第一章 總論

一、項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目位于廣東省東莞市清溪鎮(zhèn)行政中心區(qū)的繁華路段上（香芒西路）。該區(qū)域已經(jīng)納入東莞市清溪鎮(zhèn)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃范圍。項(xiàng)目距離清溪鎮(zhèn)政府1.4公里，距離清溪文化公園1公里，距離清溪鎮(zhèn)標(biāo)廣場西北面不到兩公里。項(xiàng)目一公里內(nèi)市政配套齊全。項(xiàng)目離計(jì)劃建造的輕軌R4號線清溪站地鐵口僅1公里，離清溪汽車站地鐵口僅2公里距離。

本項(xiàng)目土地使用權(quán)性質(zhì)為國有，土地用途為工業(yè)用途。項(xiàng)目地塊權(quán)屬人為快意電梯股份有限公司。該項(xiàng)目由大小四個地塊組成（土地證號：東府國用字[1996]第特283號、東府國用字[2011]第特13號、東府國用字[2008]第特423號、東府國用字[1995]第特88號），合計(jì)權(quán)屬用地面積為24,321.19平方米。

該地塊現(xiàn)有兩棟廠房及一棟綜合樓，其中廠房A(粵房地權(quán)證莞字第2600505498號)，為一層框架結(jié)構(gòu)的建筑物，基底面積6,372.42平方米，建筑面積為6,372.42平方米；廠房B（粵房地權(quán)證莞字第2600505497號)，為三層框架結(jié)構(gòu)的建筑物，基底面積1,010.9平方米，建筑面積為3,056.43平方米；綜合樓(粵房地權(quán)證莞字第2600501862號)，為三層框架結(jié)構(gòu)的建筑物，基底面積1,654.95平方米，建筑面積為5,002平方米。由于該項(xiàng)目現(xiàn)狀主要為工業(yè)用途，土地使用效率不高，功能和開發(fā)強(qiáng)度上存在優(yōu)化調(diào)整的可能性。同時該兩棟廠房均建于上世紀(jì)90年代并按照當(dāng)年的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，已不適應(yīng)公司現(xiàn)代化生產(chǎn)的需求。因此，公司已于2011年7月把生產(chǎn)中心從該舊廠房搬到清溪鎮(zhèn)謝坑村金龍工業(yè)區(qū)的新廠房，目前該廠房除少量用于工廠售后人員辦公，其他部分均處于閑置狀態(tài)。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景

東莞是珠三角地區(qū)典型的依靠外商投資迅速實(shí)現(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化和農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)型的城市，是我國“自下而上”城市化最為典型的地區(qū)，也是城市化相對較為滯后的城市。

為了優(yōu)化城市人居生活環(huán)境，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，完善城市功能和建設(shè)用地結(jié)構(gòu)布局，東莞市政府根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》提出城市建成區(qū)“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造工作計(jì)劃。于2014年12月8日印發(fā)東府【2014】147號文《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造常態(tài)化全流程管理的方案》，對東莞“三舊”改造的全流程進(jìn)行了重新梳理和規(guī)定，擬定“政府主導(dǎo)、社會資金參與、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造及原土地使用人自行改造”四大改造類型，并附帶各環(huán)節(jié)申報(bào)指引，成為目前東莞三舊改造政府申報(bào)的重要依據(jù)。

依據(jù)東莞市清溪鎮(zhèn)“三舊”改造規(guī)劃和2010-2014年度實(shí)施計(jì)劃，快意電梯股份有限公司位于香芒西路5號的舊廠房（土地證號：東府國用字[1996]第特283號、東府國用字[2011]第特13號、東府國用字[2008]第特423號、東府國用字[1995]第特88號），已納入東莞市清溪鎮(zhèn)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃范圍。根據(jù)東府【2014】147號文《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造常態(tài)化全流程管理的方案》指引，該項(xiàng)目屬于舊廠房改造，符合“原土地使用人自行改造”類型，列入《東莞市清溪鎮(zhèn)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2015-2020）》。

本項(xiàng)目的實(shí)施響應(yīng)了東莞市“三舊改造”政策的號召，符合東莞市城市總體規(guī)劃，及清溪鎮(zhèn)中心區(qū)綜合服務(wù)中心改造規(guī)劃。本項(xiàng)目的實(shí)施同時也是理順城市舊廠房的必然選擇，是改善鎮(zhèn)區(qū)生活環(huán)境及投資環(huán)境的需要，是促進(jìn)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高速發(fā)展的重要前提。本項(xiàng)目的實(shí)施對促進(jìn)東莞市清溪鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)的健康發(fā)展都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

