未來(lái)的中國(guó)將進(jìn)入“”一省一城“”的時(shí)代，我給出了三個(gè)預(yù)測(cè)：

一是廣州大概率會(huì)吞并佛山或者清遠(yuǎn)；二是武漢大概率會(huì)合并鄂州；三是鄭州大概率會(huì)兼并開(kāi)封或者新鄉(xiāng)。

然而，突如其來(lái)的快其中一個(gè)預(yù)測(cè)，很快就從一個(gè)現(xiàn)象就得到了驗(yàn)證。

近日，發(fā)改委通過(guò)了鄂州機(jī)場(chǎng)的可研批復(fù)，這意味著亞洲最大的航空物流樞紐，即將在鄂州這個(gè)全國(guó)最小的地級(jí)市開(kāi)工建設(shè)。

這個(gè)項(xiàng)目總投資320億人民幣，按照規(guī)模排序的話，絕對(duì)是要進(jìn)入湖北省今年的前五大資金項(xiàng)目的。

然而讓人意外的是，這些年瘋狂擴(kuò)張的武漢，面對(duì)這樣一個(gè)大項(xiàng)目，居然，居然將其拱手讓給了鄂州。

要知道，作為省會(huì)的武漢，只要它想，分分鐘就可以開(kāi)出碾壓鄂州的條件，把這個(gè)新機(jī)場(chǎng)弄到武漢的地界上來(lái)。

那么，為什么武漢放棄了亞洲最大航空物流樞紐這塊原本可以輕松吃到嘴里的“大肥肉呢”？

難道是武漢有意照顧小兄弟？

其實(shí)不然，如果你聯(lián)想到最近山東發(fā)生的一件大事——濟(jì)南吞并萊蕪之后，就會(huì)猛拍大腿、煥然大悟：“我的天啊！ 武漢，你這是要干一票大的?。?！”

這是山東地圖。

這是湖北地圖。

兩相一對(duì)比，是不是覺(jué)得，武漢也在醞釀著下一步和濟(jì)南一樣的大棋局?。?/p>

武漢不是不想要亞洲最大的航空物流樞紐，武漢不僅想要，而且還想把整個(gè)鄂州都要了。而且看這趨勢(shì)，應(yīng)該是板上釘釘?shù)氖虑榱恕?/p>

反正整個(gè)鄂州早晚都是我的，這航空樞紐暫時(shí)放在鄂州，又有何妨？

因此，“一省一城”是歷史的進(jìn)程使然，也是時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)必然。作為普通人，我們能做的，就是看準(zhǔn)趨勢(shì)、順應(yīng)趨勢(shì)、把握趨勢(shì)，跟上時(shí)代的大風(fēng)口。

目前，除去港澳臺(tái)、四大直轄市，全國(guó)一共有27個(gè)省和自治區(qū)。對(duì)應(yīng)的就是27個(gè)省會(huì)和首府，為了便于稱呼，后面統(tǒng)一稱27個(gè)省和27個(gè)省會(huì)城市。

那么，在這27個(gè)省會(huì)城市中，那些城市的房產(chǎn)最具備投資潛力價(jià)值呢？

決定一個(gè)城市房產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的，主要有三個(gè)關(guān)鍵因素：一是人口基數(shù)，二是資金總量，三是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

其中資金總量和人口基數(shù)影響最大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)小一些，畢竟產(chǎn)業(yè)和資金總量多少也有點(diǎn)關(guān)系！

因此，下面我們將重點(diǎn)從省會(huì)城市的人口、GDP以及城市所在省的總?cè)丝诤涂侴DP兩個(gè)方面比較！

01 人口及人口占比分析

首先說(shuō)明兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是一個(gè)省的總?cè)丝谠蕉?，那么意味著潛在的進(jìn)入本省省會(huì)城市的人口就也多，需求端的購(gòu)買力就會(huì)越旺盛，投資潛力就越大，城市的發(fā)展必然是城市化的發(fā)展，農(nóng)村人口以及小城市人口向就近大城市聚攏，也就是省會(huì)城市，一線城市已經(jīng)飽和了！

當(dāng)然，人員跨省流動(dòng)也是一個(gè)因素，但是相對(duì)于省內(nèi)而言人口的這方面流出少之又少，概率極低！中國(guó)人的家鄉(xiāng)情結(jié)還是很重的！

