在周一《真的？昆明首套房要三成首付了？》文章發(fā)出后，就收到很多留言，關(guān)于昆明首套房首付比例，理論上是20%，但實際基本都是25%及以上。

在前面文章中里簡單提了首付比例提高的主要原因，是從銀行控風險的角度，對征信不良，資質(zhì)不好、沒有流水、收入太低等多種情況的購房人提高首付比例。但從網(wǎng)友留言中，你會發(fā)現(xiàn)首付比例上調(diào)幾乎成了約定俗成的了，單身人士購房首付最低25%，連首次置業(yè)者都被要求首付30%，那么究竟為什么呢？

網(wǎng)友留言第一次買房被要求首付30%

在過去一年里，很多城市的房價快速上漲，隨之而來就是出臺調(diào)控措施，在收緊的措施中最直接的方式是通過信貸政策“降杠桿”，包括提高首付比例、上調(diào)貸款利率以及收縮個人按揭貸款和開發(fā)貸款額度，減少資金過度流入房地產(chǎn)市場。

在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上，2017年12月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年占比低3.7個百分點，其中，個人住房貸款余額21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末回落14.5個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額8.32萬億元，同比增長17.1%，增速比上年末高8.8個百分點，其中，保障性住房開發(fā)貸款余額3.33萬億元，同比增長32.6%，增速比上年末低5.7個百分點。

從信貸數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，不難發(fā)現(xiàn)，銀行的降杠桿效果顯著。

那么作為房價連漲20個月的昆明，顯然也默許在信貸政策的收緊做法。所以首套房貸利率上浮10%-15%已成共識，在沒有相應的明文要求，首付比例的提高并沒有讓開發(fā)商擔心客戶流失，相反卻迎合開發(fā)商對資金快速回籠的做法，可以說，開發(fā)商樂此不疲。

2016年3月初，昆明市政府出臺了《昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施》，提出了提高項目審批效率、加快發(fā)展高原特色現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本等20個方面46條穩(wěn)增長措施，其中：

●昆明要加大住房公積金促進住房消費力度，采用住房公積金貸款和商業(yè)貸款組合購買首套房的，首付款比例均按照20%執(zhí)行；
●購房人已有一套住房且商業(yè)住房貸款未結(jié)清，申請住房公積金貸款購買自住住房的，住房公積金貸款首付款比例由40%下調(diào)為30%。

首付兩成的政策在昆明已經(jīng)執(zhí)行了快兩年了，首付比例的調(diào)整蠢蠢欲動。而首付從20%提高至30%，難免會誤傷很多的購房客戶，但2017年所表現(xiàn)出來的僧多粥少的瘋狂市場現(xiàn)象，昆明市場的開發(fā)商并不在乎這小部分客戶，在他們眼里，通過提高首付比例去實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)客戶的篩選。

相比之下，“分期付款，首期5%”算得上是一股清流

有目共睹，過去的一年，在昆明買房有三大現(xiàn)象：買房靠搶，限價網(wǎng)簽，放貸慢。

至于放貸慢，我認為有幾大原因：

首先，在過去的2017年里，昆明乃至很多城市新地王頻現(xiàn)，地王問題很大程度上影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果，雖然昆明不設(shè)調(diào)控，但老踩在紅線上；另外，昆明歷史遺留的停工爛尾樓盤也給銀行蒙受了很多損失；而最明顯的是，幾乎各大銀行手里都有大量的資產(chǎn)處理房源，在變現(xiàn)上也很棘手。整體而言，為了有效防控房地產(chǎn)金融風險，商業(yè)銀行與監(jiān)管部門都要開始全面的“降杠桿，控風險”了。

自今年初以來，部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務，房企融資通道的驟然緊縮，相對而言，這個對開發(fā)商的影響最大。幸好2017年市場去化不錯，部分房企銷售回款較為理想，只是繞銀行再回到自身，回款周期存在時間性。而這種影響所帶來的最典型的變化就是地產(chǎn)營銷人的地位沒有以前那么高了，因為在很多企業(yè)里，營銷和產(chǎn)品都是公式化，標準化出爐，反而拿地和融資能力成為地產(chǎn)公司存活的根本。

其次，在金融去杠桿的大背景下，銀監(jiān)會在去年3月末至4月初連發(fā)十道監(jiān)管文件，把表外理財納入廣義信貸。嚴監(jiān)與嚴考核之下，銀行收縮表外資產(chǎn)引發(fā)資金荒，市場的錢瞬間變得緊張且利率高了。

我在很多公開的講座中提過，就目前，首套房貸利率（4.9%）已經(jīng)是歷史最低水平了，之前還能享受九折或者九五折，那更是前所未有。即使現(xiàn)在首套房房貸利率上浮10%-15%（這或許才是剛剛開始，未來還有可能進一步上調(diào)），但依然是貸款類中最低的，在市場資金成本節(jié)節(jié)攀高的當下，銀行對首套低利率的房貸業(yè)務興趣沒有之前強烈了。換句話說，在資金緊張的情況下，銀行更愿意將資金配置到收益高的業(yè)務上。

最后，從控風險到限額度的執(zhí)行，無論新房還是二手房【昆明二手房為什么賣不起價？其實是【買不起】】，銀行只能對購房人的征信等的審核更加嚴格和苛刻，為此，在不是特別情愿的情況下， 拉長批復的時間就很正常了。盡管還繼續(xù)接受貸款申請，但由于額度緊張，目前對于客戶的貸款時間，各大銀行基本不敢做出任何承諾。為此很多網(wǎng)友擔心申請階段恰好趕上了房貸利率上浮甚至首付比例提高，成為那個吃黃蓮的啞巴。

沒有對比就沒有傷害

即使收益低，但畢竟房貸是銀行風險最小的生意，銀行最終還是會硬著頭皮上。

回到首付比例提高的問題。

在滿足明文規(guī)定首套房最低20%首付前提下，買房人提高（有可能是因為自身原因或者莫名其妙被要求提高）首付比例，或許銀行能從買房人表現(xiàn)出的誠意和態(tài)度里加快審核的速度。

其實，銀行和開發(fā)商本來就是合作關(guān)系，在這種稍微主動就有故事的時代，借酒壯膽，一個半推一個半就，很容易形成合力。“要求”購房人支付到25%或者30%首付，而買房人的首付比例越大，銀行放款速度越快，對于開發(fā)商，資金的回籠也就更有保障，一舉多得啊。從某種意義上講，提高首付，也不排除是開發(fā)商另一種銷售策略，

從目前來看，能做到首付20%的開發(fā)商都是業(yè)界良心啊，因為可以給更多人有上車的機會，雖然“20%”可能是站票，沒有座位但至少在車上了，而“25%”是坐票，“30%”以上就是臥鋪了，而“全款”則是升艙的機票了。