深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的基本原則是城市更新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)合，通過創(chuàng)新土地政策推進城市更新改造，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出土地空間。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要任務包括以載體建設(shè)支撐產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，提高產(chǎn)業(yè)集聚度。為此，市政府于出臺《關(guān)于支持企業(yè)提升競爭力的若干措施》（深發(fā)〔2016〕8號），支持及鼓勵加大“工改工”改造力度，加快土地整備拓展產(chǎn)業(yè)用地來源。近年來，拆除重建類“工改工”項目逐漸增多、范圍逐步擴大，各政府部門也相繼出臺相關(guān)政策促進并規(guī)制其有序發(fā)展。本文主要對現(xiàn)行拆除重建類舊工業(yè)區(qū)改造有關(guān)規(guī)范性文件相關(guān)要點進行介紹。

一、工業(yè)用地分類

（一）國家標準

根據(jù)國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（編號：GB50137-2011），工業(yè)用地（M）為工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地。工業(yè)用地（M）具體分為三類：

1.一類工業(yè)用地（M1）為對居住公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地；

2.二類工業(yè)用地（M2）為對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地；

3.三類工業(yè)用地（M3）為對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地。

（二）深圳標準

2013版《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）于2014年1月1日正式發(fā)布實施，為適應深圳市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新及轉(zhuǎn)型升級的趨勢與特點，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展所涉新型產(chǎn)業(yè)空間不足的難題，盤活存量工業(yè)用地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。2013版《深標》在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)類別中新增“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”，并將工業(yè)用地分為兩類：

1.普通工業(yè)用地（M1）

普通工業(yè)用地（M1）屬傳統(tǒng)類型工業(yè)用地，其范圍以生產(chǎn)制造為主，地上建筑物主導用途為廠房，其他用途為倉庫（堆場）、小型商業(yè)、宿舍、可附設(shè)的市政設(shè)施、可附設(shè)的交通設(shè)施以及其它配套輔助設(shè)施。

2.新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）屬工業(yè)用地中的新型產(chǎn)業(yè)用地，其范圍融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務活動的用地；新型產(chǎn)業(yè)用地地上建筑物主導用途為廠房（無污染生產(chǎn)）、研發(fā)用房，其他用途包括商業(yè)、宿舍、可附設(shè)的市政設(shè)施、可附設(shè)的交通設(shè)施以及其它配套輔助設(shè)施。

提請注意，《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》（征求意見稿）已分別就普通工業(yè)用地（M1）、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）地上建筑的形態(tài)予以進一步規(guī)定，詳見本公眾號 “工業(yè)區(qū)塊線管理”相關(guān)文章。

二、舊工業(yè)區(qū)改造項目概述

（一）舊工業(yè)區(qū)改造項目類型

根據(jù)深圳城市更新相關(guān)政策，舊工業(yè)區(qū)改造項目主要分為以下三種類型：

1.“工改工”項目，即舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新方向為工業(yè)用地的更新項目。根據(jù)工業(yè)用地分類，改造項目可進一步細分為“工改M1”項目及“工改M0”項目兩類?！肮じ腗1”項目即舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新方向為普通工業(yè)用地的更新項目。“工改M0”項目即舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新方向為新型產(chǎn)業(yè)用地的更新項目，該類改造項目為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了空間聚集、配套完善的高端載體。

2.“工改商居”項目，即舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新方向為商業(yè)用地及/或居住用地的更新項目。

3.“工改保”項目，即舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新方向為居住用地，且住房類型為人才住房和保障性住房的更新項目。

（二）政府更新引導

根據(jù)《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱《城市更新十三五規(guī)劃》）、《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（以下簡稱《城市更新暫行措施》）等相關(guān)規(guī)范性文件，政府主管部門主要通過以下幾個主要方面對舊工業(yè)區(qū)改造項目的實施進行引導及管理。

1.工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)城市更新方向限制

《城市更新十三五規(guī)劃》明確規(guī)定，嚴格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內(nèi)的“工改商”和“工改居”項目，工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)更新方向原則上應為工業(yè)用地功能。鼓勵舊工業(yè)區(qū)開展以綜合整治為主的更新，通過加建擴建、局部拆建、環(huán)境整治、管理優(yōu)化等措施不斷提高產(chǎn)業(yè)空間品質(zhì)，促進傳統(tǒng)制造業(yè)向高端制造業(yè)升級。有關(guān)工業(yè)區(qū)塊線管理相關(guān)問題參見本公眾號 “工業(yè)區(qū)塊線管理”相關(guān)文章。

2.“工改M0”區(qū)位引導

《城市更新十三五規(guī)劃》明確規(guī)定，在與深圳產(chǎn)業(yè)政策及上層次規(guī)劃銜接的前提下，建議位于下列區(qū)域的工業(yè)用地可改造為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）：

