商鋪和住宅是不一樣的，住宅有更多的政策屬性，附屬價(jià)值屬性，最關(guān)鍵是具有居住屬性，剛需很多，而商鋪這些統(tǒng)統(tǒng)不具備，唯一具備的就是商業(yè)屬性，投資回報(bào)率是多少，是普通老百姓考慮購(gòu)買商鋪的唯一指標(biāo)，既然是投資，房?jī)r(jià)就會(huì)決定投資回報(bào)，房?jī)r(jià)越高租金越低，投資回報(bào)也會(huì)越來(lái)越低，那就不值得投資了，關(guān)鍵看商鋪的商業(yè)價(jià)值到底有多大？

怎么來(lái)判斷商鋪的商業(yè)價(jià)值，這是投資者必須要過(guò)的第一關(guān)，這一關(guān)過(guò)不去，購(gòu)買商鋪就和賭博沒啥區(qū)別，一切全靠蒙是不行的！

昨天聊過(guò)，開發(fā)商的一些定價(jià)策略，開發(fā)商都是買的三年后的價(jià)格，對(duì)于一個(gè)新商鋪來(lái)講，是需要運(yùn)營(yíng)能力的，為什么會(huì)把運(yùn)營(yíng)能力放在這么重要的位置，之前商業(yè)房可都是談的商圈，因?yàn)樯虡I(yè)模式的變化，運(yùn)營(yíng)能力才是主流，另外，新商鋪的不盈利周期是多久，買了商鋪，多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)租不出去的可能性是多大，看完這些，對(duì)商業(yè)房?jī)r(jià)就有了一個(gè)立體的理解，

那么，接下來(lái)，談議能力和策略，就會(huì)有更多的思路了，你知道的底牌越多，越好去操作這些事情；

第一：了解開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)情況，多方面了解；’

開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)情況，決定了他們想不想快速的賣房，想賣，這就簡(jiǎn)單了，不缺錢那就不多說(shuō)了，怎么查他們的周轉(zhuǎn)情況，很簡(jiǎn)單的幾個(gè)事情就可以解決，實(shí)際上都缺錢，只是流動(dòng)性怎么樣而已？

一個(gè)是看一下房管局備案情況，項(xiàng)目有沒有抵押，這些信息都是公開的；

二是打聽一下銷售員的工資，有沒有按月結(jié)算，很多人認(rèn)為，都是代理公司，有意義嗎，有的，自己去想吧！

三是問(wèn)一下簽合同的時(shí)間，簽合同開發(fā)商都不著急，說(shuō)明周轉(zhuǎn)不好，因?yàn)槟阋唇?，可能房源就在抵押過(guò)程中；

四是看看網(wǎng)上有沒有什么負(fù)面新聞，就可以簡(jiǎn)單地判斷一下；

對(duì)于散戶來(lái)講，了解這些意義不大，如果有想一起買的，這樣做的意義就大了去了，因?yàn)樽h價(jià)能力更強(qiáng)；

第二：抱團(tuán)購(gòu)買商鋪的意義，大于一個(gè)人去購(gòu)買；

現(xiàn)在有很多團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站，很多傳統(tǒng)媒體也喜歡搞團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)商鋪是一個(gè)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，議價(jià)能力很強(qiáng)大，為什么呢？

想一下，一下買走20套商鋪，每套100萬(wàn)計(jì)算，那就是2000萬(wàn)的回款，開發(fā)商缺錢的時(shí)候這就是救命稻草，這個(gè)時(shí)候的議價(jià)能力也越強(qiáng)大，這就是為什么要了解開發(fā)商的屁股，到底是怎么樣的，就可以找到議價(jià)的軟肋；

