一、撒謊

水庫(kù)有一句經(jīng)典名言，叫做：

撒謊是一個(gè)系統(tǒng)性工程。

如果你真正理解了經(jīng)濟(jì)學(xué)和房產(chǎn)投資的邏輯，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，不同的事物之間，存在著嚴(yán)絲合縫的關(guān)系。

好比想要發(fā)明一個(gè)動(dòng)力翻倍的發(fā)動(dòng)機(jī)，絕不是把所有零件擴(kuò)大兩倍的就能完成的。

如果你看到一個(gè)房產(chǎn)專家整天分析某個(gè)樓盤(pán)的戶型，設(shè)計(jì)，配套；

又或者是XX新區(qū)的規(guī)劃怎么好，對(duì)房產(chǎn)的利好講的頭頭是道；

或者怎么貸款便宜，買(mǎi)大買(mǎi)小還要考慮婆婆叨叨月供壓力；

基本就可以判定這是一個(gè)房產(chǎn)的小白了。

一套房子戶型好不好，一個(gè)板塊規(guī)劃好不好，是絕對(duì)不能得出這套房子適合投資的結(jié)論的，你最后有沒(méi)有點(diǎn)明 真實(shí)的價(jià)格？

你如果能出得起買(mǎi)房子的錢(qián)，就能出得起還月供的錢(qián)；

價(jià)值的增長(zhǎng)速度，買(mǎi)入的價(jià)格，杠桿的大小才是決定收益率的關(guān)鍵。

而如果要知道價(jià)值，前面還有看房200套；

要知道價(jià)格，首先要知道標(biāo)價(jià)不是價(jià)格;

要知道隱藏的價(jià)格，首先要知道一切都是商品，拆骨法與估值。

真實(shí)的世界，是類似晶體硅的結(jié)構(gòu)，互相關(guān)聯(lián)，多個(gè)維度；

T+1

T

T-1        

小白的世界，是鎖鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)，因?yàn)锳所以B，單細(xì)胞生物，草履蟲(chóng)思維。

士兵心中只有眼前的敵人，100敢死隊(duì)沖上來(lái)，哪怕自己身后千軍萬(wàn)馬，也容易嚇得腿軟，人類難以逃脫應(yīng)激反應(yīng)。

而在將軍眼中，戰(zhàn)場(chǎng)的每一部分都是楔子，必須把士兵錘煉成只懂服從的的工具，士兵才能發(fā)揮自己在戰(zhàn)斗中的作用。

小白與多軍最重大的區(qū)別，不是50與100的區(qū)別，是0和1的區(qū)別。

哪句話是對(duì)的，哪句話是錯(cuò)的？

認(rèn)知的正確與否，才是專業(yè)選手和小白的區(qū)別關(guān)鍵。

在真正的房產(chǎn)高手眼中，世界的規(guī)律是如此清晰；

以至于誰(shuí)是高手，誰(shuí)是菜鳥(niǎo)，有時(shí)候一眼就可以看出。

你的每一句話，每一個(gè)動(dòng)作，都透露出你的認(rèn)知水平；

三兩言語(yǔ)，我們就可以判斷一個(gè)人是專業(yè)多軍還是菜鳥(niǎo)。

二、眼光

上周在行一點(diǎn)工作人員找我出一道測(cè)試題。

我想了想，過(guò)去每次測(cè)試，都是各種生硬的技術(shù)單選，孤立的條件，哪怕只記住幾句經(jīng)典結(jié)論，也能蒙個(gè)八九不離十。

但是買(mǎi)房這件事，歸根結(jié)底是要實(shí)操的，如果你對(duì)真實(shí)的市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，遲早是要當(dāng)韭菜的。

所以，最后我出了一道不同與以往的測(cè)試題；

題目是：眼光

甲乙丙丁四位買(mǎi)房者，分別咨詢管家公司買(mǎi)房。

根據(jù)他們的情況，你能判斷出誰(shuí)的房產(chǎn)投資專業(yè)度最高嗎？請(qǐng)給出你的分析。

甲：我想買(mǎi)套800萬(wàn)的三居，需要南北通透，最好中間層，頂層和底層不行，有什么房子推薦嗎。

乙：有一個(gè)二套資質(zhì)，準(zhǔn)備用300萬(wàn)現(xiàn)金＋按揭2成100萬(wàn)＋公積金貸120萬(wàn)，可以幫忙找筍盤(pán)嗎？