三、主要研究結(jié)論

根據(jù)對本項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)論證以及經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)果，研究認(rèn)為：對本項(xiàng)目實(shí)施“三舊”改造是可行的，符合當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)的實(shí)際需要，主要的結(jié)論包括：

1、從城市規(guī)劃建設(shè)角度分析

本項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)城市化，本地塊的改造已經(jīng)征求了地方政府和城規(guī)等部門的意見，納入《東莞市清溪鎮(zhèn)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2015-2020）》，并已取得相關(guān)批復(fù)文件，使得該項(xiàng)目的建設(shè)與當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，從而最大限度的推動了東莞市城鎮(zhèn)建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展。

2、從企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度進(jìn)行分析

本項(xiàng)目投資開發(fā)周期三年，開發(fā)總投資46,538萬元，稅后利潤18,152萬元，投資利潤率39%，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益明顯，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價效果良好，工程投資可行。并且具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3、從項(xiàng)目的社會效益分析

本項(xiàng)目作為《東莞市清溪鎮(zhèn)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2015-2020）》中心區(qū)綜合服務(wù)中心重點(diǎn)改造項(xiàng)目，其建設(shè)貫徹相關(guān)“三舊”改造文件的精神，為市民營造一個舒適的生活環(huán)境，加快建設(shè)宜居城市步伐，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，具有良好的社會效益。

因此，本項(xiàng)目的實(shí)施在提高土地利用效率的同時，推進(jìn)了當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)，促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，無論從社會效益、經(jīng)濟(jì)效益等方面都是可行的，在時間上也是合適的。該項(xiàng)目的改造實(shí)施對提升當(dāng)?shù)爻鞘行蜗?，促進(jìn)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃發(fā)展都將有著積極的意義。

第二章 項(xiàng)目建設(shè)需求及符合性分析

一、項(xiàng)目影響區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

1、東莞市

東莞又稱“莞城”，廣東省地級市，全國5個不設(shè)區(qū)的地級市之一。位于廣州東南、珠江口東岸，南鄰深圳，國際花園城市，全國文明城市，全國籃球城市，廣東重要的交通樞紐和外貿(mào)口岸。為“廣東四小虎”之首，號稱“世界工廠”。被列為第一批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)和廣東歷史文化名城。

東莞下轄28個鎮(zhèn)及4個街道，總面積2465平方公里。常住人口834.25萬人，有港澳同胞約120萬人，海外華僑約30萬人，是著名的華僑之鄉(xiāng)，有“音樂之城”、“科技之城”、“博物館之城”?、國家森林城市、國際花園城市，全國文明城市，全國籃球城市等美譽(yù)。

2017年東莞國民生產(chǎn)總值7582.12億元，同比增長8.1%。先進(jìn)制造業(yè)增加值1675.49億元，增長13.7%，其中先進(jìn)裝備制造業(yè)增長18.6%，高技術(shù)制造業(yè)增加值1292.23億元，增長15.0%。

2018年4月2日，科技部、國家發(fā)展改革委發(fā)布支持新一批城市開展創(chuàng)新型城市建設(shè)的名單，全國17座城市入選，東莞名列其中。2017年中國百強(qiáng)城市排行榜排第24位。

2017年，東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資702.15億元，比上年增長9.2%；房屋竣工面積471.02萬平方米，增長102.4%；

新建商品房網(wǎng)上簽約銷售面積811.54萬平方米，下降23.6%；新建商品房網(wǎng)上簽約銷售金額1281.94億元，下降12.2%。

2017年12月末，東莞全市商品房屋建筑施工面積4553.68萬平方米，增長3.3%；商品房待售面積301.67萬平方米，下降13.2%；其中，住宅待售面積152.18萬平方米，下降15.0%。

2、清溪鎮(zhèn)

清溪鎮(zhèn)，東莞市轄下鎮(zhèn)，位于廣東省東莞市的東南部，毗鄰港澳，與深圳市、惠州市接壤，屬臨深片區(qū)，鎮(zhèn)府駐地距市城區(qū)及深圳均約為48公里。

清溪鎮(zhèn)總面積143平方公里，下轄20個村委會，1個社區(qū)居委會，戶籍人口3.4萬人，常住人口約27萬人。鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)多年來一直穩(wěn)步上升，2017年鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)總體量達(dá)到260億元。清溪鎮(zhèn)是中國2012首批“最美小鎮(zhèn)”、“2012中國最佳休閑小城”、“全國文明鎮(zhèn)”、“中國最宜居城鎮(zhèn)”。 2014年8月，清溪入全國重點(diǎn)鎮(zhèn)，打造珠三角的香格里拉。

