說到買房你正真的懂？可能有的朋友交付款交完后都不知什么是五證兩書，房源產(chǎn)權(quán)詳情是不是清晰！這次來聊聊房地產(chǎn)的專業(yè)術(shù)語，看完比內(nèi)行人還專業(yè)。

五證兩書

一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地或者出讓土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建筑工程施工許可證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書”

《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》

這五證兩書開發(fā)商一般會(huì)公示出來，我們會(huì)接觸比較多的是期房還有部分是沒有取得預(yù)售許可證，開發(fā)商會(huì)先開始收認(rèn)籌金吸引和留住客戶。

1、公攤面積

公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偟恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室等。公攤面積越大，實(shí)際可使用的面積就越小。

2、容積率

容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)利息在房屋中占的比例；而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅的容積率應(yīng)不超過4；多層住宅應(yīng)不超過1.5。

3、綠地率和綠化率

綠地率指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地，也就是地面上的綠化面積，屋頂、圍墻、陽臺上的都不算。主要包括公共綠地、宅旁綠地等。一般小區(qū)的綠地率不能低于30％。計(jì)算公式：綠地率＝小區(qū)內(nèi)綠地面積／規(guī)劃用地土地面積。

綠化率是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”，是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對而言較寬泛，小區(qū)里長草的地方都可算作綠化。

綠化率一般要比綠地率高，因此有的開發(fā)商喜歡用“綠化率”來模糊概念。所以，我們買房時(shí)一定要問清楚綠地率是多少，以免被忽悠。

4、得房率

得房率是指供住戶支配面積與建筑面積之比。得房率在80％左右較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

5、車位配比

車位配比是指小區(qū)住戶擁有車的數(shù)量和小區(qū)所能提供車位的比例。購買車位配比高的小區(qū)，后期可以更大的滿足業(yè)主對停車位的需求。

6、建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多層住宅、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和，建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

7、使用面積

住宅的使用面積是指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積，不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

關(guān)于二手房方面：

二手房的周邊配套比較完善，價(jià)格相對于新房來說較低，所以，很多人在買房時(shí)會(huì)考慮購買二手房。（二手坑多，新手謹(jǐn)慎選擇）

但是，由于二手房不是首次出售的房屋，所以買二手房時(shí)一定要注意房屋的產(chǎn)權(quán)問題，以免日后產(chǎn)生不必要的產(chǎn)權(quán)糾紛。那么，買二手房要注意哪些產(chǎn)權(quán)問題呢？

第一、辨別產(chǎn)權(quán)真?zhèn)?/p>

房屋買賣前，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會(huì)忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性并不是所有人都會(huì)考慮的。最直接、有效的防范方法就是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行查詢，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。

第二、房屋剩余使用年限

房屋的使用年限是從開發(fā)商拿地之日開始算起，所以，購房者在買房時(shí)一定要了解清楚該房屋的開發(fā)商是哪一年拿的這塊地，這樣就會(huì)很清楚的算出房屋土地使用年限還剩多久。

第三、產(chǎn)權(quán)交易是否受限制

購買二手房時(shí)，購房者首先要看其是否符合上市交易的條件。主要看看該房屋是否存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題，如果有這些特殊性質(zhì)的房屋，就一定要謹(jǐn)慎了。

還有像軍產(chǎn)房、院（醫(yī)院）產(chǎn)房、校（學(xué)校）產(chǎn)房等公房，如果要出售的話，必須要經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位一般都不允許其職工向外人出售房屋，如果同意出售，應(yīng)要求賣方提供其同意出售的證明，以免給自己造成不必要的損失。

第四、房屋產(chǎn)權(quán)是否有共有人

房屋的產(chǎn)權(quán)可以是屬于一個(gè)人的，也可能是屬于多人的，比如說作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房子，它的產(chǎn)權(quán)就是屬于夫妻雙方的，任何一方都沒有權(quán)利單獨(dú)對房子作出處理。如果要購買共有產(chǎn)權(quán)的二手房，必須要獲得全部共有人的一致同意，才能夠簽訂有效的購房合同和辦理過戶手續(xù)。

第五、承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)處于出租狀態(tài)，如果購房者只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃的話，買房者就極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈校①I賣不破租賃＂的規(guī)定，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。而且這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買房者及中介公司忽視，也被許多賣家利用，從而引起較多糾紛。

第六、信息不對稱時(shí)代，價(jià)格波動(dòng)幅度較大，很可能買高！

第七、

稅費(fèi)不同

新房和二手房，兩者繳納稅費(fèi)的種類是不同的，如果是購買新房的話，你需要繳納契稅和房屋維修基金，新房無需中介費(fèi)，而購置二手房除繳納契稅之外，還需要交增值稅（房屋總價(jià)5.6%）、個(gè)人所得稅（總價(jià)1%）、中介費(fèi)（總價(jià)1~3%）和土地出讓金等。