北京市通州區(qū)人民法院

民事判決書

（2018）京0112民初23607號

原告（反訴被告）：北京珠江投資開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)廣通街8號16號樓4層401。

法定代表人：房崇安，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：侯嘉庚，男，北京珠江投資開發(fā)有限公司職員。

被告（反訴原告）：王黎黎，女，1981年3月20日出生，漢族，無職業(yè)，住河北省燕郊開發(fā)區(qū)。

委托訴訟代理人：邢玉旺（王黎黎之夫）。

委托訴訟代理人：王成強，北京市正大律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）北京珠江投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“珠江公司”）與被告（反訴原告）北京珠江投資開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年7月5日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。本案原告珠江公司的委托代理人侯嘉庚，被告王黎黎及其委托代理人邢玉旺、王成強到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告珠江公司向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》于2016年11月9日解除，若法院認(rèn)為雙方之間的合同未于上述日期解除，請法院判令解除，并判令被告配合原告辦理合同登記備案的解除手續(xù)，返還合同、財務(wù)憑證等資料；2、判令被告支付原告合同價款20%的違約金（未按合同約定支付收款和辦理貸款導(dǎo)致合同解除）即235 128.2元；3、判令訴訟費由被告承擔(dān)。事實與理由：原、被告于2014年6月21日簽訂了合同編號為Y1613968的《北京市商品房預(yù)售合同》，約定由被告購買原告位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)物流產(chǎn)業(yè)園XX地塊多功能用地項目XXX號商業(yè)辦公樓XXX室，房屋價款為1 175 641元，應(yīng)付首付款為595 641元，剩余58萬元為銀行貸款。根據(jù)上述合同附件五《付款方式與期限的約定》第2條商業(yè)貸款（1）款約定：買受人于2014年6月21日前與出賣人簽訂合同并向出賣人繳付除商品房擔(dān)保貸款額以外的所有房款作為首期房款，即595 641元整（含定金貳萬元整）……按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金；逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)向出賣人支付合同約定總房價款的20%作為違約金。商品房合同附件五第二條第（3）款第一項約定：“合同簽訂之日起四十五日內(nèi)，買受人申請的商品房擔(dān)保貸款仍未能到達(dá)出賣人賬戶的，視為買受人逾期支付款項，買受人自逾期之日起至貸款實際到達(dá)出賣人賬戶之日止，按日向出賣人支付貸款額萬分之一的違約金；逾期超過十日視為買受人不能取得商品房擔(dān)保貸款，買受人同意于出賣人發(fā)出通知之日起30日一次性將未付房款付清；買受人逾期履行付款義務(wù)的，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)向出賣人支付合同約定總房價款的20%作為違約金?！痹?、被告雙方于2014年6月21日簽訂合同后，被告向我公司支付了購房款117 564元后未再支付任何價款，我司多次催告被告交納房款，但被告一直未交納。2016年11月9日，我司向被告發(fā)出《解除合同通知函》，并告知被告配合我司辦理合同備案解除手續(xù)，但被告不予配合。被告的行為嚴(yán)重?fù)p害了我司的利益，現(xiàn)具狀至法院，請求法院依法裁判。

