房預售資金的監(jiān)管工作。

三、重點監(jiān)管資金范圍及標準

（五）預售監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是用于購置本項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費和其他相關費用的資金。除此范圍以外的是非重點監(jiān)管資金。

（六）對形象進度達到結構封頂并已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目，重點監(jiān)管資金標準為項目總預售款的15%；對項目形象進度達到主體結構1/2并已支付相應施工進度款的，重點監(jiān)管資金標準為項目總預售款的20%；未達到上述條件的，重點監(jiān)管資金標準為項目總預售款的25%。

（七）凡上年度在我市開發(fā)施工面積在30萬平方米、銷售額在15億元以上，且無不良信用記錄的開發(fā)企業(yè)（包含其控股公司）；按照武漢市建筑產業(yè)現(xiàn)代化要求建設的商品住宅項目；按照裝配式建造方式開發(fā)建設的商品房項目，重點監(jiān)管資金標準均為項目總預售款的15%。

四、開設監(jiān)管賬戶

（八）開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可證前，應當選擇與監(jiān)管機構簽訂合作協(xié)議的商業(yè)銀行（以下簡稱合作銀行），按照一項商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則開立監(jiān)管賬戶。一個監(jiān)管賬戶內包含多幢的，應全部按工程形象進度最慢的幢所對應重點監(jiān)管資金標準執(zhí)行。

（九）開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)項目實際工程形象進度，合理確定監(jiān)管賬戶對應的預售申請范圍。

（十）申請開立監(jiān)管賬戶操作流程：

1.網上申請。開發(fā)企業(yè)登陸商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)），填寫相關信息并上傳下列資料：

（1）營業(yè)執(zhí)照；

（2）基本戶開戶許可證；

（3）委托書、經辦人身份證。

2.要件審核。監(jiān)管機構自受理申請后1個工作日內完成審核。審核通過的，由開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管系統(tǒng)中自行打印《新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書》，并到合作銀行開立監(jiān)管賬戶。

五、簽訂監(jiān)管協(xié)議

（十一）開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，登錄監(jiān)管系統(tǒng)下載打印與監(jiān)管機構、合作銀行簽訂的《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書》（以下簡稱《三方協(xié)議》），經開發(fā)企業(yè)及監(jiān)管賬戶開戶銀行（以下簡稱開戶銀行）蓋章后，將相關材料報送監(jiān)管機構，監(jiān)管機構受理申請后3個工作日內完成審核，并簽訂《三方協(xié)議》。

（十二）開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管機構簽訂《三方協(xié)議》時，應當向監(jiān)管機構提交以下材料：

1.施工合同及建筑材料、設備購銷合同等（審核原件，留存復印件，復印件加蓋開發(fā)企業(yè)公章）；
　　2.工程進度、工程款支付情況表和資金使用計劃；

3.項目成本預算書；

4.需要提交的相關資料。

六、監(jiān)管賬戶變更
　?。ㄊ┍O(jiān)管項目尚未發(fā)生銷售行為或已全部撤銷網上簽約的，可以申請變更監(jiān)管賬戶，變更期間該監(jiān)管賬戶范圍內的新建商品房不得銷售。
　?。ㄊ模╅_發(fā)企業(yè)申請變更監(jiān)管賬戶的，應當提交以下資料：

1.《監(jiān)管賬戶變更申請書》；

2.原監(jiān)管賬戶開戶銀行出具同意變更監(jiān)管賬戶的證明文件；

3.委托書及經辦人身份證明；

4.需要提交的相關資料。

（十五）監(jiān)管機構自受理監(jiān)管賬戶變更申請后3個工作日內完成審核，并出具《新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管證明》。開發(fā)企業(yè)辦理完畢原監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管手續(xù)后，重新開立監(jiān)管賬戶；已簽訂《三方協(xié)議》的，開發(fā)企業(yè)應當交回《三方協(xié)議》原件；已辦理商品房預售許可證的開發(fā)企業(yè)，應當在辦理完監(jiān)管賬戶信息變更后，辦理預售許可證證載賬戶信息變更手續(xù)。

七、購房款交存和監(jiān)管資金入賬

（十六）開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助購房人選擇以下方式將新建商品房預售資金交入監(jiān)管賬戶：

1.購房人通過專用銷售終端（專用POS機），將購房款直接交入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)依據(jù)專用POS機簽單為購房人換領購房專用發(fā)票。

2.購房人憑開發(fā)企業(yè)通過《武漢市商品房網上簽約及合同備案系統(tǒng)》打印的繳款通知書，到商業(yè)銀行網點柜臺或其它方式將購房款直接交入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)依據(jù)購房人提供的交款憑證或交款記錄為購房人換領購房專用發(fā)票。

