導(dǎo)語

昨天晚上七點(diǎn)巫家壩新項(xiàng)目保利堂悅首次開盤，單價(jià)低至1.57w，帶裝修。

 本文關(guān)鍵詞：

1、巫家壩保利堂悅首開定價(jià)

2、巫家壩、草海、呈貢區(qū)域價(jià)格一樣？

3、同項(xiàng)目定價(jià)“高低配”愈發(fā)明顯

 保利堂悅開盤情況

（上圖為保利堂悅開盤價(jià)格圖，由網(wǎng)友migao提供）

以7號(hào)樓2樓2號(hào)房和3號(hào)房，115.76㎡戶型總價(jià)1872448元計(jì)算，按揭付款單價(jià)16175元/㎡，這個(gè)戶型最高價(jià)是20-25樓，總價(jià)2100805元，單價(jià)18147元/㎡。

這是普通中戶的情況。

再看端戶，7棟140㎡戶型計(jì)算，最高價(jià)20-25樓的總價(jià)在265w左右，折算單價(jià)1.89w，普通樓層， 比如10樓，總價(jià)260w左右，折算單價(jià)1.86w。

以8號(hào)樓2號(hào)房，119.42㎡戶型總價(jià)1883326元計(jì)算，按揭付款單價(jià)15770元/㎡。（這也是這一次房源中最便宜的一套）

根據(jù)網(wǎng)友migao的反饋，他在開盤現(xiàn)場，八點(diǎn)二十左右，置業(yè)顧問告訴他“7棟還剩10套左右，8棟只有2、3樓”。

這保利的開盤，意料之外又情理之中。

  激烈博弈，兵行險(xiǎn)著

巫家壩七盤爭霸，當(dāng)初，沒有任何一個(gè)樓盤的預(yù)估價(jià)低于1.8w，眾多樓粉還在留言區(qū)追問“單價(jià)1.8w買巫家壩有潛力嗎”。

昨天保利堂悅開盤推出7棟和8棟279套房源，總共認(rèn)籌400多組客戶。（6月底亮相，8月開盤，也差不多）

但在小陳的印象中，這樣的認(rèn)籌率已經(jīng)大不如前，一方面，在去年年底到今年上半年，往往開盤的認(rèn)籌比是一比三以上，上千人搶三四百套房才是“搶房”，如今認(rèn)籌率是不太高了。

另一方面，所有巫家壩待售項(xiàng)目在銷售前期釋放出的信號(hào)都是“我很高端我很貴”，實(shí)際上也嚇退了一批客戶。

（就連小陳也認(rèn)為，兩百萬是巫家壩的門檻價(jià)）

再來，接下來的九月十月，巫家壩核心區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目也在躍躍欲試，就算不是巫家壩內(nèi)部的項(xiàng)目，也有眾多投資性的客戶也在巫家壩、草海萬達(dá)、呈貢幾個(gè)項(xiàng)目中糾結(jié)徘徊。

激烈競爭之下，保利第一個(gè)拿到預(yù)售證，并且上周五才拿到，周二就開盤（還打雷下雨帶閃電），這么著急，搶時(shí)間搶客戶意圖就非常明顯了。

曾經(jīng)一個(gè)個(gè)叫得比誰都?xì)g，結(jié)果最后還是向市場低了頭。

也有小伙伴在開盤現(xiàn)場問我，“現(xiàn)在只有低樓層了，這個(gè)價(jià)格能買嗎？”——即使拋開所有巫家壩的概念，就把他當(dāng)做一個(gè)普通廣福路的樓盤，1.6w左右的價(jià)格，帶裝修，板樓，你會(huì)買嗎？

房價(jià)“高低配”，愈發(fā)明顯

前兩天，小陳做了一期看房直播，去了備受關(guān)注的融創(chuàng)萬達(dá)文化旅游城（下面簡稱融創(chuàng)萬達(dá)城）。

好多小伙伴跟我互動(dòng)，房子很好，但是大家最關(guān)心的還是“價(jià)格”，由于項(xiàng)目沒開盤（當(dāng)時(shí)應(yīng)該是8月17日），置業(yè)顧問也無法判斷具體價(jià)格多少，大概區(qū)間價(jià)格是1.4w-2.2w。

其實(shí)早在上周之間，很多樓粉就去了融創(chuàng)萬達(dá)城算預(yù)估價(jià)格，當(dāng)時(shí)反饋，“我的天哪價(jià)格咋個(gè)這種貴”——基本上都是1.8w+。

結(jié)果現(xiàn)在又有人問我——他們是不是調(diào)低了價(jià)格？怎么現(xiàn)在說是1.4-1.5w也可以買到了？（當(dāng)然，最低價(jià)的房子絕對是看不到景觀，樓層也不怎么好的那一種）

上周的開盤全紀(jì)錄一文，小陳提到呈貢房價(jià)破1.5w。

沒錯(cuò)，按照呈貢吾悅廣場現(xiàn)場置業(yè)顧問在上周六項(xiàng)目開放樣板房時(shí)，釋放出來的樓棟均價(jià)（預(yù)估價(jià)，還沒備案）：1棟13000，2棟12500，3棟15000，9棟13800。

由于3棟是板樓，所以均價(jià)是1.5w。

（其實(shí)呈貢中通世紀(jì)廣場上一次開盤的備案價(jià)中也有超過1.4w單價(jià)的住宅，樓層最佳）

在很多人眼中，又是驚天大雷：

我的天，呈貢、巫家壩、草海幾個(gè)房價(jià)居然一樣！都是1萬5！

我們注意到這樣一個(gè)現(xiàn)象：

兩套房子，100㎡/套，分別是1w/㎡，2w/㎡，總價(jià)是300w；兩套都賣1.5w/㎡，總價(jià)也是300w。

開發(fā)商定價(jià)“高低配”非常明顯，均價(jià)都是1.5w/㎡：但2w象征著這個(gè)項(xiàng)目非常高端/有特殊優(yōu)勢，1w代表接地氣，1.5w就顯得不上不上，高不成低不就了。

也就是說：

1、受備案價(jià)限價(jià)影響，為了讓備案價(jià)能夠順利通過，總要有一部分房源是低價(jià)，來拉低總體房價(jià)水平，激活購房欲望。

2、市場很激烈，7-8月本來就是傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商又在定價(jià)中出現(xiàn)了非常明顯的“高低配”，多去售樓部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)吧，房價(jià)沒有你想得那么高，也沒你想得那么便宜。

3、別拿草海這邊最便宜的一套房、巫家壩最便宜的一套房，去和呈貢最貴的房比，真的不太科學(xué)。