第二點(diǎn)是目前省會(huì)城市如果人口占全省總?cè)丝诘谋壤降?，那么這個(gè)省會(huì)城市存在的潛在購(gòu)買力就越足，越有機(jī)會(huì)通過(guò)棚改等政策導(dǎo)向的行為激發(fā)購(gòu)買力導(dǎo)致省會(huì)城市的房產(chǎn)得到升值，所以省會(huì)城市的人口占比也是非常關(guān)鍵的！

這是目前27個(gè)省的人口排名。從排名可以看出，人口最多的省份是廣東，1.1169億人，最少的是西藏，只有337萬(wàn)人。

（需要說(shuō)明的是，目前部分省公布了2018年的總?cè)丝?，有些省還沒(méi)有。沒(méi)有公布的省，我們引用的是2017年底的數(shù)據(jù)，然后加上了其他渠道得到的信息，比如濟(jì)南我們就加上了萊蕪，西安我們引用的是2017年的人口加上目前公布的人才引進(jìn)的百萬(wàn)人口，所以西安人數(shù)過(guò)千萬(wàn)了。和準(zhǔn)確數(shù)字可能有誤差，但是總誤差率應(yīng)該小于3%。）

因此，從人口潛在趨勢(shì)來(lái)看，最具投資價(jià)值的、排在前10的省對(duì)應(yīng)的省會(huì)城市分別是：廣州、濟(jì)南、鄭州、成都、南京、石家莊、長(zhǎng)沙、合肥、武漢、杭州。

反之，最不具備投資價(jià)值的后5個(gè)城市分別是：拉薩、西寧、銀川、?？凇豸斈君R。

直觀的第一印象是和目前的真實(shí)情況高度吻合的。只有一個(gè)城市有點(diǎn)特殊，不符合這個(gè)規(guī)律。（后面會(huì)單獨(dú)分析特殊情況）

這是省會(huì)城市人口在全省總?cè)丝谥械恼急扰琶?。從排名?lái)看，占比最低的是濟(jì)南，只有9%，占比最高的是西寧，達(dá)到37%

因此，從人口占比低、政策會(huì)引導(dǎo)人口向省會(huì)聚集的趨勢(shì)來(lái)看，最具投資價(jià)值的、排在前10的省會(huì)城市分別是：濟(jì)南、烏魯木齊、南京、鄭州、南昌、長(zhǎng)沙、太原、呼和浩特、合肥、廣州。

反之，最不具備投資價(jià)值的后5個(gè)城市分別是：西寧、銀川、哈爾濱、長(zhǎng)春、拉薩。

直觀的第一印象，依然是和目前的真實(shí)情況相當(dāng)吻合，只有2個(gè)城市不符合這個(gè)規(guī)律。

02 GDP及GDP占比分析

同樣事先說(shuō)明兩點(diǎn)：第一，城市GDP越高，說(shuō)明購(gòu)買力越強(qiáng)，不用過(guò)多解釋都明白，北上廣深就是最好的例子。

第二，省會(huì)城市GDP占比全省總的GDP越低，那么相對(duì)潛力越大，因?yàn)榇蟮内厔?shì)是做大省會(huì)，要做大省會(huì)，自然全省的政策、資源、資金都會(huì)向省會(huì)傾斜，城市的潛力就越大。

否則，上面也不會(huì)點(diǎn)名批評(píng)濟(jì)南和南京作為省會(huì)，沒(méi)有發(fā)揮好龍頭作用了。（言下之意就是首位度太低），因此轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)，濟(jì)南就名正言順地把萊蕪給拿下了，做大省會(huì)嘛。

這是目前27個(gè)省會(huì)城市的GDP排名。（需要說(shuō)明的是，目前各個(gè)省2018年全年的GDP還沒(méi)有完全公布，因此引用的是官方公布的2018年上半年的數(shù)據(jù)，然后都乘以2，預(yù)估的全年總數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)可能有誤差，但是不會(huì)超過(guò)5%。而且每個(gè)城市的誤差率都是一樣的，因此相對(duì)還是比較客觀公平的。）

這是目前27個(gè)省會(huì)城市2018年的GDP預(yù)測(cè)排名。從排名可以看出，最富裕的是廣州，高達(dá)21306億，最差的是西寧，只有1100億，連廣州的一個(gè)零頭都不夠。

