2019年都快來了，2018年底還是不太消停。京東掌門人被決定不予起訴，但對婚姻不忠也是錯；“把婚外情分成三六九等”，當當狠懟聯(lián)合創(chuàng)始人，夫妻控制權(quán)之爭浮現(xiàn)；賈躍亭被債權(quán)人一路追討，夫妻可能已在美國團聚。拋開各種民族主義、愛國情懷、陰謀斗爭不談，我們依舊只關(guān)注技術(shù)問題——中國人有錢都喜歡海外置業(yè)，人人皆知的是賈躍亭在美國、奶茶在澳大利亞買房，人們不知道的可能更多。

買房其實無小事，房子買在哪里、產(chǎn)權(quán)怎么寫，關(guān)系到將來萬一離婚怎么分、死了如何傳、債權(quán)人如何應(yīng)對，千萬輕率忽略不得。本篇我們通過比較名人買房的套路，管窺境外購房和境內(nèi)習(xí)慣的天壤之別。

買房無小事，除了房產(chǎn)稅，還有所得稅

這些年中國人有錢了，常常被拿來和上個世紀80年代的日本全世界“買買買”作比較。從特拉法加廣場到紐約大都會博物館，從冰島到南極，都是中國游客的影子。隨著孩子出國留學(xué)、北上廣深天價限購、人民幣系統(tǒng)風(fēng)險上升，除了美元保險，大家還愛海外房產(chǎn)。從美國到英國，從加拿大到澳大利亞，這兩年還有去日本抄底，去泰國、越南投資的。

買房把錢搬出國門是小事，境外貸款也比較寬松，但和國內(nèi)顯著不同的是稅收。境外房產(chǎn)比較典型的稅費有四種情形：一是持有期間每年的不動產(chǎn)稅，二是出租租金的個人所得稅，三是將來出售的所得稅或者增值稅，四是遺產(chǎn)稅。這里前面兩種稅費一般購買時房產(chǎn)中介都會不加隱瞞地說清楚，基本上只要有貸款，即使把前兩種稅費算進來，也依舊是相當可觀的正向現(xiàn)金回報。第三種將來出售時的稅費，很多時候中介就語焉不詳，不同的國家規(guī)定不一樣，根據(jù)持有時間長短，可能是所得稅，可能是長期資本利得稅，稅率從百分之十幾到百分之四十不等。這里必須指出，境外買房投資的邏輯和境內(nèi)指望房價大幅上漲獲利有所不同；并且上面的概括結(jié)論只適用于類似美國、加拿大、英國等經(jīng)濟強國，不適用于那些投資不動產(chǎn)換身份的國家——這些國家的房子不一定能租出去，出售也不一定有接盤俠。

說說必須考慮的遺產(chǎn)稅

境外購房對中國人影響最大的是遺產(chǎn)稅，其中又以美國房產(chǎn)為甚。我們看得上的這些國家里，美國、英國、日本都是明文規(guī)定有遺產(chǎn)稅這個科目，加拿大和澳大利亞立法上廢除了這個稅種，但實際上通過死者的最后報稅征收個人所得稅，依舊達到了遺產(chǎn)稅類似的效果。這是很多中國人購房時一知半解的。

美國的遺產(chǎn)稅對外國人的差異化對待，簡直是中國人的噩夢。雖說2018年至2025年，美國人的遺產(chǎn)稅免稅額增加到了每人1180萬美金，但外國人依舊只有區(qū)區(qū)6萬美金。也就是說，中國人在美國以個人名義買的房子、有價證券、銀行存款、公司股票，總價值超過6萬的部分就開始征收遺產(chǎn)稅，稅率從18%開始累進，100萬美元以上的稅率達到40%！很多客戶，買完若干年，才知道這個規(guī)定，愕然嚇出一身汗。除了死期之前抓緊出售，還有別的辦法嗎?

相比之下，英國、加拿大、澳大利亞就要仁慈得多，對本國人和外國人一視同仁。比如英國的遺產(chǎn)稅，大家都是32.5萬英鎊的免稅額。所以，境外買房一定要全面考慮、慎重決定。

關(guān)乎離婚怎么分、死了怎么傳

除了必須考慮的稅務(wù)成本，房子作為不動產(chǎn)，事關(guān)重大，還和離婚怎么分、死了怎么傳密切相關(guān)。

各國都有自己一整套的婚姻財產(chǎn)法和繼承法，關(guān)于人死了，財產(chǎn)怎么轉(zhuǎn)，各國也有自己的規(guī)定和實踐?；旧先怂懒艘院蟮呢敭a(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶都不簡單，但又尤以美國的“probate”（遺囑認證）臭名昭著，一不小心曠日持久又勞民傷財。所以西方各國living trust（生前信托）的使用相當普遍。我們國內(nèi)老百姓，富起來不過二十年，還慣性忙著賺錢，對傳承的艱難險阻知之甚少；到境外投資還用境內(nèi)的思路，根本不知道找律師進行這個必要操作。