丙：現(xiàn)金有300萬(wàn)，二套貸款，有老公司做抵押殼，工資流水和獎(jiǎng)金大概8萬(wàn)/月，目前月供1.4萬(wàn)/月，有房源推薦嗎？

?。?00萬(wàn)現(xiàn)金，考慮投資兼顧自住，可以盡量貸款，房子不能太老其他都可以接受，可以推薦筍盤(pán)嗎？

首先來(lái)看看小白的看法：

例如說(shuō)甲，有新學(xué)員認(rèn)為，南北通透，中間層這些都是最受市場(chǎng)歡迎的條件，選擇這種房子一定價(jià)值有保障；

乙：有學(xué)員認(rèn)為，能夠使用公積金混合貸，說(shuō)明懂得優(yōu)化成本，獲得低利率；

多軍知道，貪小便宜吃大虧；

丙：光說(shuō)自己的情況，要什么房子也說(shuō)不出來(lái)，沒(méi)意思。

?。?/strong>考慮全面，投資+自住，并且知道投資的房子不能太老，不然市場(chǎng)不喜歡，還懂得筍盤(pán)，肯定是專家。

而作為一名房產(chǎn)多軍，我的結(jié)論完全不同：

甲的問(wèn)題是，開(kāi)口就是總價(jià)。

開(kāi)口總價(jià)買(mǎi)房的，除非是隨時(shí)可以湊到全款的專業(yè)人士，否則，一定是先報(bào)首付，再報(bào)貸款的資質(zhì)，繼而才能確定買(mǎi)多大的房子。

而甲的首要需求是選擇房子的樓層而非性價(jià)比，也沒(méi)有說(shuō)明自己的貸款資質(zhì)相關(guān)情況，是還沒(méi)有完全入門(mén)的新手。

南北通透，黃金樓層，看上去很美好，殊不知一切美好都是溢價(jià)，多軍買(mǎi)房，針對(duì)這些誘人條件，往往小心翼翼或者回避，絕不在買(mǎi)入時(shí)支付溢價(jià)。

而乙呢，恰恰是小白的代表。

多軍幾乎不用公積金貸款，混合貸更少；

采用公積金，好處不多（《利率是個(gè)位數(shù)，貸款是百位數(shù)》），但是貸款周期更長(zhǎng)，手續(xù)更麻煩，接受的賣(mài)家更少，搶房的幾率更小，操作失敗的風(fēng)險(xiǎn)更高......壞處倒是一大堆；

能搞定混合貸的專家，明白混合貸需要配合獨(dú)特恰當(dāng)?shù)姆吭床拍苓M(jìn)行，自己看房找房完成交易才是正道。

另一個(gè)嚴(yán)重的缺陷在于，使用公積金貸款，限制了貸款的成數(shù)，上限120加上按揭最多220，貸款剛4成，比北京的杠桿還低。

熱衷使用公積金，犧牲寶貴的杠桿，都是小白的標(biāo)志性行為。

小白眼里最不起眼的丙，反而是字字珠璣。

我們說(shuō)，行家一出手，就知道有沒(méi)有。

買(mǎi)房三大基本要素：現(xiàn)金，貸款資質(zhì)和流水。

丙開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，大家快速交換情報(bào)，順便道出自己已有的負(fù)債情況，配合流水解釋可以換算出自己剩余的月供能力，繼而反推可用貸款方式和貸款額。

知曉自身的二套資質(zhì)并配合的報(bào)出了自身的抵押準(zhǔn)備情況，潛臺(tái)詞是自己已經(jīng)準(zhǔn)備配合全款抵押，不需要額外教育。

