1.1 門店評估操作規(guī)范

1.1.1 門店標(biāo)準(zhǔn)

1) 門店所在商圈：一線城市以次級商圈或核心商圈的邊緣區(qū)域?yàn)檫M(jìn)入點(diǎn)；強(qiáng)二、強(qiáng)三線城市進(jìn)入核心商圈，塑造強(qiáng)二強(qiáng)三線城市的品牌效應(yīng)。

2) 交通方便：便于到達(dá)，以在公交站點(diǎn)或100米內(nèi)有公交站點(diǎn)為優(yōu)，且最好在200米范圍內(nèi)便于停車，有停車設(shè)施。

3) 門店面積：門店面積以30-60平米店面為最優(yōu)，可以有一定的調(diào)整。

4) 門店位置：店面選擇應(yīng)臨主干道，最好在拐角的位置，位于兩條街道的交叉處。

5) 門店前停車位：有停車位最好，若無停車位也要保證在200米范圍內(nèi)有停車設(shè)施。

6) 賣場的結(jié)構(gòu)：只選擇樓層的第一層門店，無臺階為最優(yōu)，如有臺階不能多于3層臺階。門店內(nèi)無過多立柱、無死角。形狀以正方形為最佳，有5米以上的門面，門頭高度不低于3米且便于招牌的制作與布置。

7) 租金較合理，原則上租金應(yīng)控制在預(yù)期營業(yè)額的10%以內(nèi)。

1.1.2 門店調(diào)研

門店的外部環(huán)境主要體現(xiàn)在門店所在商圈的整體氛圍，門面易于辨識，門店易于到達(dá)，從而達(dá)到很好的集客效應(yīng)，另外門店鄰鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)也會對顧客數(shù)量產(chǎn)生一定的影響。臨鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于互補(bǔ)性的業(yè)態(tài)，則會大大提高本門店的顧客數(shù)；如鄰鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于競爭性業(yè)態(tài)，也會增大顧客的整體數(shù)量，從而提升門店的進(jìn)店顧客數(shù)量。因此，門店外部環(huán)境包含的主要調(diào)研因素有：所屬商圈、人流量、門前人行道情況、距離公交站、200米內(nèi)公交線路、鄰鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)等。

門店內(nèi)部是發(fā)生交易的場所，因此一個(gè)良好的交易環(huán)境對增加顧客的滿意度與忠誠度有很大影響，門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)研的主要因素有：門店形狀、門面寬度、面積、門店層高、門店層數(shù)、門店可調(diào)整性、門店基礎(chǔ)設(shè)施、門店租賃條件等。

1.1.3 門店評估標(biāo)準(zhǔn)

在完成門店外部環(huán)境、門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)研之后，進(jìn)入門店評估流程。首先依據(jù)《門店內(nèi)部情況調(diào)研表》、《門店外部環(huán)境調(diào)研表》的數(shù)據(jù)，對《門店綜合評估標(biāo)準(zhǔn)表》進(jìn)行打分，完成對門店的評分，對門店選擇提供決策依據(jù)。

1.1.4 店址綜合評估

在完成了商圈和門店評估后，將所得分?jǐn)?shù)填入到《店址綜合評估表》中，計(jì)算出店址綜合得分，并依據(jù)評估準(zhǔn)則對店址作出評估結(jié)論。

1.1.5 門店租賃注意事項(xiàng)

? 租賃資質(zhì)：

1) 出租方最好為產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人必須具備房屋產(chǎn)權(quán)、出具產(chǎn)權(quán)證明。

2) 出租方不是產(chǎn)權(quán)人，存在代理關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件（最好經(jīng)過公證）。存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件。

3) 出租方必須具備房屋出租權(quán)，出據(jù)房屋出租許可證，并承擔(dān)房屋出租的相關(guān)納稅責(zé)任。

4) 出租方必須允許承租方對承租場地進(jìn)行獨(dú)立裝修，自主經(jīng)營。

? 租賃談判

1） 租賃的時(shí)限

2） 首付租金金額和支付日期

3） 租金的方式：

固定租金:在合同租賃期內(nèi)，租金不變。

增長式租金：合同中約定租金的增長率，特別注意的是增長周期是以月為單位還是以年為單位增長。

4） 租金交納方式：季度交納；月度交納

5） 押金金額及允許押金扣繳的細(xì)約

6） 定金金額及允許定金扣除的細(xì)約

7） 合同到期時(shí)的優(yōu)先承租權(quán)

? 租賃談判要做相關(guān)記錄

租賃談判是一個(gè)雙方博弈的過程，要對談判過程做好相關(guān)記錄，以備簽訂合同時(shí)的查閱。談判過程中需要填寫《門店租賃談判記錄表》

1.2 門店評估表單及工具

1.2.1 門店外部環(huán)境調(diào)研表