信息來源：2018-10-12

各縣、市、區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬單位、省屬以上駐泰各單位：

　　為加快培育和發(fā)展我市住房租賃市場，構(gòu)建租購并舉的住房制度，解決階段性住房需求，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居，根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2017〕73號）精神，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。

　　一、總體要求

　　按照深化住房制度改革的總體要求，堅持住房的居住屬性，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以滿足階段性居住需求為主要出發(fā)點，增加供應與支持消費并行，盤活存量與優(yōu)化增量并舉，政策扶持與強化監(jiān)管并重，建立健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，促進住房租賃市場健康發(fā)展。到2020年，基本形成政府、國有企業(yè)、社會化住房租賃機構(gòu)、個人多主體的租賃住房供給體系, 探索形成供需基本平穩(wěn)、租賃關(guān)系穩(wěn)定、區(qū)域分布合理、檔次價格多樣、滿足不同群體需求的租賃住房房源體系，技術(shù)先進、開放融合、依法監(jiān)督、服務到位的監(jiān)管服務平臺，?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，多部門、多層面支持住房租賃發(fā)展，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

　　二、培育市場供應主體

　　(一)培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，加快發(fā)展的機構(gòu)化、規(guī)?；?、專業(yè)化的民營住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務企業(yè)設(shè)立子公司開展住房租賃業(yè)務，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。到2020年，全市培育和發(fā)展至少10家住房租賃骨干企業(yè)，培育2家省級住房租賃示范企業(yè)，帶動住房租賃行業(yè)品牌化發(fā)展。住房租賃企業(yè)可按照《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）的有關(guān)規(guī)定，享受生活性服務業(yè)企業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。住房租賃企業(yè)要承擔出租人責任，建立完善的住房租賃管理流程、服務標準等，并在簽訂住房租賃合同前，查驗承租人身份證件，如實記載相關(guān)信息。

　　(二)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。充分發(fā)揮國有企業(yè)帶頭和引領(lǐng)示范作用，支持相關(guān)國有開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務。通過“市區(qū)聯(lián)動、區(qū)區(qū)聯(lián)手”等形式，支持相關(guān)國有開發(fā)企業(yè)采取新建租賃住房、改建商業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)配建的租賃住房、租賃社會閑置存量住房、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等途徑，增加市場供給。

　　鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將銷售與租賃經(jīng)營一體化，選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目，自持部分住房用于租賃。制定完善住房租賃企業(yè)自持商品住房用于租賃的相關(guān)規(guī)定，確保自持商品房屋全部公開對外租賃，防止“以租代售”或通過其他方式變相銷售，形成租賃住房有效供應。

　　(三)規(guī)范發(fā)展住房租賃中介機構(gòu)。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)利用信息、人員、服務等優(yōu)勢，拓展業(yè)務范圍，通過代管、租賃、購買等方式籌集房源，依法開展住房租賃經(jīng)營。扶持培育一批服務規(guī)范、信譽度高的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，鼓勵其開展連鎖經(jīng)營、跨區(qū)經(jīng)營，引導其規(guī)范承接居間服務。強化行業(yè)自律，加強業(yè)務培訓，促進依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。2018年12月底前，培育規(guī)范化居間服務房地產(chǎn)經(jīng)紀15家，到2020年，全市規(guī)范化的居間服務房地產(chǎn)經(jīng)紀達到50家。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員實行實名服務。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為當事人提供租賃經(jīng)紀服務的，應當核對當事人身份及證件信息，實地查看住房并編制房屋狀況說明書，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀服務內(nèi)容和服務標準等合理收取費用。不得收取任何未予標明的費用。

　　(四)支持和規(guī)范個人出租住房。個人應實名并依法出租住房，出租符合安全要求、滿足基本使用功能的自有住房。充分利用泰安市住房租賃交易服務平臺和已符合房管部門要求的交易網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布出租住房，為個人出租或求租住房提供高效、便捷的信息服務。

　　三、鼓勵住房租賃消費

　　(一)嚴格落實住房租賃支持政策，保障承租人享受公共服務。落實流動人口服務管理、居住證管理有關(guān)規(guī)定，對租賃合法穩(wěn)定住所的，租賃人可憑個人有效身份證明、已登記備案的住房租賃合同、租賃登記備案證明等材料到公安機關(guān)申報居住登記，并按規(guī)定申領(lǐng)居住證。對符合我市合法租賃房屋類遷入條件的，可以按規(guī)定申請登記常住戶口。居住證持有人在居住地依法享受職業(yè)技能培訓、公共就業(yè)服務、法律援助、基本公共衛(wèi)生服務和計劃生育服務、子女接受義務教育、公共租賃住房保障等基本公共服務和政府規(guī)定的其他便利服務。