短短幾句話，表現(xiàn)出了自己清晰的思路和可靠的能力，可以讓管家/中介快速判斷顧客買(mǎi)房的成功率，配合的難易程度，更有利于獲得信任，優(yōu)先獲得好房。

丁看似有料，實(shí)際上是娃娃舞大錘

開(kāi)頭現(xiàn)金詢問(wèn)買(mǎi)房，又懂得筍盤(pán)這個(gè)詞的，大多是看過(guò)水庫(kù)的。

水庫(kù)是高深內(nèi)功，只有懂和不懂的區(qū)別，似懂非懂，只會(huì)走火入魔。

水庫(kù)以經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心要義則是：放棄

你的最終目標(biāo)是什么？

其他需求都要讓出道路，準(zhǔn)備放棄。

投資，以回報(bào)率為目標(biāo)；

自住的種種需求，都是消費(fèi)品，消費(fèi)品需要付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)，而作用結(jié)果不是投資回報(bào)。

投資不能兼顧自住，只能是順帶碰巧適合自住，兩者一定有主從先后之分。

投資房產(chǎn)，默認(rèn)就不會(huì)選擇太老的房產(chǎn)，因?yàn)槟苜J款才能投資。

能夠貸款的房產(chǎn)，本身房齡就不會(huì)太老，沒(méi)有實(shí)操的小白不清楚，才會(huì)額外強(qiáng)調(diào)一遍，或者作為自住的選項(xiàng)。

給出一個(gè)矛盾的需求，讓對(duì)方推薦筍盤(pán)，結(jié)果是互相為難，雙方都很難滿意。

娃娃舞大錘，無(wú)人能接招。

三、欺騙

同樣的四個(gè)樣本，小白與房產(chǎn)多軍的分析，是完全不同，甚至截然相反的。

小白的分析，適應(yīng)大多數(shù)人的思維，講的頭頭是道；

——說(shuō)話好聽(tīng)。

多軍的分析，到處是不完美，魚(yú)與熊掌不可兼得；

——真理難聽(tīng)

小白要打破自身的局限，就必須接受殘酷的事實(shí)；

吾日三省吾身，夯實(shí)基礎(chǔ)，步步為營(yíng)，才能練成真正的內(nèi)功心法；

一言一行，逐步糾正。

結(jié)語(yǔ)

學(xué)習(xí)從來(lái)都不是一件簡(jiǎn)單的事情。

雖然今天我們可以隨時(shí)隨地搜到各種資料；

雖然有無(wú)數(shù)的房產(chǎn)大V到處傳授買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)；

但問(wèn)題是，其中99%是無(wú)用的，99%是錯(cuò)的。

看得更多，不代表你學(xué)會(huì)的更多；

雜質(zhì)不是知識(shí)

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今日筍盤(pán)推薦：

渝中區(qū)，看江大平層，精裝房，金鵬花園，低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)，要不要，就看你的了！

板塊：渝中區(qū)大坪

小區(qū)：金鵬花園

面積：280平米

售價(jià)：200萬(wàn)

單價(jià)：7142

市場(chǎng)價(jià)：鏈家地產(chǎn)（無(wú)）安居客:10818元

房天下：10115元。公評(píng)網(wǎng)：8523元

樓層：9/15

朝向：南

裝修：精裝房

電梯：一梯5戶

戶型：五室兩廳三衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)

樓齡：2002

此房位置好，處于大坪上肖家灣。出行方便樓下幾十路公交車(chē)車(chē)站，地鐵一號(hào)，輕軌二號(hào)線線也在此經(jīng)過(guò)。

銀行：中國(guó)銀行，中國(guó)工商銀行，農(nóng)村商業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，平安銀行，交通銀行。。。

