忽然開始很厭煩一群人。

就是那些把買房當(dāng)作唯一發(fā)財途徑、然后還到處炫耀自己聰明并宣講自己成功的人。

動不動討論手握幾個房本，在哪些城市有幾所房子，自己當(dāng)年是多么聰明，自己判斷是多么精準(zhǔn)，如何在社會上鄙視他人，甚至包括他們對女人年齡、長相和品味的要求……

現(xiàn)在聽到這樣的人說話，或者看到這樣的人裝逼，我想起來的——

要么，是大街上不會正眼看人的痞子無賴，在炫耀自己戴的金鏈子有多粗；

要么，是正在用指甲剔牙花子的農(nóng)民，在給人吹噓他今天多吃了幾塊兒肉。

總之，透著一股子濃濃的暴發(fā)戶的味道。

我是一個研究金錢的人，一點兒都不仇富，買房賣房賺點兒錢也無可厚非，但如果因為自己買房發(fā)了財，就把這個當(dāng)成天底下最大的、唯一的發(fā)財之路，無論遇到任何社會或者經(jīng)濟問題，都問能不能買房？談到任何投資問題，又問要不要買房？討論哪個國家比較有發(fā)展?jié)摿Γ彩菃栆灰ベI房？

……

這些人的腦殼里，似乎生活的一切都變成了買房——我甚至懷疑，在他們死去的時候，還要問黑白無常和孟婆，地獄里是不是能買房發(fā)財？

雖然從汽車后視鏡的視角來看，當(dāng)年在中國是多么的應(yīng)該買房，可實際上，在當(dāng)時，除了極少數(shù)真正窺視了天朝房價邏輯秘密的人之外，絕大部分通過買房掙錢的人，只不過運氣好，站在了房價上漲這一邊而已。

不信，讓他們在當(dāng)時去德國或者日本買房試試看？

無意間，有人騎在一頭高速前進的巨鯨身上，他們卻以為，自己高速前進的原因，是因為自己會在水上飛！

不是有個笑話說，三個人坐電梯，一個人一直在電梯里原地跑步，另一個人一直在做俯臥撐，另外一個一直在用頭電梯門，他們都從1樓到了10樓。有人問他們是怎么到十樓的？一個說是跑步上來的，一個說是做俯臥撐上來的。一個說是用頭撞門上來的。

這個電梯，是高速增長的中國經(jīng)濟，是快速城鎮(zhèn)化的社會，是政府壟斷城鎮(zhèn)土地資源，是政府把土地拍賣作為城市經(jīng)營的核心，是中國加入WTO后外資持續(xù)涌入中國，是中國央行采用了綁定美元的貨幣體系，是整個中國整個金融體系依賴于房地產(chǎn)不斷擴張信貸規(guī)模，是權(quán)力和資源高度集中于大城市的特色……

至于那3個人，就是各種吹噓自己成功的買房者！

成功的時候，大家都會認為是自己的牛逼；

不順的時候，大多數(shù)人都會歸咎于環(huán)境。

是這個大的時代讓你掙錢，是中國崛起的大趨勢讓你掙錢，可很多人卻把這種運氣當(dāng)成了自己的聰明、自己的智商和自己的判斷能力給其他人炫耀。

一個人的命運啊，當(dāng)然要靠自我奮斗，但是也要考慮到歷史的進程！

在過去20年的中國，買房加杠桿、負債抗通脹的確是最為有效的發(fā)財方式——但這也是有其貨幣經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)的：中國的M2的年化增速在15-20%，2008年更是高達28%，而貸款利率最高的時候也不過7%，房產(chǎn)升值的速度遠遠高于利率，這當(dāng)然是非常劃算的投資。

但說到底，房地產(chǎn)上漲最根本的動力靠什么？

靠中國信用擴張、靠著信貸和債務(wù)規(guī)模的瘋狂增長！

在這一信貸飛速擴張的過程中，少數(shù)人用去了貨幣增發(fā)的絕大部分額度，而多數(shù)底層民眾卻不得不犧牲相應(yīng)人均環(huán)境、福利、資源，去承受貨幣貶值的生活影響——某種程度上說，這是體制鼓勵下的一部分人對大部分人財富的合法掠奪而已。

和比爾蓋茨創(chuàng)建微軟、喬布斯重建蘋果得來的財富相比，在這種零和游戲中從其他國民身上得來財富，還得意洋洋的到處炫耀——這和賭徒從賭場里贏了錢，然后向自己的父老鄉(xiāng)親炫耀有什么區(qū)別？

至少，賭場里掙錢的人，掙的不過是賭徒的錢，那些賭徒一開始就接手了負和游戲的規(guī)則，可房產(chǎn)卻是大多數(shù)人的生存必需品，大多數(shù)人并不想?yún)⑴c到這場游戲中來，是土地制度和金融體系逼迫著他們接受這種規(guī)則，有人從這里面掙錢，掙到了也就掙到了，還要到處嘚瑟和炫耀，這才是讓我惡心的地方。