（十七）辦理網上簽約15日后無資金入賬的，應提供情況說明材料。

八、施工進度核實

（十八）開發(fā)企業(yè)申請重點監(jiān)管資金標準為15%，以及申請使用結構封頂節(jié)點重點監(jiān)管資金的，監(jiān)管機構應在自受理之日起3個工作日內對項目工程形象進度進行核實。

（十九）監(jiān)管機構應當嚴格管理進度資料檔案，妥善保存、核實記錄。

九、重點監(jiān)管資金的撥付

（二十）開發(fā)企業(yè)按照取得商品房預售許可后1個月、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記（不動產首次登記）四個節(jié)點，持以下資料到監(jiān)管機構申請辦理重點監(jiān)管資金的撥付手續(xù)：

1.通過監(jiān)管系統(tǒng)填報并打印的《重點監(jiān)管資金使用申請表》；

2.重點監(jiān)管資金使用計劃；

3.經辦人委托書、身份證明；

4.申請施工進度款的，應提供施工合同；購買建筑材料、設備款的，應提供購銷合同；支付設計、監(jiān)理等相關費用的，應提供設計合同和監(jiān)理合同，上述合同還應提供合同各方、監(jiān)理單位共同出具的工程進度及工程款支付證明；申請繳納相關稅費的，提供繳納說明；申請撥付不可預見費用的，應當提供相關用途證明；上述合同發(fā)生變更的，在重點資金撥付時提供補充合同，凡金額增加的，由監(jiān)管機構按照規(guī)定調整其監(jiān)管比例后采用；

5.申請使用竣工驗收節(jié)點重點監(jiān)管資金的，應當提交《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》；

6.要求提交的相關資料。

（二十一）開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)以下資金使用節(jié)點申請使用重點監(jiān)管資金。取得商品房預售許可1個月后的，申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金核定總額的35%；結構封頂?shù)?，累計申請不得超過75%；竣工驗收的，累計申請不得超過95%。

監(jiān)管項目完成對應的房屋所有權初始登記（不動產首次登記）前，監(jiān)管賬戶內的資金余額不得低于重點監(jiān)管資金的5%。

（二十二）未達到重點監(jiān)管資金標準，但確需使用重點監(jiān)管資金用于該項目工程建設，且無違規(guī)行為的開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)可在滿足使用節(jié)點要求和資金余額不低于重點監(jiān)管資金的5%前提下，申請辦理資金使用手續(xù)。

達到重點監(jiān)管資金標準，已取得公安消防部門出具的《驗收合格證明》或規(guī)劃部門出具的《建設工程竣工驗收規(guī)劃條件核實證明》，確需使用重點監(jiān)管資金用于該項目工程建設的，開發(fā)企業(yè)可申請使用竣工驗收節(jié)點一半的重點資金。開發(fā)企業(yè)申請使用該部分重點監(jiān)管資金的，應提供公安消防部門出具的《驗收合格證明》或規(guī)劃部門出具的《建設工程竣工驗收規(guī)劃條件核實證明》。

開發(fā)項目已完成竣工驗收，辦理解除監(jiān)管前，開發(fā)企業(yè)可申請使用初始登記（不動產首次登記）節(jié)點重點監(jiān)管資金，定向用于繳納該項目開發(fā)建設單位應承擔的住宅專項維修資金。開發(fā)企業(yè)申請使用該部分重點監(jiān)管資金的，應提供開發(fā)建設單位住宅專項維修資金繳存金額證明。

（二十三）監(jiān)管機構在受理開發(fā)企業(yè)用款申請后，應于受理之日起5個工作日內進行審核。符合條件的，出具《重點監(jiān)管資金同意撥付證明》；有下列情形之一的，予以駁回，并說明理由：

1.申請資金超出使用節(jié)點或用款額度的；

2.實際用途、收款單位與合同約定不符的；

3.該項目之前用款未按照要求使用的；

4.未按照規(guī)定將預售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；

5.不按照規(guī)定使用預售資金的其他情形。

（二十四）合作銀行依據(jù)監(jiān)管機構的同意撥付證明和傳輸?shù)碾娮有畔?，?個工作日內，將重點監(jiān)管范圍內的資金撥付給開立賬戶的開發(fā)企業(yè)，或者與該開發(fā)企業(yè)簽約的合同當事人或相關單位。

開發(fā)企業(yè)按節(jié)點已支付完工程相關費用，但相應節(jié)點重點監(jiān)管資金尚有剩余的，在開發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理機構三方共同出具工程款支付證明的基礎上，可將相應節(jié)點剩余資金直接撥付給開發(fā)企業(yè)。

（二十五）開發(fā)企業(yè)申請使用下一筆重點監(jiān)管資金時，應提交上一次用款證明。

十、非重點監(jiān)管資金的撥付

（二十六）預售資金進入監(jiān)管賬戶，達到重點監(jiān)管標準后，開發(fā)企業(yè)可以申請?zhí)崛》侵攸c監(jiān)管資金，優(yōu)先償還本項目抵押貸款。