（1）位于軌道站點周邊500米范圍的舊工業(yè)區(qū)；

（2）原特區(qū)外位于成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍或工業(yè)區(qū)塊線外，且位于全市“十三五”重點片區(qū)范圍內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)。

3.“工改M0”規(guī)模調(diào)控

原特區(qū)外各區(qū)“工改M0”項目用地規(guī)模不超過轄區(qū)“工改工”項目總規(guī)模的百分之六十，對全市“工改M0”項目城市更新單元計劃規(guī)模進行調(diào)控，建議不超過6.75平方公里。

4.城市更新方式引導

《城市更新十三五規(guī)劃》明確規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)以產(chǎn)業(yè)升級為目標，規(guī)劃功能在符合法定圖則或其他上層次規(guī)劃要求的前提下，統(tǒng)籌運用拆除重建、綜合整治、功能改變等多種方式更新，更新方式統(tǒng)籌安排如下：

（1）高新區(qū)或工業(yè)塊線內(nèi)優(yōu)勢區(qū)位的舊工業(yè)區(qū)（軌道站點周邊500米范圍內(nèi)），適當拆除重建，發(fā)展科研中試檢測等功能；

（2）城市主中心區(qū)、副中心區(qū)和組團中心區(qū)與軌道站點周邊500米范圍內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)，以拆除重建為主，兼顧綜合整治和功能改變；

（3）工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)一般區(qū)位（軌道站點周邊500米范圍外），鼓勵復合更新，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進裝備制造業(yè)以及優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；

（4）其它區(qū)位的舊工業(yè)區(qū)，規(guī)劃指引市場意愿更新，發(fā)展居住、商業(yè)以及科教培訓、保稅服務、旅游、物流會展、文化創(chuàng)意等特色產(chǎn)業(yè)，促進多元發(fā)展。

三、舊工業(yè)區(qū)改造項目實施特殊條件

舊工業(yè)區(qū)改造項目除根據(jù)《深圳市城市更新辦法》和《城市更新實施細則》等城市更新政策實施外，還適用以下特殊規(guī)則：

（一）申報更新特殊條件

1.建筑物建成時間要求

（1）舊工業(yè)區(qū)申請拆除重建的，建筑物建成時間原則上應不少于15年；

（2）因規(guī)劃統(tǒng)籌和公共利益需要，舊工業(yè)區(qū)中部分建成時間未滿15年的建筑物，符合以下條件之一的，可納入城市更新單元拆除范圍進行統(tǒng)籌改造：建成時間未滿15年的建筑物占地面積之和原則上不得大于6000平方米，且不超過城市更新單元拆除范圍用地面積的三分之一；城市更新單元公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的百分之四十，或者該城市更新單元涉及法定規(guī)劃要求落實不小于6500平方米獨立占地的公共服務設(shè)施及落實政府急需建設(shè)的軌道交通、次干道及以上道路、河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施。

2.建筑面積不足規(guī)劃的改造條件

國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設(shè)，但建筑面積不足合同或有關(guān)批準文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，因規(guī)劃實施等原因需劃入城市更新單元的，整宗地可納入城市更新單元拆除用地范圍，適用城市更新政策。

3.小地塊更新

位于原特區(qū)已生效法定圖則范圍內(nèi)拆除范圍用地面積不足10000平方米但不小于3000平方米的舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)，或升級改造為商業(yè)服務業(yè)功能的，可以按規(guī)定申請劃定小地塊城市更新單元。

4.“工改?！表椖康纳陥髼l件

《城市更新暫行措施》明確“工改?！表椖康纳陥髼l件，即在公共配套條件支撐的情況下，規(guī)劃為工業(yè)的舊工業(yè)區(qū)同時符合以下條件的可申請按照保障性住房簡易程序調(diào)整法定圖則用地功能，通過城市更新建設(shè)人才住房和保障性住房：

（1）位于規(guī)劃保留的成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍外；

（2）位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點500米范圍內(nèi)；

（3）位于原特區(qū)內(nèi)的，用地面積不小于3000平方米，位于原特區(qū)外的，用地面積不小于10000平方米。

提請注意，《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》（征求意見稿）中提出，在公共配套條件支撐的情況下，位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點500米范圍內(nèi)，因建設(shè)配套人才住房和保障性住房需要，可以調(diào)整工業(yè)用地用途，但調(diào)整的工業(yè)用地面積總量控制在該區(qū)塊10%以內(nèi)。

