小何上一篇文章已經(jīng)介紹個人出租住房應該交哪些稅，最高不超過16%的稅負?，F(xiàn)在來介紹一下個人出租商鋪要交多少稅。

個人出租商鋪同樣涉及六大稅和兩項費，包括：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

一、政策依據(jù)

1、增值稅

根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第16號公告）第四條的規(guī)定：個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

同時根據(jù)《國家稅務總局關于小微企業(yè)免征增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第52號）的規(guī)定：個人出租非住房，月租金收入額在30000元以下的，享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加

根據(jù)《城市維護建設稅暫行條例》等相關規(guī)定，以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，繳納城市維護建設稅（市區(qū)7%，縣城和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%）、教育費附加（3%）、地方教育費附加（2%）。

同時根據(jù)《財政部國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》（財稅[2016]12號）的規(guī)定，個人出租非住房月收入額不超過10萬元的，免征教育費附加和地方教育費附加。

3、房產(chǎn)稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（三）項規(guī)定，對個人出租非住房，按租金收入的12％的稅率征收房產(chǎn)稅。

4、個人所得稅

根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定：對個人出租非住房取得的財產(chǎn)租賃所得按20％的稅率征收個人所得稅。

（1）每月租金不超過4000元的：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每月租金-實際繳納的各項稅費-修繕費用（800元為限）-800］×20%

（2）每月租金在4000元以上的：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每月租金-實際繳納的各項稅費--修繕費用（800元為限）］×（1-20%）×20%

5、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定：個人出租非住房應按“財產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅，繳納金額為租賃金額1‰，稅額不足1元，按1元繳納，并且合同雙方都要繳納。

6、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，個人出租非住房需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，年稅額各地不等，從0.6元/平方米至30元/平方米。

小何總結(jié)：

1、非住房包含商鋪、酒店式公寓、商住兩用房等，是否為非住房，看房產(chǎn)證上的房產(chǎn)性質(zhì)，只要未注明是住宅的，都屬于非住房的范圍。為方便大家理解，文中就以商鋪代替非住房進行說明。

2、個人出租商鋪涉及的六項稅和兩個費，其中只有增值稅、教育費附加和地方教育費附加有減免稅的政策。

3、如果不考慮減免和扣除金額，也不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅，最高的綜合稅率為5%×（1+7%+3%+2%）+12%+20%+1‰×2=37.8%。

二、個人出租商鋪要交多少稅

例1：

小何當月取得市區(qū)商鋪房租4000元，面積10平方。

1、增值稅：月收入低于30000元，免稅。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加：不交增值稅，也就不交這三項。

3、房產(chǎn)稅：4000×12%=480元

4、個人所得稅：（4000-800-480）×20%=544元

5、印花稅：4000×1‰×2=8元

6、城鎮(zhèn)土地使用稅：各省不一致，暫按10元/平方估算,10×10/12=8.33元

合計應納稅1040.33元，綜合稅率26%。

例2：

小何當月取得市區(qū)商鋪房租40000元，面積40平方。

1、增值稅：40000 ÷（1+5%）×5%=1904.76

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加：

月收入低于100000元，教育費附加、地方教育費附加免征。

城建稅：1904.76×7%=133.33元

3、房產(chǎn)稅：（40000-1904.76）×12%=4571.42元

4、個人所得稅：（40000-1904.76-133.33-4571.42-40單方-33.33）×（1-20%）×20%=5330.75元

5、印花稅：40000×1‰×2=80元

6、城鎮(zhèn)土地使用稅：各省不一致，暫按10元/平方米估算,40×10/12=33.33元

合計應納稅12053.59元，綜合稅率30.13%。

以上是全國的規(guī)定，各地有特殊規(guī)定的,從其規(guī)定。

三、關于商鋪征稅的一點看法

如果你是包租婆，在這一刻，你就會理解冰冰姐為什么犯錯了？有一個名詞叫“稅負痛苦指數(shù)”，中國的企業(yè)所得稅25%，個人所得稅收最高45%，同時個人收入中的14%左右作為社?；鹕侠U，而企業(yè)則配套上繳員工個人收入的40%作為社?；鸷妥》抗e金，增值稅率為16%。所以，與其他國家相比，中國的痛苦指數(shù)應該是相對較高的。

但是做為政府而言，他們認為稅負并不高。為什么，他們是用實際稅收收入額占GDP的多少來測量，2017年中國的稅收總收入14.43萬億元，中國的GDP82.71萬億元，實際稅負約為17.44%，這樣的比例看起來又確實不高。

為什么會有這樣的差異？是因為部分稅種并沒有實際征管，比如個人出租商鋪和住房，除了出租給單位的需要開票才繳稅，其他的之前基本沒有納入稅務機關視野。中國稅務機關也承認，中國的實際征收率在70%左右，甚至更低。隨著國地稅的合并,稅務部門大數(shù)據(jù)的整合，信息管稅讓企業(yè)繳稅的漏洞越來越少，也讓個人自行申報繳納稅款成為可能。于是，政府一邊在減稅降負，但隨著征管面的擴大，征繳率的提升，企業(yè)和老百姓實際感受到的稅負水平卻在一步步加重中。

最近關于個人出租房屋是否繳稅問題，讓房東們倍加緊張。畢竟，由于目前沒有好的投資渠道，大部分老百姓省吃儉用的錢都用來買房了，貸款還未還清，又來個30%的“房租稅”，讓老百姓們情何以堪。

小何在上一篇文章也說過，小何預估，鑒于我國的基本國情和個人出租的龐大群體，近兩年特別是在新個稅剛剛實行之初，普遍要求出租方開具發(fā)票、繳納稅款的可題性并不大。

即使在未來，如果不降低稅負，讓稅率在老百姓可承受范圍，是無法開展下一步的征管行動的。低負擔，嚴征管，是未來的發(fā)展趨勢，中國終將和發(fā)達國家一樣，個人與企業(yè)一樣成為納稅主體，就其取得各項收入無論是房屋出租收入，還是取得的其他收入都要按規(guī)定申報繳稅。