（二十七）開發(fā)企業(yè)通過監(jiān)管系統(tǒng)提交《非重點資金使用申請表》后，監(jiān)管機構自受理之日起在2個工作日內進行審核，出具《非重點監(jiān)管資金同意撥付證明》。合作銀行依據(jù)監(jiān)管機構出具的同意撥付證明和電子信息辦理資金撥付手續(xù)。

十一、不明入賬的處理　　

（二十八）購房人通過電匯、網上銀行轉賬等方式交存購房款或者各商業(yè)銀行發(fā)放個人抵押貸款形成的不明入賬，開發(fā)企業(yè)應當及時劃分到購房人名下。

十二、沖正處理

（二十九）屬于資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應當提交以下資料到監(jiān)管機構申請辦理賬務沖正：

1.沖正申請表；

2.開戶銀行出具的證明文件；

3.委托書、經辦人身份證明；

4.由于發(fā)放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應當提供相關發(fā)起銀行出具的證明文件。

監(jiān)管機構自受理申請后3個工作日內完成審核，并向開發(fā)企業(yè)出具《新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶沖正通知書》（以下簡稱《沖正通知書》）。開發(fā)企業(yè)持《沖正通知書》及時到開戶銀行辦理沖正手續(xù)。

因銀行誤傳數(shù)據(jù)、撥付失敗形成的不明入賬等原因導致賬務問題的，可按照上述沖正流程處理。

十三、退款處理

（三十）開發(fā)企業(yè)與購房人已辦理退房手續(xù)申請退款的，原則上應使用非重點監(jiān)管資金支付。非重點監(jiān)管資金不足的，開發(fā)企業(yè)可申請使用重點監(jiān)管資金。     

（三十一）開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機構提交退房退款申請書，申請解除退款部分的監(jiān)管。監(jiān)管機構通過商品房買賣合同備案系統(tǒng)核查后，在5個工作日內通知合作銀行撥付。

十四、解除監(jiān)管

（三十二）開發(fā)企業(yè)辦妥監(jiān)管項目房屋所有權初始登記（不動產首次登記）后，應及時申請撤銷監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

（三十三）開發(fā)企業(yè)申請辦理解除監(jiān)管的，應當提交以下資料：

1.《解除監(jiān)管申請表》；

2.委托書及經辦人身份證明；

3.監(jiān)管項目的房屋所有權初始登記（不動產首次登記）證明（復印件）；

4.住宅專項維修資金繳納聯(lián)系單。

（三十四）監(jiān)管機構自受理申請后3個工作日內完成審核。審核通過的，向開發(fā)企業(yè)出具《新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管證明》。開發(fā)企業(yè)持證明到開戶銀行辦理解除監(jiān)管手續(xù)。

十五、各方責任

（三十五）開發(fā)企業(yè)應協(xié)助購房人將全部房價款交入監(jiān)管賬戶，并按規(guī)定使用資金，應提交真實、有效的申請材料辦理新建商品房預售資金監(jiān)管的相關手續(xù)。開發(fā)企業(yè)若不按規(guī)定使用新建商品房預售資金、不按規(guī)定將房價款存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管、以及提交虛假的材料辦理新建商品房預售資金監(jiān)管相關手續(xù)，由監(jiān)管機構責令其限期改正、暫停監(jiān)管資金撥付，逾期不改的，由監(jiān)管部門關閉該項目商品房買賣合同網上簽約，同時記入開發(fā)企業(yè)信用檔案并向社會公示。

（三十六）合作銀行在有關部門對監(jiān)管賬戶資金進行凍結或扣劃時，應說明新建商品房預售資金及監(jiān)管賬戶的性質，并及時將相關情況告知監(jiān)管機構。若合作銀行不按《辦法》規(guī)定和合作協(xié)議約定履行義務，監(jiān)管機構可暫停與其合作，并將其違規(guī)違約行為通報金融主管部門。

（三十七）各商業(yè)銀行在發(fā)放新建商品房購房貸款時，應當將購房貸款直接發(fā)放到該套商品房買賣合同注明的監(jiān)管賬戶中,對未按規(guī)定發(fā)放購房貸款的，由銀行主管部門負責查處。開發(fā)企業(yè)已辦理完成不動產首次登記的，對應項目仍未發(fā)放的購房貸款，不再進行監(jiān)管。

（三十八）監(jiān)管機構應定期對首付款入賬情況進行監(jiān)管檢查；對未按規(guī)定入賬的開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管機構應督促其整改，因特殊情況無法入賬的開發(fā)企業(yè)應提交相關情況說明。若監(jiān)管部門、監(jiān)管機構的工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規(guī)予以處理。

十六、實施時間

（三十九）本《細則》自2018年6月10日起正式施行，有效期5年。原《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管實施細則》（武房規(guī)〔2012〕2號）作廢。

武房規(guī)（2018）01號 -附件.doc