（二）“工改工”項目容積率

1. 2013版《深標》規(guī)定，“工改M1”項目容積率上限4.0，“工改M0”項目容積率上限6.0，下限應滿足《深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標準》要求。但為實現(xiàn)城市綜合利益，在滿足公共服務設(shè)施、交通設(shè)施和市政設(shè)施等各項設(shè)施服務能力的前提下，具體地塊容積率經(jīng)專題研究后，可在前述基礎(chǔ)上適當提高；而根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（海洋局）于2017年11月29日發(fā)布的《<深標>局部修訂（第4章 密度分區(qū)與容積率）》條文草案，地塊容積由基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積、獎勵容積三部分組成，其中基礎(chǔ)容積在密度分區(qū)確定的基準容積率基礎(chǔ)上根據(jù)微觀區(qū)位影響條件進行修正。新《深標》將工業(yè)用地地塊容積率分三個等級區(qū)間對應分別設(shè)置普通工業(yè)用地（M1）、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的基準容積率：

2.實際土地移交率超出30%的產(chǎn)業(yè)升級類城市更新項目，可按《深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查技術(shù)指引（試行）》規(guī)定核算轉(zhuǎn)移建筑面積；

3.按建筑面積比例配建的保障性住房及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、落實了附建式公共服務配套設(shè)施及市政配套設(shè)施、提供建筑架空層或建筑室內(nèi)空間并經(jīng)核準作為公共空間、與周邊其他地塊之間或城市更新單元內(nèi)各地塊之間經(jīng)核準設(shè)置架空連廊并承擔建設(shè)責任及費用等，可按《深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查技術(shù)指引（試行）》規(guī)定給予不超出基礎(chǔ)建筑面積的30%的獎勵面積。

（三）人才住房和保障性住房配建要求/條件

1.根據(jù)《城市更新十三五規(guī)劃》，“工改M0”項目中可在開發(fā)建設(shè)用地內(nèi)規(guī)劃不少于開發(fā)建設(shè)用地面積15%且不超過20%的獨立人才住房和保障性住房用地。

2.舊工業(yè)區(qū)改造項目改造后包含住宅的，一、二、三類地區(qū)的人才住房、保障性住房配建基準比例分別為20%、18%、15%，且核增比例為15%，即改造后包含住宅的舊工業(yè)區(qū)改造項目一、二、三類地區(qū)的人才住房、保障性住房具體配建比例分別為35%、33%、30%。

（四）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房[1]配建要求

1.“工改M0”項目位于《深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》適用范圍以外的，項目改造后提供的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的建筑面積占項目研發(fā)用房總建筑面積的比例為12%；

2.“工改M0”項目位于《深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》適用范圍內(nèi)的，屬高新技術(shù)企業(yè)自行改造項目的配建比例為10%；高新技術(shù)企業(yè)與非高新技術(shù)企業(yè)合作改造項目的配建比例為12%；非高新技術(shù)企業(yè)自行改造項目的配建比例為25%。

（五）審批流程

根據(jù)深圳深化規(guī)劃國土管理體制機制改革的相關(guān)規(guī)定，“工改工”項目的規(guī)劃土地審批流程將得以優(yōu)化。其中，符合法定圖則強制性內(nèi)容的拆除重建類單一地塊項目及“工改工”項目，取消城市更新單元規(guī)劃審批環(huán)節(jié)；對單一權(quán)利主體拆除重建類“工改工”項目，合并土地及建筑物核查與城市更新單元規(guī)劃許可環(huán)節(jié)，取消實施主體確認環(huán)節(jié)。

（六）土地出讓年限及其他

1.拆除重建類的城市更新項目改造為工業(yè)用途的，其土地使用權(quán)使用期限不超過50年；

2.有關(guān)舊工業(yè)區(qū)改造項目地價測算請持續(xù)關(guān)注本公眾號后續(xù)推送的“城市更新項目地價政策”相關(guān)文章；

3.有關(guān)舊工業(yè)區(qū)改造項目建成物業(yè)銷售管理請持續(xù)關(guān)注本公眾號后續(xù)推送的 “工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律問題”相關(guān)文章。

（七）其他

近年來，各區(qū)相繼就“工改工”項目用地或?qū)嵤┏雠_管理文件，如《寶安區(qū)“工改工”類城市更新項目管理辦法》、《龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)升級類城市更新管理規(guī)定》等，在準入條件、更新單元計劃、更新規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商運營、政策扶持等方面作出個性化規(guī)定，詳見本公眾號的后續(xù)推文。因此，在項目合作或?qū)嵤┣皯Y(jié)合各區(qū)有關(guān)規(guī)定進行項目研判、可行性方案分析。

備注：

[1]創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房：指《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》規(guī)定的根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，建設(shè)或配建、籌集（含租購）并按政策出租或出售的生產(chǎn)、研發(fā)、運營及其他配套設(shè)施的政策性產(chǎn)業(yè)用房。