因此，從城市富裕度、GDP的角度來(lái)看，最值得投資的前10大省會(huì)城市分別是：廣州、成都、武漢、杭州、南京、長(zhǎng)沙、鄭州、濟(jì)南、西安、合肥。

反之，最不值得投資的后5個(gè)城市分別是：西寧、拉薩、?？凇y川、蘭州。

同樣，直觀的第一印象，依然是和目前的真實(shí)情況相當(dāng)?shù)奈呛?，只?個(gè)城市不符合這個(gè)規(guī)律。

這是目前27個(gè)省會(huì)城市GDP在本省所占的比例排名。從排名上看，比例最低、最值得投資的前10個(gè)城市分別是：濟(jì)南、南京、呼和浩特、石家莊、南寧、鄭州、福州、廣州、太原、南昌。

反之，最不值得投資的后5個(gè)城市分別是：銀川、長(zhǎng)春、西寧、拉薩、哈爾濱。

同樣，直觀的第一印象，依然是和目前的真實(shí)情況高度吻合，只有1個(gè)城市不符合這個(gè)規(guī)律。

03 特列分析

這里，我們需要把幾個(gè)特殊城市排除，就是上面提到的不符合規(guī)律的城市。

在人口基數(shù)中，最不具備投資價(jià)值的后5個(gè)城市分別是：拉薩、西寧、銀川、?？凇豸斈君R。目前來(lái)看，?？谒闶莻€(gè)特例。

前面說(shuō)到，除了經(jīng)濟(jì)和人口之外，自然環(huán)境也是比較重要的一個(gè)因素。海口就是屬于自然環(huán)境溢價(jià)加分。

海口從某種意義上說(shuō)，不是海南的海口，而是全國(guó)人民的?？?，尤其是東三省。

因此，剔除?？谥?，最不具備投資價(jià)值的后5個(gè)城市應(yīng)該是：拉薩、西寧、銀川、烏魯木齊、呼和浩特。

從人口比例來(lái)看，最具投資價(jià)值的10個(gè)城市分別是：濟(jì)南、烏魯木齊、南京、鄭州、南昌、長(zhǎng)沙、太原、呼和浩特、合肥、廣州。目前來(lái)看，烏魯木齊和呼和浩特算是兩個(gè)特例。

烏魯木齊的情況非常特殊，其所在的新疆，面積太大了，占掉全國(guó)面積的六分之一，客觀上新疆是分為南疆和北疆的。

烏魯木齊雖然是新疆的省會(huì)（首府），但是由于新疆太大，加上天山分割之后天然存在的南北疆情況，因此，烏魯木齊叫北新疆的省會(huì)更合適。

而且，在經(jīng)濟(jì)學(xué)界，一直有將新疆拆分為南新疆省和北新疆省的建議。北新疆的省會(huì)定在烏魯木齊，南新疆的省會(huì)定在庫(kù)爾勒。

所以，這樣看的話，烏魯木齊的人口，占比整個(gè)北新疆總?cè)丝诙裕鋵?shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)20%了。

呼和浩特的情況和烏魯木齊類似。內(nèi)蒙古的主要城市，應(yīng)該是呼和浩特、鄂爾多斯、包頭三足鼎立。

無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)總量還是人口總數(shù)上，鄂爾多斯和包頭都有力量和呼和浩特抗衡，而且在名氣上，鄂爾多斯還超過(guò)呼和浩特，全國(guó)估計(jì)有三分之一的人口甚至都以為內(nèi)蒙古的省會(huì)是鄂爾多斯。

因此，剔除掉烏魯木齊和鄂爾多斯之后，最具投資價(jià)值的10個(gè)城市應(yīng)該是：濟(jì)南、南京、鄭州、南昌、長(zhǎng)沙、太原、合肥、廣州、貴陽(yáng)、昆明。

從GDP的角度來(lái)看，最不值得投資的后5個(gè)城市分別是：西寧、拉薩、?？凇y川、蘭州。其中?？谶€是個(gè)特例，原因前面分析了。

因此，剔除?？谥?，最不值得投資的5個(gè)城市應(yīng)該是：西寧、拉薩、銀川、蘭州、烏魯木齊。

從GDP占全省的比例來(lái)看，比例最低、最值得投資的前10個(gè)城市分別是：濟(jì)南、南京、呼和浩特、石家莊、南寧、鄭州、福州、廣州、太原、南昌。其中呼和浩特是個(gè)特例。