清溪鎮(zhèn)是集“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”于一體，將打造為珠三角的“硅谷”，重點(diǎn)建設(shè)產(chǎn)學(xué)研基地、國際低碳生態(tài)小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn)建設(shè)，形成以創(chuàng)新為主要引領(lǐng)和支撐的經(jīng)濟(jì)體系和發(fā)展模式。

二、項(xiàng)目所在地需求性分析

本項(xiàng)目位于清溪鎮(zhèn)，地處臨深片區(qū)，承接深圳交通和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好，住宅市場近2年稍供不應(yīng)求。近兩年受到政策的影響，供求量均出現(xiàn)一定下降，但整體需求仍然表現(xiàn)旺盛，仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。

2015-2016年為清溪房地產(chǎn)集中供應(yīng)期，在此期間市場去化量也激增，但隨后受限購政策的影響，鎮(zhèn)區(qū)的關(guān)注度出現(xiàn)一定程度的下降，市場新增供給隨之下降。

洋房價格保持平穩(wěn)的上升趨勢，目前達(dá)到歷年最高16469元/㎡，熱銷戶型逐漸從過去的80-100㎡剛需轉(zhuǎn)為目前的100-120㎡剛需，及120-140㎡改善性產(chǎn)品。目前清溪購房客群以清溪本地為主，受未來規(guī)劃利好的驅(qū)動，清溪購房客群將越來越豐富。

清溪近幾年商鋪供應(yīng)量較少，年均供應(yīng)約1萬㎡，2016年成交稍旺盛，其余年份均處于低位徘徊，整體呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢。商鋪的價格相對較為穩(wěn)定，整體均價在2萬/㎡浮動。商鋪面積段主要集中在40-60㎡小面積戶型。

三、項(xiàng)目建設(shè)必要性

1、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)節(jié)約集約城市土地的需要

我國人多地少，耕地資源稀缺，當(dāng)前又正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，建設(shè)用地矛盾十分突出。切實(shí)保護(hù)耕地，大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走一條建設(shè)占地少、利用效率高的土地利用新路子，是關(guān)系民族生存和國家長遠(yuǎn)利益的大計(jì)，是全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，是我國必須長期堅(jiān)持的一條根本方針。

本項(xiàng)目建設(shè)是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，優(yōu)化人居生活環(huán)境，完善城市功能和建設(shè)用地結(jié)構(gòu)布局而進(jìn)行的城市舊廠房改造，促進(jìn)節(jié)約集約城市土地建設(shè)。

2、項(xiàng)目建設(shè)是盤活公司土地資源的需要

本項(xiàng)目目前容積率極低（僅為0.6），土地大面積閑置，土地利用不充分，且建筑已經(jīng)老舊（建于90年代）。對土地資源日益緊張的中心區(qū)綜合服務(wù)中心來說是一種資源的浪費(fèi)。該項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃，合理提升容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大。

3、項(xiàng)目建設(shè)是對人居環(huán)境改善的迫切需要

從項(xiàng)目周邊建設(shè)水平來看，現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑布局雜亂，配套設(shè)施差，安全隱患嚴(yán)重。居住安全性較差，急需改造革新。項(xiàng)目的建設(shè)將有效提高周邊居民的居住條件，改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量。

4、項(xiàng)目建設(shè)是提升城鎮(zhèn)形象、促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的需要

該項(xiàng)目建筑陳舊落后，已經(jīng)與城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)，不僅有損城市形象，而且不利于城市規(guī)劃發(fā)展。本項(xiàng)目通過“三舊”改造，重新合理構(gòu)建，使整個地塊面貌煥然一新，融入城區(qū)的風(fēng)格之中，提升城市建設(shè)形象。在城市加快結(jié)構(gòu)整合、功能提升的過程中，本項(xiàng)目優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢成為城市的寶貴財(cái)富，從而促使企業(yè)通過用地功能和布局調(diào)整達(dá)到充分利用土地價值，創(chuàng)造更高土地經(jīng)濟(jì)效益的目的。

5、各級政府大力推動社會和諧發(fā)展

快速的城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，使得工廠與城市的矛盾日益凸顯。為實(shí)現(xiàn)和諧社會發(fā)展目標(biāo)，各級政府正在通過“三舊”改造大力推進(jìn)解決城市化進(jìn)程中工廠與城市的矛盾與差距。

第三章 項(xiàng)目改造判斷與建設(shè)方案

一、項(xiàng)目現(xiàn)狀

該地塊原為快意電梯原廠址及辦公樓，由兩塊獨(dú)立的地塊組成，因企業(yè)發(fā)展壯大，現(xiàn)已將生產(chǎn)車間搬離到新的廠區(qū)，僅剩部分辦公區(qū)域、宿舍還在使用，另有部分廠房及臨街物業(yè)在出租使用。