被告王黎黎辯稱：我不同意原告的訴訟請求。一、珠江公司違約在先，我有權(quán)拒絕交納購房款。本案標(biāo)的房屋存在層高、質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)及擅自更改規(guī)劃等情況與合同約定不符。合同約定層高為4.49米，實際層高不足，嚴(yán)重影響使用。珠江公司在售房之初承諾實際房屋與樣板間按照1：1打造，完全一致，但實際房屋與樣板間差距巨大，導(dǎo)致小區(qū)一期、二期業(yè)主多次集體維權(quán)引發(fā)多起訴訟。二、珠江公司合同解除權(quán)已過時效，已喪失合同解除權(quán)，進(jìn)而無權(quán)依據(jù)附件五向被告主張20%的違約金。1、根據(jù)合同的約定，關(guān)于首期購房款違約問題，2014年7月18日珠江公司即享有解除權(quán)。2、根據(jù)合同約定，關(guān)于貸款違約問題，珠江公司2014年9月5日即享有解除權(quán)。3、事實上，被告早在合同簽訂之初就已經(jīng)按照珠江公司的要求提交了辦理貸款的手續(xù)。珠江公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，同時也是被告貸款的代辦方，比被告更具有信息及專業(yè)優(yōu)勢。珠江公司未能收到貸款放款，并非被告的過錯，涉案房屋為辦公用房，由于北京市對商業(yè)用房的限購限貸政策，也客觀上導(dǎo)致了被告貸款手續(xù)遲延。三、被告已向珠江公司支付購房款645 641元，其中2014年5月27日向珠江公司的合作方支付50 000元，2014年6月13日向珠江公司支付100 000元，2014年6月21日向珠江公司支付17 564元，2017年3月21日支付478 077元。四、根據(jù)合同附件八第三十一條之約定，標(biāo)的房屋是珠江公司承諾按照每平方米4000元的標(biāo)準(zhǔn)指定與其關(guān)聯(lián)的公司裝修的房屋，被告已于2014年6月21日交納裝修130 500元，珠江公司始終未向被告交付房屋，即使解除合同，珠江公司也應(yīng)向被告退還全部裝修款，否則對被告顯失公平。五、雙方之間的合同是珠江公司制定的格式條款合同，雙方的權(quán)利義務(wù)極不對等，且相互矛盾。合同附件約定珠江公司可以收取20%的違約金，而被告只能收取2.4%的違約金，此類約定很多。六、珠江公司向被告主張違約金明顯違背公平原則。涉訴房屋目前價格已經(jīng)大幅上漲，被告也向珠江公司支付了近80萬元房款及裝修款，其長期占用也給被告造成巨大損失。如解除合同，被告請求法院減少違約金數(shù)額。

被告王黎黎向本院提出反訴請求：珠江公司返還王黎黎房款645 641元、裝修款130 500元，反訴費由珠江公司負(fù)擔(dān)。事實理由：同本訴答辯意見。

原告珠江公司就反訴辯稱：我公司不同意被告的反訴請求，關(guān)于被告約定的層高不合格的問題，被告應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)。關(guān)于樣板間與實際房屋結(jié)構(gòu)問題，被告也沒有提供證據(jù)，被告向我方共交納房款595 641元。

本院經(jīng)審查認(rèn)定事實如下：對雙方當(dāng)事人無異議的事實，本院予以認(rèn)定。2014年6月21日，原、被告簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，編號為Y1613968，約定王黎黎購買原告位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)物流產(chǎn)業(yè)園XXX地塊多功能用地項目XX號商業(yè)辦公樓XXX號房屋(以下簡稱“305號房屋”)。根據(jù)上述合同附件五《付款方式及期限的約定》第2條商業(yè)貸款部分約定：（1）買受人于2014年6月19日前與出賣人簽訂合同并向出賣人繳付除商品房擔(dān)保貸款額以外的所有房款作為首期房款，即595 641元整（含定金貳萬元整）并提交辦理貸款所需的全部費用和手續(xù)。買受人未按以上約定履行付款及其他義務(wù)的，自應(yīng)履行期限屆滿之日次日至實際履行之日至，按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金；逾期超過30日，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)向出賣人支付合同約定總房價款的20%作為違約金……（2）其余房款58萬元整由買受人以向貸款機構(gòu)申請商品房擔(dān)保貸款的方式支付……（3）合同簽訂之日起四十五日內(nèi)，買受人申請的商品房擔(dān)保貸款仍然未能到達(dá)出賣人賬戶的，視為買受人逾期支付貸款部分款項，買受人應(yīng)自逾期之日起至貸款實際到達(dá)出賣人賬戶之日止，按日向出賣人支付貸款數(shù)額萬分之一的違約金；逾期超過十日，視為買受人不能取得商品房擔(dān)保貸款，買受人同意于出賣人發(fā)出通知之日起30日內(nèi)一次性將未付房款付清；買受人逾期履行付款義務(wù)的，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)向出賣人支付合同約定總房款的20%作為違約金……《北京市商品房預(yù)售合同》附件八第二十三條中約定：買受人通訊地址以買賣合同中填寫的為準(zhǔn)，如有變更應(yīng)在變更后5日內(nèi)以書面形式通知對方。買受人沒有預(yù)留或書面通知變更后的通訊地址，或預(yù)留的通訊地址有誤、在在郵寄途中發(fā)生延誤或丟失的，出賣人不承擔(dān)由此造成的延遲通知或延遲交房責(zé)任，買受人承擔(dān)通知不能到達(dá)的一切法律后果?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》（含附件）還約定了其他相關(guān)內(nèi)容。