1學(xué)校：大坪小學(xué)，浮屠關(guān)小學(xué)，鵝嶺小學(xué)，大坪中學(xué)。。。

醫(yī)院：小區(qū)旁邊的就是陸軍軍醫(yī)大坪醫(yī)院，圣佑肛腸醫(yī)院。。

金鵬花園，精裝大平層 看江

電梯房，產(chǎn)權(quán)清晰，已滿兩年，接受正常按揭

市場(chǎng)價(jià)10500，評(píng)估價(jià)8500，資質(zhì)好可評(píng)9000

一環(huán)核心，江北紅旗河溝，中信銀行大廈低于市場(chǎng)價(jià)25萬(wàn)左右。辦公精裝房，收益高，月收益6600元

板塊：重慶江北觀音橋

樓盤(pán)：中信銀行大廈

建面：204.38平

售價(jià)：200萬(wàn)

定金：15萬(wàn)

戶型：五室兩廳三衛(wèi)

樓層：21樓（總高33樓）

單價(jià)：9780

市場(chǎng)價(jià)：11000

樓齡：2007

性質(zhì)：普通住宅

裝修：辦公精裝

此房證在手，滿兩年，沒(méi)有增值稅，沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)糾紛。目前出租狀態(tài)，每個(gè)月租金6600元，還有一年租約，如果新買(mǎi)家想自己住，也可以隨時(shí)解約。

此房位置特別好，處在紅旗河溝轉(zhuǎn)盤(pán)，樓下幾十條公交線路，樓下也是地鐵3號(hào)線出口，無(wú)論走哪里都特別方便。

樓下幾十家銀行網(wǎng)點(diǎn)，周邊大型購(gòu)物超市，商業(yè)街密布，高端大氣上檔次，想啥有啥，十分便利。

此房交易簡(jiǎn)單，只是要求買(mǎi)家出個(gè)稅為核稅價(jià)格的1%，契稅首套1.5%，平臺(tái)服務(wù)費(fèi)交易金額2%

要求全款，我平臺(tái)后期協(xié)助辦理抵押貸款。最少可以貸120萬(wàn)，最高可以貸140萬(wàn)

重慶西站旁，二郎新商圈，精品大盤(pán)，雙輕軌，帶森林小學(xué)和區(qū)重點(diǎn)指標(biāo)，關(guān)鍵還是前年才接的新房，價(jià)格筍的出奇，總價(jià)也低呀！

板塊：重慶西站～二郎

小區(qū)：晉愉V時(shí)代

面積：110平米

戶型：大三房?jī)蓮d雙衛(wèi)

售價(jià)：140萬(wàn)

單價(jià)： 12727元

市場(chǎng)價(jià)：鏈家地產(chǎn)均價(jià)：15763元

公評(píng)網(wǎng)估價(jià)：15763元

樓層： 中間樓層

裝修：毛坯房

業(yè)主要求：全款140萬(wàn)元，按揭貸款145萬(wàn)元

房源描述

核心賣(mài)點(diǎn)晉愉V時(shí)代坐落于重慶西站二郎商圈核心區(qū)域，在輕軌5號(hào)線和輕軌環(huán)線雙輕軌交匯之地，出門(mén)即享雙輕軌捷運(yùn)交通，緊鄰成熟公交線路及快捷城市BRT，項(xiàng)目規(guī)劃市政公園和1300畝彩云湖濕地公園。

晉愉V時(shí)代項(xiàng)目總建筑面積約17.4萬(wàn)方集住宅（輕軌小戶）、商務(wù)（獨(dú)棟企業(yè)墅）、商業(yè)（商圈商業(yè)）三大業(yè)態(tài)的復(fù)合體。

項(xiàng)目自身商業(yè)面積10萬(wàn)方，周邊更是規(guī)劃有100萬(wàn)方二郎商業(yè)步行街，項(xiàng)目出門(mén)即享商圈配套。周邊已有生活配套齊全，巴國(guó)城餐飲一條街、綠韻康城餐飲一條街、紅星美凱龍、居然之家、家樂(lè)福等大型生活站場(chǎng)配套齊全。

業(yè)主誠(chéng)心出售，總價(jià)都很低，房子產(chǎn)權(quán)清晰，讓您真正放心、安心、省心的交易。                   公交：可到達(dá)的公交路線有109、427、325、425、456、827等；輕軌：輕軌5號(hào)線（二郎站）可到達(dá)該項(xiàng)目。