　　(二)租房者子女就近享受中小學義務教育。對具有當?shù)貞艏?、在城區(qū)無住房、能提供經(jīng)登記備案長期租賃證明的家庭，各縣(市、區(qū))可在統(tǒng)籌考慮當?shù)爻擎?zhèn)化進程、教育資源承載力、學校布局等情況的基礎(chǔ)上，積極擴增教育資源供給，按照“積極穩(wěn)妥、量力而行、分步實施”的原則，探索實行義務教育適齡子女就近入學。同一套住房在同一就學時段內(nèi)，只允許一戶（含房主和租賃戶）子女就近入學。學校、教育主管部門、房管部門等相關(guān)機構(gòu)不定期對學生申請入學居住信息和學生居住情況進行抽查核實，違規(guī)行為記入個人信用記錄并納入信用泰安信息平臺。具體實施細則由各縣（市、區(qū)）人民政府制定。

　　(三)明確租賃各方的權(quán)利義務。房屋租賃雙方要按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定履行義務，推行《山東省住房租賃合同示范文本》。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得擅自解除、變更合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；出租人應當保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合出租要求（標準），對承租人履行消防安全職責情況進行監(jiān)督；承租人應當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，配合物業(yè)服務企業(yè)做好住宅物業(yè)的消防安全工作，并按時繳納租金。

　　四、完善公共租賃住房

　?。ㄒ唬┲鸩綌U大保障范圍，靈活確定保障方式。落實我市《關(guān)于深化人才發(fā)展機制體制改革促進人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的實施意見》（泰發(fā)〔2016〕22號）和《關(guān)于做好人才支撐新舊動能轉(zhuǎn)換工作助推泰安建設(shè)的十條措施》（泰發(fā)〔2018〕14號）等文件精神，保障創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才住房需求。將符合條件的外來務工人員納入保障范圍。統(tǒng)一公租房實物配租和租賃補貼的保障標準，住房保障方式逐步由實物配租為主向租賃補貼為主轉(zhuǎn)變，嚴格規(guī)范審核流程，實現(xiàn)精準救助。

　　（二）合理確定租金標準和租賃住房補貼金額。根據(jù)申請家庭的經(jīng)濟收入情況進行階梯性保障，根據(jù)市場租金情況適當調(diào)整租金標準，提高租賃補貼額度，并大幅向低保和低收入家庭傾斜，實現(xiàn)保障資源的合理分配。

　　五、多渠道增加租賃住房

　?。ㄒ唬┟遄》孔赓U市場供需數(shù)量。開展房屋租賃需求、供給兩方面的摸底調(diào)查。掌握租房群體的數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)收入等信息，掌握各類可供出租房屋的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布等情況，努力實現(xiàn)供需平衡。

　　(二)盤活存量住房，規(guī)范住房改造。鼓勵住房租賃企業(yè)收購、長期租用、受托經(jīng)營閑置住房、庫存商品住房、公寓等，用作租賃房源。經(jīng)相關(guān)利害關(guān)系人書面同意后，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造、審批合格后出租。住房改造不得損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效。租賃住房應當以原設(shè)計的“房間”為最小出租單位，不得按床位出租；禁止出租人、房屋租賃企業(yè)將原設(shè)計的房間再次分割改造為多個房間“房中房”對外出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、貯藏室、地下室和半地下室等非居住空間，不得出租。

　　(三)允許改建房屋用于租賃。允許將已批地未開工、在建、建成的商業(yè)用房、寫字樓等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途按程序調(diào)整為居住用地。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應重新辦理完善相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應的土地價款，改造消防設(shè)施應按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。改建后的租賃住房，必須在符合燃氣安全和相關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下使用燃氣，用水、用電、用氣應執(zhí)行民用價格標準。

　　(四)有序新建租賃住房。結(jié)合我市住房供需狀況、需求人群分布、環(huán)境、流動人口數(shù)量等因素，合理確定租賃住房位置及建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應計劃中予以安排長期租賃居住用地，有序開展租賃住房建設(shè)。重點滿足泰安高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)聚集區(qū)、醫(yī)院和高等院校等租賃住房需求量大的區(qū)域。積極盤活城區(qū)存量土地，采取多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，土地出讓方案和合同中要明確租賃住房出租年限，租賃住房在出租年限內(nèi)不得分割產(chǎn)權(quán)出售。探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

　　六、加大政策支持力度

　　(一)提高租賃住房項目審批效率。落實“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建租賃住房項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收、運營管理等規(guī)范性程序，建立租賃住房快速審批通道，探索實施并聯(lián)審批。住房租賃企業(yè)申請工商登記時，經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為房屋租賃服務。公安部門比照酒店業(yè)管理方式，將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對租客信息的有效對接。

　　新建、改建的租賃住房項目，對租賃住房的土地及房屋，房產(chǎn)管理部門不予發(fā)放預售許可、房屋交易網(wǎng)簽備案等業(yè)務，不動產(chǎn)登記部門應以整棟（幢）為單位辦理不動產(chǎn)證，不得給予辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并在不動產(chǎn)證中標注土地用途為長期租賃居住用地。