王黎黎于2014年6月13日向珠江公司支付100 000元定金，2014年6月21日向珠江公司支付房款17 564元，2017年3月21日向珠江公司支付房款478 077元，其余房款至今未支付。王黎黎除支付上述房款外，另于2014年6月21日支付珠海市珠江永益裝飾有限公司裝修款130 500元。

本案審理過程中，王黎黎稱其共向珠江公司支付了房款645 641元，其中包括2014年5月27日向珠江公司的合作方支付50 000元。為證明上述50 000元的支付情況，王黎黎向本院提交了兩張pos單，pos單顯示的商戶名稱為“北京怡然居客”。珠江公司認(rèn)可收取了王黎黎房款595 641元，但否認(rèn)收取了上述pos單所顯示的50 000元，否認(rèn)與“北京怡然居客”存在關(guān)系。

珠江公司根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》中所記載的王黎黎的地址、電話，于2015年6月16日向王黎黎郵寄了《催款函》，于2015年7月23日向王黎黎郵寄了《變更付款方式通知函》。本案審理過程中，珠江公司稱其于2016年11月9日向王黎黎郵寄了《解除合同通知函》，因珠江公司所提交的快遞單并無郵戳，亦無相應(yīng)查詢單相佐證，無法證明珠江公司確實向王黎黎郵寄過相應(yīng)函件，故本院對其主張郵寄了《解除合同通知函》的“事實”不予認(rèn)定。

王黎黎稱就涉訴房屋珠江公司存在虛假宣傳，涉訴房屋的實際情況與其宣傳材料及樣板間的情況差距較大。為此王黎黎向本院提交了宣傳材料復(fù)印件、照片復(fù)印件，珠江公司對該組證據(jù)真實性不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，王黎黎未提供宣傳材料、照片原件，故無法核實其所提交的復(fù)印件與原件是否一致，故復(fù)印件不能作為認(rèn)定珠江公司存在虛假宣傳的依據(jù)，亦不足以否定《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示。

上述事實，有《北京市商品房預(yù)售合同》、《催款函》及相應(yīng)郵單、《變更付款方式通知函》及相應(yīng)郵單、網(wǎng)頁截圖、pos單、定金收據(jù)、首付款收款專用收據(jù)、中國工商銀行憑證、民事起訴狀、撤訴申請書及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以適當(dāng)減少。

珠江公司與王黎黎所簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》、系當(dāng)事人的真實意思表示，故雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》的約定，王黎黎應(yīng)于2014年6月19日支付珠江公司首期房款595 641元,而截至2017年3月21日王黎黎一共才向珠江公司支付了房款595 641元，未依照合同約定足額支付首期房款亦未按照合同約定使貸款到達(dá)出賣人賬戶。由此可見，王黎黎遲延履行合同約定的主要債務(wù)，故珠江公司主張解除合同具有事實及法律依據(jù)，本院予以支持。對于王黎黎有關(guān)珠江公司喪失合同解除權(quán)的辯解意見，本院認(rèn)為，王黎黎違反合同約定在先，本案審理過程中，其又提出反訴明確要求退還房款，導(dǎo)致合同已經(jīng)陷入無法履行的境況，如果不予解除則守約方的權(quán)利將無法得到救濟，故本院對王黎黎的該項辯解意見不予采納。對于解除時間，珠江公司主張應(yīng)為2016年11月9日，但珠江公司提供的證據(jù)不足以證明其向王黎黎發(fā)出過解除合同通知，故以本判決生效之日作為合同解除之日。

