來源:信榮律師團(tuán)隊(duì) 作者:張茂榮律師

2019年1月4日，信榮（全國）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)深圳總部收到深圳市寶安區(qū)法院勝訴判決：認(rèn)定“綠本房”連環(huán)買賣合同有效，駁回原村民要求確認(rèn)無效并返還房屋的全部訴訟請求，撰文《綠本小產(chǎn)權(quán)房：連環(huán)買賣合同均為有效，原村民不得反悔！》，部分網(wǎng)友擔(dān)心只是基層法院個(gè)案觀點(diǎn)；

2019年1月7日，筆者撰文《一錘定音！最高法院：綠本“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同有效》，以最高法院判決佐證筆者“綠本房”買賣合同有效的觀點(diǎn)，仍有律師同行認(rèn)為該案存在特殊性；

今天，筆者再拿深圳市中級人民法院判決進(jìn)一步佐證：“綠本房”無法辦理過戶手續(xù)屬行政管理行為，與買賣合同效力無關(guān)，買賣合同確定合法有效！

案例：林某訴李某確認(rèn)合同無效糾紛

審理法院：深圳市中級人民法院

案號：（2018）粵03民終1718號

裁判日期：2018年09月26日

來源：中國裁判文書網(wǎng)

基本案情

涉案房屋為綠本房，2003年1月8日經(jīng)由林某申報(bào)歷史遺留違法私房，2006年10月25日登記在林某名下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表載明土地所有權(quán)來源為集體所有。

2013年4月18日，林某與李某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，成交價(jià)114萬元，約定如果遇到政府或有關(guān)部門征收所有賠償款全歸乙方所有，與甲方無關(guān)，但甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理有關(guān)手續(xù)；如果以后能夠辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助辦理，但所需費(fèi)用全由乙方負(fù)擔(dān)。其后李某如約支付全部購房款，林某如約將房屋交付林某居住使用。

2017年，林某以涉案房屋已經(jīng)行政主管部門確認(rèn)為非市場商品房，不得在市場上流通轉(zhuǎn)讓，雙方簽訂的買賣合同無效為由，向深圳市寶安區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)合同無效并由李某返還房屋。

一審判決：合同有效，駁回訴求

深圳市寶安區(qū)人民法院一審認(rèn)為（判決原文）：本案屬于房屋買賣合同糾紛。本案中，雖然不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表載明土地所有權(quán)來源為集體所有，但涉案土地涉案房屋的轉(zhuǎn)讓從土地的性質(zhì)角度并不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然涉案房產(chǎn)目前尚不符合立即辦理過戶條件，但原、被告關(guān)于辦理過戶手續(xù)的約定是以符合過戶條件為前提，即雖然房產(chǎn)現(xiàn)階段無法通過辦理過戶手續(xù)的方式進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)移，但并不影響涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》本身的合同效力。另，兩原告于2013年4月18日將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給被告，現(xiàn)房產(chǎn)市場價(jià)值已經(jīng)發(fā)生了較大變化，兩被告基于對兩原告以及雙方合同行為的合理信賴，對涉案房產(chǎn)進(jìn)行了裝修等投入，并將對涉案房產(chǎn)的使用作為其購置房產(chǎn)需求的重要指標(biāo)，作為合同的簽訂方和履行方，原、被告在行使權(quán)利、履行義務(wù)均應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。

2017年9月29日一審判決：駁回原告林某的訴訟請求。

二審判決：駁回上訴，維持原判

林某不服提起上訴，深圳市中級人民法院二審認(rèn)為（判決原文）：

轉(zhuǎn)讓非市場商品房的房屋買賣合同并不當(dāng)然無效。物權(quán)法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。非市場商品房在轉(zhuǎn)讓時(shí)受到限制，在限制條件取消前，無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。如果不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋買賣合同約定的過戶手續(xù)無法辦理，可能會(huì)影響到合同的全面履行，但并不影響房屋買賣合同的效力。

涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》既不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不會(huì)損害到社會(huì)公共利益。在本案中，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定如果以后能夠辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，賣方應(yīng)無條件協(xié)助辦理。也就是說，涉案房屋能否辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)仍取決于是否具備辦理過戶的條件。在“不得轉(zhuǎn)讓”的限制條件取消前，涉案房屋尚不具備辦理過戶的條件，涉案房屋無法轉(zhuǎn)移登記至買方名下，不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓過戶的后果。由此看來，涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與“不得轉(zhuǎn)讓”的限制條件并不沖突，該協(xié)議既不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不會(huì)損害到社會(huì)公共利益。

綜上所述，涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，既不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不損害社會(huì)公共利益，不存在合同法第五十二條所規(guī)定的無效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

2018年9月26日二審判決：駁回上訴，維持原判！

信榮說：“綠本房”買賣合同確定有效

1、“綠本房”為非市場商品房，禁止上市流通是禁止辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記（過戶），規(guī)范的是行政管理關(guān)系，而根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定的物權(quán)債權(quán)相分離原則，能否過戶與合同效力沒有一毛錢關(guān)系；

2、根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，合同效力與所有權(quán)和處分權(quán)也沒有關(guān)系，即便賣方出售他人房屋，買賣合同也是有效的；

3、確定合同效力只能依據(jù)《合同法》第52條，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致無效的，必須是全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，違反地方性法規(guī)、行政規(guī)章的合同也是有效的；

4、《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（【2004】102號）規(guī)定兩區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有，即深圳目前已經(jīng)不存在集體土地，所有“綠本房”所占土地均為國有土地，這也是官方不承認(rèn)深圳有“小產(chǎn)權(quán)房”的原因所在， 但“小產(chǎn)權(quán)房”從來都不是一個(gè)法律概念，而是民間俗稱，深圳市民對“小產(chǎn)權(quán)房”的理解是廣義的（并非內(nèi)陸人理解的集體土地上房屋），將商品房外的一切住房類型（綠本房、軍產(chǎn)房、集資房、福利房、自建房、農(nóng)民房、村委房、保障性住房、機(jī)關(guān)事業(yè)單位安居房，甚至違建房等）統(tǒng)稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，其數(shù)量已占深圳住房總量半壁江山，我們應(yīng)當(dāng)予以正視并規(guī)范解決，而沒有必要，也不應(yīng)該掩耳盜鈴忽視它的存在！