據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，原地塊上需要拆遷的總建筑面積約21660㎡。地塊中央有兩個人工挖掘的魚塘，魚塘周圍種滿了各種果樹。

二、改造思路和建設(shè)方案

1、通過SWOT分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目的最佳發(fā)展方向如下：

（1）充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，將項(xiàng)目價值最大化；

（2）充分認(rèn)識到項(xiàng)目地塊的劣勢及利用項(xiàng)目的交通優(yōu)勢及市場空缺，以剛需類及改善型產(chǎn)品為重點(diǎn)考慮對象，適當(dāng)補(bǔ)充適量小戶型；

（3）盡量規(guī)避周圍農(nóng)民房及廠房對項(xiàng)目帶來的環(huán)境及觀瞻影響，大量種植高聳的綠色植物，形成一道天然的屏障，把小區(qū)內(nèi)外劃分開；

（4）最大限度降低4棟農(nóng)民房對項(xiàng)目的影響，用設(shè)計(jì)去回避相關(guān)影響，營造城中精致生活小區(qū)。

（5）項(xiàng)目總體量不大，嚴(yán)格把控產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)及項(xiàng)目工程施工組織安排，“短、平、快”高效解決本項(xiàng)目。

2、建設(shè)方案

（1）項(xiàng)目地塊坐北向南，面向南面主干道香芒西路的位置最佳，商業(yè)氛圍最濃厚，是地塊黃金地段。因此，擬把商業(yè)部分分布在主干道沿線，車流量與人流量最多，布置一樓臨街商鋪（局部考慮兩層），商業(yè)價值得以體現(xiàn)。

（2）另外，位于香芒西路上的原工廠大門的位置設(shè)置為小區(qū)主出入口；熱鬧的氛圍、氣派的小區(qū)入口能整體提升小區(qū)的形象。另外在地塊的東西兩面分別設(shè)有小區(qū)側(cè)門及地下車庫出入口，方便住戶出入。

3、建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)（假設(shè)）

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4、產(chǎn)品規(guī)格

（1）商業(yè)：臨香芒西路分布臨街商鋪，可適當(dāng)考慮二層商業(yè)，盡量控制其面寬與進(jìn)深，層高六米（可做夾層），一層當(dāng)兩層使用。

（2）住宅：根據(jù)對清溪住宅市場的調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，剛需及改善型產(chǎn)品越來越受市場青睞，但價格依然是影響其購買的最關(guān)鍵因素，可嚴(yán)格控制戶型面積。

（3）車位：從城市發(fā)展、家庭小汽車的普及率角度及項(xiàng)目競爭力角度考慮，擬將項(xiàng)目車位配比提高至1:1配建地下停車位（僅考慮住戶停車）。

第四章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措

一、項(xiàng)目總投資估算

項(xiàng)目投建期三年，總投資46,538萬元,具體概算如下:

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二、投資回報(bào)估算

根據(jù)靜態(tài)分析，項(xiàng)目開發(fā)總投資為46,538萬元，利潤總額為24,202萬元，稅后利潤18,152萬元，項(xiàng)目投資利潤率39%。

三、資金籌措

本項(xiàng)目投資所需資金全部為自籌資金。

第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、對外投資的目的和對公司的影響

公司充分利用東莞市“三舊”改造政策，對東莞市清溪鎮(zhèn)香芒西路地塊進(jìn)行“三舊”改造，將該地塊上的舊廠房及綜合樓拆除改造成為周邊工廠生活配套小區(qū)，有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升現(xiàn)有資源的價值。投資項(xiàng)目建成運(yùn)營后，對公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果具有積極的影響。同時能提升公司的對外整體形象，加快公司的發(fā)展。

二、對外投資存在風(fēng)險(xiǎn)

受國家宏觀政策、行業(yè)競爭、市場供需和公司管理等因素影響，該項(xiàng)目存在行業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范對策

市場風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，對項(xiàng)目的運(yùn)營有較大影響，公司將采取相應(yīng)措施將該風(fēng)險(xiǎn)化解至最低。公司將通過各種宣傳渠道，突出項(xiàng)目的差異化特色，同時重點(diǎn)針對項(xiàng)目周邊市場需求制定相應(yīng)的市場策略，減少市場風(fēng)險(xiǎn)。

為了有效地降低項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，一方面公司將注意做好人員的招聘，引進(jìn)必要的人才，另一方面將通過采取各種形式培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，提高員工的技術(shù)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時，通過采用招標(biāo)方式在國內(nèi)外公開擇優(yōu)招選項(xiàng)目開發(fā)及管理公司，通過專業(yè)招商運(yùn)營公司進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營，通過采取上述一系列的保證措施，降低管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

快意電梯股份有限公司董事會

2018年10月8日