先看一張照片，猜一猜這座城市發(fā)生了什么？

photo by J.P. Laffont, Sygma

1906年舊金山發(fā)生了規(guī)模為7.8級(jí)的大地震，由于震中接近市區(qū)，這場(chǎng)地震及隨之而來的大火，對(duì)舊金山造成了嚴(yán)重的破壞，估計(jì)損失約4億美元，保守估計(jì)死亡人數(shù)在3,000人以上，有人估計(jì)高達(dá)6,000人。此次地震被列入美國(guó)最嚴(yán)重的自然災(zāi)害之一。

然而照片里的破敗并不是地震導(dǎo)致的，而是在地震40年后頒布的房租管制。

沒錯(cuò)，房租管制，一點(diǎn)也不夸張。這正驗(yàn)證了諾獎(jiǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)得主Assar Lindbeck的話：除了轟炸，房租管制是摧毀一座城市的最好武器

 房租管制是如何摧毀一座城市的？

并不是Assar Lindbeck危言聳聽，另外三位諾獎(jiǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)得主也得出了相同的結(jié)論。相信商科畢業(yè)的朋友一定對(duì)MiltonFriedman并不陌生，這位諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)得主在1981年與另外兩位諾獎(jiǎng)得主Friedrich Haye，George Stigler合寫了一本書叫《房租管制：神話與現(xiàn)實(shí)》（RentControl: Myths and Realities）。書中基于舊金山地震的這段歷史提出了一個(gè)問題：

如果整個(gè)城市的住房一下子少了一半，

所有酒店都被摧毀了，

會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房屋短缺的現(xiàn)象？

幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)家查閱了舊金山大地震的所有資料后，得出了一個(gè)結(jié)論：地震后的舊金山沒有發(fā)生任何住房短缺的現(xiàn)象。

據(jù)當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)，1906年地震發(fā)生后，每10個(gè)房屋出租廣告，只有一個(gè)需求量。諷刺的是，在地震發(fā)生40年后，平安無事且經(jīng)濟(jì)繁榮的舊金山在房租管制下，每10個(gè)房屋出租廣告卻面臨著375個(gè)需求量！

 為何會(huì)有如此懸殊的變化？

Friedman 給出了兩點(diǎn)答案：

1.地震能摧毀房屋，但不能制造短缺

2.房租管制不能直接摧毀房屋，卻能制造房屋短缺

地震后的舊金山政府選擇繼續(xù)使用自有市場(chǎng)機(jī)制來解決住房，房屋的租金隨著市場(chǎng)的行情不斷波動(dòng)：只要出價(jià)，就能夠找到自己愿意找到的房子。租戶會(huì)在價(jià)格的指引下根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件“精打細(xì)算”，租用比較小的空間，或與人合租，或者暫時(shí)搬離城市住在郊區(qū)，從而節(jié)約了居住空間。所以即便很多房屋被摧毀，在那時(shí)的舊金山仍有大量的低價(jià)房出租。

而到了1946年，舊金山開始實(shí)施房租管制，從那以后情況就大為不一樣了。愿意把房子租出去人大副減少，而求租的廣告則大幅增加。更有趣的現(xiàn)象是，房租管制管的只是租，但是對(duì)房屋的買賣并沒有管制，所以由于價(jià)格管制，房東寧愿選擇賣房也不愿意把房子租出去。這時(shí)候就出現(xiàn)了一個(gè)事與愿違的現(xiàn)象，也就是本來房租管制是要幫助窮人找到住所的，但結(jié)果卻適得其反，為了在舊金山有立足之地，人們不得不買下整棟房子，而買不起房子的窮人只能露宿街頭。

 房租管制：一場(chǎng)昂貴的失敗

失敗一，住房短缺

隨著人口增長(zhǎng)，40年間舊金山人口翻了三倍。如上文所說，房租管制下許多房東不僅賺不到錢，反而被迫月月賠錢。低租金房屋的短缺程度越來越嚴(yán)重。

失敗二，公平缺失

如果允許租金上漲到自由市場(chǎng)的水平，則可以讓所有的租戶或求租人享有同等的機(jī)會(huì)，公平競(jìng)價(jià)來爭(zhēng)取居住空間。然而房租管制鼓勵(lì)了租戶浪費(fèi)使用本來就緊張的居住空間，它造成一種差別待遇——對(duì)已經(jīng)租下房子的租戶有利，卻犧牲了仍在四處找房的人的利益。

失敗三，安全隱患

我們知道，房屋在使用中是需要維修的。管制所引發(fā)的最突出的問題是，房東由于租金收入受限不再愿意改善物業(yè)條件。事實(shí)上，在房租管制和現(xiàn)實(shí)嚴(yán)重脫節(jié)，價(jià)位打壓過猛的情況下，房東甚至不會(huì)對(duì)租出去的物業(yè)給予必要的維修。他們不僅沒有經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，甚至沒有足夠資金去維修。

失敗四，成本增加

舊金山的房租管制不但造成了住房短缺還造成了房東和租客的關(guān)系惡化：房東被迫接受最低的回報(bào)率、甚至不賺反賠，租戶則抱怨房東連起碼的維修都不管。因此相關(guān)訴訟案件數(shù)量大幅增長(zhǎng)，從而增加了各方的時(shí)間成本和行政成本。

以上四點(diǎn)正是導(dǎo)致了照片中舊金山低租金房屋的整片破敗。這進(jìn)而導(dǎo)致低收入群體的居住質(zhì)量每況愈下。低租金房屋的破敗程度越來越嚴(yán)重。甚至嚴(yán)重到許多房東不僅賺不到錢，反而被迫月月賠錢。一些業(yè)主為逃避稅負(fù)干脆拋棄房產(chǎn)。當(dāng)住宅的供暖和其他的基本服務(wù)無人管理時(shí)，租戶也只有另找住處。所以越來越多社區(qū)成了無人居住的陋巷。縱火案也比以前增多，縱火人竟然是為了騙取保險(xiǎn)賠償?shù)臉I(yè)主。

  安省的房租管制：下一個(gè)舊金山？

在上一篇文章中我解析了安省將于4月30號(hào)強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)租房合約。標(biāo)準(zhǔn)合約的強(qiáng)制使用表明了省政府對(duì)房東的越加苛刻。2017年安省房屋空置率破歷史新低，明明本是“房東市場(chǎng)”，然而在2018年安省的房租管制下，房東被允許最多漲租1.8%，且每12個(gè)月才能增漲一次，并需要提前90天通知租客。也就是說一個(gè)月租金$2000的公寓一年后僅僅能漲租$36, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠抵消地稅和其他費(fèi)用的增漲。然而在現(xiàn)有情況下房東除了繼續(xù)把房子租出去，通常沒有別的選擇，因?yàn)樵诳鄢惤鸷偷盅嘿J款利息之后往往還有點(diǎn)凈收入。另一方面，由于房屋經(jīng)久耐用，租戶可能要住上好幾年，才會(huì)開始感受到房租管制帶來的影響。然而即使人們意識(shí)到房荒和條件惡化與房租管制有直接的關(guān)系，房租管制仍會(huì)繼續(xù)。畢竟政治人物知道租戶的票數(shù)比房東的票數(shù)更多。（完）