　　(二)加大住房公積金支持力度。支持住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設(shè)或發(fā)放租賃補貼。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存地無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公共租賃住房的，按照實際支出全額提取。租住商品住房，提供身份證明、本人及配偶無房證明的，按照市住房公積金管理委員會確定的租房提取額度提取公積金；同時提供房產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃備案證明及完稅發(fā)票的，可按實際房租支出全額提取。租房提取額度不與公積金月繳存額掛鉤。市住房公積金管理委員會要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和租金水平，每年調(diào)整租房提取額度，并向社會公布。推行公積金業(yè)務網(wǎng)上辦理，通過與房管部門數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)核查、信息共享獲取自住住房和租賃住房信息，減少提取公積金辦理要件，簡化辦理手續(xù)。

　　(三)給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，落實稅收優(yōu)惠政策。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得收入，減按10%稅率征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，按國家規(guī)定扣除相關(guān)費用。

　　(四)提供金融支持。鼓勵政策性、開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)、進入住房租賃市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款等金融支持。鼓勵金融機構(gòu)開發(fā)優(yōu)惠貸款利率的定向金融產(chǎn)品，向住房租賃企業(yè)提供金融支持，鼓勵政策性金融機構(gòu)比照保障房建設(shè)或者棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。支持金融機構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務，鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構(gòu)運用利率衍生工具對沖利率風險。拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作。

　　七、強化住房租賃監(jiān)管

　　(一)進一步完善住房租賃管理制度,落實房屋租賃合同登記備案。嚴格落實《城市房地產(chǎn)管理法》、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，研究制定我市住房租賃有關(guān)規(guī)定，進一步完善我市住房租賃管理的制度體系，規(guī)范出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等市場主體行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系，完善住房租賃市場監(jiān)管體制、機制。完善房屋租賃登記備案制度，推進住房租賃合同網(wǎng)上登記備案，進一步規(guī)范出租人、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)上發(fā)布租房信息、租賃合同網(wǎng)簽登記備案行為。建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案管理制度，建立住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立房屋租賃市場主體（出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員）信用記錄，完善出租房屋租賃登記備案信用信息。實現(xiàn)對住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員租賃行為的動態(tài)信用評價，達到依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易的目的。

　　嚴格落實房屋租賃合同備案制度，住房租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃雙方當事人應當辦理登記備案。住房租賃企業(yè)應當在住房租賃合同簽訂之日起5日內(nèi)辦理住房租賃登記備案。委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對外出租的房屋，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當協(xié)助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。國有企事業(yè)單位對外出租的房屋，單位應當協(xié)助承租人辦理租賃登記備案。公安、工商、教育、國土、城市管理等部門應當配合房管部門做好房屋租賃備案工作。

　　(二)搭建全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務平臺。建設(shè)政府住房租賃交易服務平臺，實現(xiàn)線上線下租賃服務管理一體化，所需經(jīng)費列入地方財政預算。將住房租賃企業(yè)、開發(fā)企業(yè)自持租賃住房、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間代理房源、個人出租房源等納入服務平臺監(jiān)管。提供住房租賃企業(yè)備案、房源發(fā)布和核驗、住房租賃合同網(wǎng)上簽約備案、租賃企業(yè)及中介機構(gòu)信用體系建設(shè)及信用評價等服務，實現(xiàn)住房租賃交易全流程監(jiān)管。

　　(三)完善住房租賃管理聯(lián)動體制。各縣（市、區(qū)）應明確房屋租賃備案管理工作由相關(guān)機構(gòu)承擔，建立市、縣（市、區(qū)）、街道三級租賃管理服務網(wǎng)絡(luò)，委托街道辦事處辦理房屋租賃備案業(yè)務。建立部門相互協(xié)作配合的工作機制，合力培育、發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場。房管部門負責全市住房租賃市場管理的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和政策制定工作，會同各相關(guān)部門搭建全市住房租賃交易服務平臺，負責保障性住房和人才住房的租賃管理，負責會同發(fā)展改革、公安、工商等有關(guān)部門加強住房租賃市場監(jiān)管，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。公安部門負責對租賃房屋依法實行治安管理，對租賃房屋的流動人口依法實行居住登記管理，對住房租賃經(jīng)營單位遵守消防法律法規(guī)情況依法進行監(jiān)督檢查，督促指導居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、房屋租賃經(jīng)紀機構(gòu)以及其他管理單位排查治安安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責分工，做好相關(guān)工作，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是居民委員會和村委會的作用，將住房租賃管理和服務重心下移，建立糾紛調(diào)處機制，及時化解租賃矛盾糾紛。

　　泰安市人民政府辦公室

　　2018年10月8日