前面已經(jīng)分析過(guò)了，呼和浩特在鄂爾多斯、包頭三足鼎立的情況下，還能有18%的占比，已經(jīng)是相當(dāng)高了。

所以踢出呼和浩特之后，比例最低、最值得投資的前10個(gè)城市分別是：濟(jì)南、南京、石家莊、南寧、鄭州、福州、廣州、太原、南昌、沈陽(yáng)。

04 那些是潛力股？那些是千年坑？

好了，現(xiàn)在已經(jīng)非常接近結(jié)論了。

1.從全省的人口總數(shù)看，最值得投資的10大城市是：廣州、濟(jì)南、鄭州、成都、南京、石家莊、長(zhǎng)沙、合肥、武漢、杭州。

2.從人口占比全省來(lái)看，最值得投資的10大城市是：濟(jì)南、南京、鄭州、南昌、長(zhǎng)沙、太原、合肥、廣州、貴陽(yáng)、昆明。

3.從城市GDP來(lái)看，最值得投資的10大城市是：廣州、成都、武漢、杭州、南京、長(zhǎng)沙、鄭州、濟(jì)南、西安、合肥。

4.從GDP占全省的GDP比例來(lái)看，最值得投資的10大城市是：濟(jì)南、南京、石家莊、南寧、鄭州、福州、廣州、太原、南昌、沈陽(yáng)。

這樣說(shuō)可能不夠直觀，我們用一個(gè)表格表述更加直接。

以上四個(gè)要素，如果一個(gè)城市占據(jù)了一項(xiàng)，至少說(shuō)明具備投資價(jià)值。如果占據(jù)兩項(xiàng)，就說(shuō)明投資潛力很大。如果占據(jù)了三項(xiàng)，說(shuō)明投資潛力非常大。如果說(shuō)四項(xiàng)都占據(jù)了，全優(yōu)，毫無(wú)疑問(wèn)就是最具潛力的城市了。

因此，按照這個(gè)邏輯，廣州、南京、濟(jì)南、鄭州，四項(xiàng)指標(biāo)全部顯示具備投資價(jià)值，因此，這四個(gè)城市無(wú)疑是最具投資潛力的前4個(gè)城市，堪稱完美。

長(zhǎng)沙、合肥，3項(xiàng)指標(biāo)指示具備投資價(jià)值，因此是緊隨其后的2個(gè)極具投資潛力的城市。

杭州、武漢、成都、石家莊、南昌、太原，6個(gè)城市，兩顆星，潛力很大。

福州、西安、沈陽(yáng)、南寧、昆明、貴陽(yáng)，6個(gè)城市一顆星。

毫無(wú)疑問(wèn)，放眼全國(guó)，這18城市，是27個(gè)省會(huì)城市中，最值得投資的潛力城市。如果要選擇10大潛力城市排序的話，應(yīng)該是這10個(gè)：

廣州、南京、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥、杭州、武漢、成都、石家莊。

反之，最不具備投資價(jià)值的城市呢？

從城市人口、人口所占全省比例、城市GDP、城市GDP占全省比例四個(gè)要素來(lái)看，如果一個(gè)指標(biāo)顯示不好，那么投資這個(gè)城市就要謹(jǐn)慎了。

如果兩項(xiàng)指標(biāo)顯示不好，那么就應(yīng)該回避了。如果三項(xiàng)指標(biāo)顯示不好，那么就是不打死不投資。

如果四項(xiàng)指標(biāo)全部亮出紅燈，除了奇跡發(fā)生之外，基本就屬于千年大坑了。

還是用表格直觀說(shuō)話。

呼和浩特、蘭州，一盞紅燈，投資這2個(gè)城市，要謹(jǐn)慎了。

烏魯木齊、長(zhǎng)春、哈爾濱，兩盞紅燈，這3個(gè)城市，投資回避。

而銀川、西寧、薩拉，3個(gè)城市，四盞紅燈全亮，基本就屬于傳說(shuō)中的千年大坑了。