合同解除后，王黎黎有義務(wù)配合珠江公司辦理合同登記備案解除手續(xù)，以便珠江公司對涉訴房屋另作處理，故本院對珠江公司請求王黎黎配合珠江公司辦理合同登記備案解除手續(xù)的主張予以支持。

對于珠江公司要求王黎黎支付因未按照合同約定支付首付款和辦理貸款的解除違約金的主張，按照雙方合同約定，王黎黎逾期支付相關(guān)款項，出賣人有權(quán)解除合同。合同約定，出賣人解除合同的，買受人應(yīng)向出賣人支付合同約定總房價款的20%作為違約金，但該部分違約金的約定明顯過高，且珠江公司未提供證據(jù)證明其因此所受損失的具體數(shù)額，結(jié)合王黎黎的意見，本院對違約金的數(shù)額酌情減為合同約定總房款的10%。

對于珠江公司請求王黎黎返還合同、財務(wù)憑證等資料的主張，珠江公司并未舉證證明其給付過王黎黎《北京市商品房預(yù)售合同》原件，而其向王黎黎出具的財務(wù)憑證本來就應(yīng)由王黎黎持有，珠江公司亦應(yīng)留有相應(yīng)的合同及財務(wù)憑證聯(lián)，因此，對珠江公司該項主張，本院不予支持。

關(guān)于王黎黎已支付珠江公司的購房款595 641元，因合同解除，珠江公司應(yīng)予以返還。關(guān)于王黎黎支付的裝修款，因裝修附著于房屋，合同解除后珠江公司必然取得相應(yīng)的裝修利益，而王黎黎自始至終未取得任何裝修利益，根據(jù)公平原則，珠江公司應(yīng)將王黎黎支付的涉案房屋的裝修款返還給王黎黎。

對于王黎黎依據(jù)其提價的兩張pos單向珠江公司主張的購房款50 000元，因根據(jù)其提交的pos單，上述費用并非支付給了珠江公司、亦無證據(jù)表明其用途為購房款，故本院在本案中對其該項主張不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、一百零七條、第一百一十四條，以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）北京珠江投資開發(fā)有限公司與被告（反訴原告）王黎黎于2014年6月21日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》（含附件，合同編號：Y1613968）于本判決生效之日起七日內(nèi)解除；

二、被告（反訴原告）王黎黎于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告（反訴被告）北京珠江投資開發(fā)有限公司辦理《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》（合同編號：Y1613968）登記備案的解除手續(xù)；

三、被告（反訴原告）王黎黎于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告（反訴被告）北京珠江投資開發(fā)有限公司違約金117 564.1元；

四、原告（反訴被告）北京珠江投資開發(fā)有限公司返還被告（反訴原告）王黎黎房款595 641、裝修款130 500元，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；

五、駁回原告（反訴被告）北京珠江投資開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。

六、駁回被告（反訴原告）王黎黎的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五百二十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費2413元，由原告（反訴被告）北京珠江投資開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1087元（已交納），由被告（反訴原告）王黎黎負(fù)擔(dān)1326元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

反訴案件受理費5781元，由被告（反訴原告）王黎黎負(fù)擔(dān)250元（已交納），由原告（反訴被告）北京珠江投資開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)5531元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，上訴于北京市第三中級人民法院。

審　　判　　員　　　李宏印

二〇一八年十一月二日

法　官　助　理　　　湯　碩
書　　記　　員　　　郭　迎