一般個(gè)人購(gòu)買商鋪，還是要多打探和了解銷售員銷售經(jīng)理手里的權(quán)限有多大，逼迫他們向上面反映你的訴求；

商鋪的銷售往往比較難銷售，因?yàn)楸幌茨X過(guò)了10多年了，大家都學(xué)的聰明了，這個(gè)時(shí)候，你就可以最大限度的拿到優(yōu)惠和折扣，其實(shí)很多人買商鋪，買房子喜歡找人說(shuō)情，實(shí)際上說(shuō)情后的價(jià)格往往比較高；

產(chǎn)權(quán)商鋪的購(gòu)買，還是建議不要買了，問(wèn)題太多，往往都扮演的是一個(gè)接盤俠的角色，再次出手很艱難；

第三，一鋪一買的時(shí)候，買二樓的時(shí)候，有可能可以撿漏；

一鋪一賣就是指的，大面積的商鋪，往往幾百平米，售價(jià)都在接近千萬(wàn)以上的價(jià)格的時(shí)候，是可以議價(jià)的，這個(gè)議價(jià)講究的是，時(shí)間策略，還有介紹策略，帶動(dòng)策略等等；

總是來(lái)看房，但是又表現(xiàn)的特別想買，但是就是不出手，用時(shí)間來(lái)沉淀優(yōu)惠政策，等待時(shí)機(jī)，沒準(zhǔn)你提出的要求就實(shí)現(xiàn)了，往往主動(dòng)給你優(yōu)惠的時(shí)候，就是有問(wèn)題的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候，還可以要點(diǎn)優(yōu)惠政策，物業(yè)費(fèi)，契稅費(fèi)用，維修基金都可以選擇讓開發(fā)商優(yōu)惠，商鋪不比別墅，屬于不可再生資源，商鋪的價(jià)值在于生意，沒生意一切都是扯淡；

還有就是單獨(dú)的二樓，三樓，有時(shí)候這樣的商鋪，往往投資價(jià)值比較高，價(jià)格可以往下大大的壓下來(lái)；

還有，一拖三的房子，實(shí)際利用價(jià)值很小，但是價(jià)格不低；

買房的時(shí)候，可以按照一層一層的計(jì)算，底商一樓怎么計(jì)算價(jià)格，這是商業(yè)價(jià)值早就這么高，二樓算一個(gè)價(jià)格，三樓算一個(gè)價(jià)格，這樣的就可以大大的把價(jià)格拉下來(lái)，二樓一般是一樓的5成到7成，三樓是一流價(jià)格的4成到6成，算一算很劃算；

第四，抵賬房，拍賣房是可以買的，但是要確認(rèn)沒有人在使用；

國(guó)內(nèi)法律的執(zhí)行能力上，還有很多的額無(wú)賴模式，例如你買了一個(gè)法院拍賣的房子，有租賃合同就不多說(shuō)了，特別是原房主占用的這種，不給你騰房子，這就很難辦，這個(gè)時(shí)候一定要確認(rèn)，沒人在使用，法院拍賣的房子，可以去參與，覺得合適就拿下，前提是要提前調(diào)查房源；

還有即使頂賬房子，這樣的房子也可以低價(jià)格拿到，為什么呢？

著急回款，用底商抵工程款，開發(fā)商抵款的時(shí)候，一定是高價(jià)格，工程方要資金快速的得手，會(huì)低價(jià)賣掉，買的人可以受益一些；

但是抵賬房，要把手續(xù)，搞對(duì)了，避免出了差錯(cuò)，這些就不詳細(xì)說(shuō)了，可以私下問(wèn)我也可以；

本期關(guān)鍵詞「商鋪價(jià)格」

關(guān)于購(gòu)買商業(yè)房，還有什么其他的疑問(wèn)，可以隨時(shí)搜索關(guān)注公眾號(hào)「樂福居」回復(fù)關(guān)鍵詞「商鋪價(jià)格」就可以了，就會(huì)有一系列關(guān)于購(gòu)買商業(yè)房，購(gòu)房注意事項(xiàng)，選擇技巧等等，一些關(guān)于選擇商業(yè)房小常識(shí)，等你一起來(lái)探討哦！