根據(jù)諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主羅伯特-席勒的研究，在日本吹起全國性的房地產(chǎn)泡沫之前，世界主要國家根本沒有全國性房地產(chǎn)泡沫的歷史，就像對待收藏品和藝術(shù)品投資一樣，因為變現(xiàn)繁瑣而且非常的個性化（大多數(shù)投資品種是標(biāo)準(zhǔn)化的），除了考慮居住功能之外，絕大多數(shù)居民也根本不會將房地產(chǎn)作為主要投資手段……

然而，正是央行們的信用擴張改變了一切。

過去20年靠買房發(fā)財，所以未來就只能買房發(fā)財，這是一種典型的路徑依賴。

很多普通人后知后覺，到了現(xiàn)在，還把買房加杠桿、負債抗通脹當(dāng)做穩(wěn)賺不賠的買賣，當(dāng)做發(fā)財?shù)臉?biāo)配手段，真叫個可笑至極。且不說中國大城市房價目前已經(jīng)高居世界第一，哪怕就按照中國貨幣的增速計算，接下來繼續(xù)實施加杠桿買房、負債抗通脹，注定會是一個坑死人不償命的“發(fā)財路徑”。

因為，相比2013年以前，中國的廣義貨幣和信貸供應(yīng)已經(jīng)大幅度下降，從原來的15%以上的增速，下降到了只有8-9%左右的增速（見下表）。

關(guān)鍵性的轉(zhuǎn)變發(fā)生在2014年，這一年中國的外匯儲備開始下降，廣義貨幣增速下降到11%，經(jīng)歷2015年的短暫上升之外再度下降，到2017年之后，下降到了10%以下。貨幣和信貸增長降速之后，“買房加杠桿、負債抗通脹”這個邏輯就需要重新來計算了。

假定M2的年增速降到8-9%，而貸款利率卻是5-6%，甚至還有進一步上升的壓力，面對已經(jīng)漲至全球第一的中國大城市房產(chǎn)價格，其升值空間和下跌空間，真的是相當(dāng)?shù)牟粚ΨQ。現(xiàn)在依然給人鼓吹“買房加杠桿、負債抗通脹”來投資大城市的房產(chǎn)，甚至是刷信用卡買房，我真不知道說什么好……

特別是，一些2015-2016年加杠桿買房的人，跟人談起投資賺錢，那副牛逼大發(fā)的樣子，好像天底下只有他最聰明，只有他老早就斷定2015-2016年房價一定會漲，而其他人都是傻逼，還要進股市炒股，還把房子賣給他……

從上表中可以看出，2015-2016年中國貨幣增速已經(jīng)降下來，那個時候在買房加杠桿，在我看來無非是一種刀刃上舔血的冒險，和2015年4500點的時候買股票的人并沒有什么本質(zhì)區(qū)別——要知道，當(dāng)股市漲到5000點的時候，那些人都還一臉得意的樣子給別人吹噓他在4500點買股票是多么的英明……

嗯，我不知道這些人有沒有李嘉誠更英明。

現(xiàn)年90歲的李嘉誠，從2013年起就開始逐步拋售旗下內(nèi)陸和香港的房產(chǎn)，到2017年底，以當(dāng)期的匯率為基礎(chǔ)，他已經(jīng)將大部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至歐洲。

相比之下，那些在2016-2017年買房發(fā)財?shù)娜?，現(xiàn)在把自己的房產(chǎn)變現(xiàn)成美元、歐元或者英鎊資產(chǎn)試試看？

網(wǎng)上不是有個段子說——

一個正在酣舞的舞廳中，把音樂給關(guān)了，接下來會出現(xiàn)什么情況呢？

根據(jù)我在“10年來，6大央行總共印了多少錢”一文中的分析，不僅是中國，全世界主要央行的大規(guī)模信用擴張，也都將在2018年停止，而美聯(lián)儲更是2017年底已經(jīng)開始其縮表進程。

對于那些還在相信中國房價會漲、甚至跑到全球各地買買買房產(chǎn)的人，我只能祝你們好運了。

最可笑的是，個別2015-2016年買房發(fā)財?shù)娜?，都不知道自己姓什么了，說話趾高氣揚，恨不得讓別人都匍匐在地而對他山呼萬歲，看不起農(nóng)民，看不起工人，更看不起小商小販做企業(yè)的人，看不起所有踏踏實實做事情的人，看不起窮人也看不起女人，連相個親都要女人來出門票錢，就好像他們是整個世界的主宰一樣……

我只能說，過分裝逼，會遭雷劈！