彩云湖小學(xué)（820米），美好星空幼兒園（962米），重慶市渝高中學(xué)二郎校區(qū)（968米），楊家坪（區(qū)重點(diǎn)）蘭花小學(xué)（1088米）

家樂(lè)福超市(二郎店)（106米），711便利店(智博中心店)（163米），紅星美凱龍(二郎商場(chǎng)店)（244米）

小區(qū)地理位置居中，綠化率高，居民素質(zhì)高配套：有健身器材，小型籃球場(chǎng)，可供小區(qū)居民使用車(chē)位：停車(chē)位充足，建有地上停車(chē)場(chǎng)和地下車(chē)庫(kù)

恒基翔龍江畔，清水次新看江四房，輕軌房（在建）看江房喲，關(guān)鍵還低于市場(chǎng)價(jià)40萬(wàn)左右呢！

李嘉誠(chéng)旗下物業(yè)

小區(qū)：恒基翔龍江畔

面積：158平米

售價(jià)：202萬(wàn)

單價(jià)：12748

市場(chǎng)價(jià)：鏈家地產(chǎn)均價(jià) 15605，安居客均價(jià)17417，公評(píng)網(wǎng)估價(jià)15732

戶型：四室兩廳兩衛(wèi)

樓層：中低樓層

裝修：毛坯房

電梯：有

用途：普通住宅

樓齡：2015

朝向：南

交易說(shuō)明：此房業(yè)主換房，認(rèn)購(gòu)差50萬(wàn)。所以業(yè)主希望早點(diǎn)出手，最好全款客，也接受按揭，但是前期得先給50萬(wàn)，簽買(mǎi)賣(mài)合同。按揭通過(guò)，過(guò)戶時(shí)給齊首付款就行。

第二，此房今年12月6號(hào)滿兩年，配合買(mǎi)家滿2年再過(guò)戶。這期間正好可以等銀行批復(fù)！

說(shuō)明：購(gòu)房服務(wù)費(fèi)2%，需在支付定金的時(shí)候預(yù)付一個(gè)點(diǎn)服務(wù)費(fèi)，待過(guò)戶時(shí)補(bǔ)齊剩余一個(gè)點(diǎn)購(gòu)房服務(wù)費(fèi)，沒(méi)有成功過(guò)戶的房子服務(wù)費(fèi)全部退回！

簡(jiǎn)單介紹 1.恒基翔龍江畔位于南濱路西段，由香港的企業(yè)集團(tuán)恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)傾情打造，是集團(tuán)立足重慶長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重點(diǎn)代表作。 2.項(xiàng)目位于南濱路，110畝市政公園旁邊，獨(dú)享全城罕見(jiàn)的1500米長(zhǎng)江灣景，地段及居住資源極為稀缺。 3.以加拿大溫哥華的濱海市中心COALHARBOR的高檔住宅為藍(lán)本，結(jié)合重慶獨(dú)特的地理特點(diǎn)，前排設(shè)計(jì)為中高層(11F-18F)，戶戶看江，內(nèi)部園林以“龍生九子”為主題，與外部江水的配合，達(dá)到中國(guó)人為追求的上風(fēng)上水寶地的要求。

業(yè)主換房 那邊新房已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，誠(chéng)心出售 戶型方正 采光通透 業(yè)主產(chǎn)權(quán)清晰 周邊配套設(shè)施完善 小區(qū)配套 1.珊瑚小學(xué)、天臺(tái)崗實(shí)驗(yàn)小學(xué)、青龍路小學(xué)、南坪中學(xué) 2.115(匯龍路站) 305(匯龍路站) 322(匯龍路站) ， 115(美堤雅城-南亞-駿逸天下-南岸大浪淘沙-會(huì)展中心-菜園壩-觀音橋 。 周?chē)煌ǎ何鹘御Z公巖大橋，東接四公里立交，交通便捷。

3.小區(qū)大門(mén)口的在建地鐵站是3號(hào)線和環(huán)線的換乘大站。預(yù)計(jì)明年8月開(kāi)通 4.重客隆超市、麥德龍全球連鎖超市、新世紀(jì)超市