房產(chǎn)有時候還關(guān)系到離婚怎么分，無論是活著，還是一方過世、發(fā)生繼承。反過來，討論繼承也離不開討論婚姻財產(chǎn)的制度和約定，因為它關(guān)系到繼承財產(chǎn)的范圍以及如何分配。這就和不同國家或地區(qū)的夫妻財產(chǎn)制度、以及和復(fù)雜的“不動產(chǎn)屬地”特殊原則密切相關(guān)。

放眼全球，關(guān)于夫妻財產(chǎn)制度簡單可以分為兩派，一波是普通法國家，比如英格蘭、澳大利亞，沒有共同財產(chǎn)制的框架，離婚分割的時候講究公平合理原則；另外一波是成文法國家，比如法國、意大利、西班牙、瑞典、瑞士、荷蘭、丹麥、烏克蘭、俄羅斯、墨西哥、智利、巴西、南非等，實行夫妻財產(chǎn)共同所有制，有相關(guān)立法和規(guī)定，離婚分割所有的共同財產(chǎn)五五均分。

我們大陸是法定的夫妻財產(chǎn)共同制；大洋彼岸的美國，有9個州規(guī)定夫妻財產(chǎn)共同制，包括中國人最愛去的加州、華盛頓州、內(nèi)華達州、德州、新墨西哥、威斯康星、路易斯安那、亞利桑那和愛達荷州。必須說明，美國的婚姻繼承法是州法，每個州有自己的規(guī)定。

如此一來，同樣是結(jié)婚以后買房登記在一方名下，買在中國大概率是夫妻共同財產(chǎn)，買在英國可能是一方個人財產(chǎn)；買美國加州的推定為夫妻共同財產(chǎn)，買到紐約就可能是一方個人財產(chǎn)。

不僅如此，買了房子有可能要住吧，一旦跨國搬家或者跨州搬家，這個搬家也有可能影響之前的財產(chǎn)屬性，這就涉及復(fù)雜的“婚籍”概念，不僅要看哪里登記結(jié)婚、婚后常住哪里、死前常住哪里、夫妻有無共同國籍等等。

漲姿勢看名人如何境外買房

我們一直說看八卦吃瓜圍觀不能只圖熱鬧，一定要探究學(xué)習(xí)。借著最近的大事件，我們管窺一下名人海外購房的種種安排。

據(jù)說房產(chǎn)購于2015年二人登記結(jié)婚前半年，買入價1620萬澳元（約7850萬人民幣），該房可俯瞰悉尼的海港大橋和悉尼港全景，是眾多富豪及名人的首選；去年掛牌1800萬澳元（約9300萬人民幣）出售，最近價格繼續(xù)下調(diào)再次掛牌出售，低于當初購房價，不算買房的購置稅等費用。

賈躍亭繼續(xù)被追債，從境內(nèi)到境外，從訴訟到仲裁，既有東加勒比法院，還有聯(lián)邦加州中區(qū)法院，賈躍亭的四套豪宅曝光，分別位于7, 11, 19, 91  MARGUERITE DR，Rancho Palos Verdes, CA 90275?！百Z夢想”的加州房產(chǎn)的持有架構(gòu)、后來公司的易主，都是經(jīng)典的海外購房、避債教科書。

結(jié)語

我們一直說傳承無小事，跨境不簡單，尤其是有錢有牽掛、還全球游走的今日中國人。涉及房產(chǎn)本身的稅費、風(fēng)險考慮，還涉及離婚、繼承等情況下的法律考量。要判斷到底應(yīng)該適用哪里的法律、在哪里的法院辦理離婚、繼承，又在哪里進行執(zhí)行過戶，這就涉及到結(jié)婚在哪里、死在哪里、住在哪里、國籍在哪里、財產(chǎn)有哪些，財產(chǎn)所在地是否有特殊法律規(guī)定，涉及一系列法律沖突規(guī)則的適用、指向和國內(nèi)法的判斷。涉及跨境財富配置，包括房產(chǎn)購買、結(jié)婚離婚、遺囑訂立、繼承，一定要通盤全面考慮，否則規(guī)劃不當，勞民傷財。