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天氣越來越有點(diǎn)酷暑的感覺，但必鬼遠(yuǎn)（碧桂園）的云頂項(xiàng)目賣的也是如火如荼。據(jù)說，10個(gè)天河人當(dāng)中，就有3個(gè)必鬼遠(yuǎn)鳳凰城的業(yè)主。 假設(shè)：你是必鬼遠(yuǎn)云頂項(xiàng)目的老總，你如何把一個(gè)樓面地價(jià)2.3萬的項(xiàng)目，賣的更貴、更快、更快。對(duì)于必鬼遠(yuǎn)這類巨無霸企業(yè)來講，花任何一分錢都是有講究的，必須用到刀刃上，而且必須見效快，這都是有嚴(yán)格KPI考核的，無比嚴(yán)格。 好了，其實(shí)是有一個(gè)最快捷簡(jiǎn)單的方式，那就是“猛砸”必鬼遠(yuǎn)鳳凰城的老業(yè)主，猛砸、使勁的砸。因?yàn)轼P凰城的原業(yè)主是必鬼遠(yuǎn)最忠實(shí)的一批客戶，而且項(xiàng)目就在隔壁，眼見為實(shí)，心里無比親切。 只要你要信息告知和獎(jiǎng)勵(lì)措施做好，老業(yè)主復(fù)購和老業(yè)主介紹朋友購買就足以把這個(gè)項(xiàng)目的貨量，消化的7788。這是事實(shí)，也是最省事和高效的，無非就是額外多送老業(yè)主1年物管費(fèi)嗎，實(shí)在不行就送2年甚至3年。 整體上來看，云頂?shù)匿N售業(yè)績是沒有問題的，而且3.2-3.4萬的單價(jià)也是比原來的吹風(fēng)價(jià)4字頭回落了不少，所以一開盤就會(huì)引來“則嘖嘖，價(jià)格不貴啊，我還以為是4萬呢”、“價(jià)格很平啊，按照預(yù)算我還可以多買20平，3房變4房了”。 所以，當(dāng)必鬼遠(yuǎn)云頂項(xiàng)目作為整個(gè)上半年“新塘”片區(qū)幾乎唯一的新盤、大盤、明星盤，以雷霆萬鈞之勢(shì)來推廣、造勢(shì)、吸客、引炸眼球開盤的時(shí)候，“她”幾乎是注定要火的、要賣的好，多么漂亮且濃重的一筆。
戶型面積中等偏上，以改善和居住為主，精裝修交付，兩所國際和公立小學(xué)，享受必鬼遠(yuǎn)內(nèi)部配套。如果要打分，我給這個(gè)項(xiàng)目80分，滿分100分。如果你是買來自住的話，而且沒有廣州房票，那么必鬼遠(yuǎn)云頂還是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 以上全錯(cuò)！ 我們稍微梳理一下新塘近三年的大致狀況： 1、新塘在2016年5月份之前，房子均價(jià)1.2-1.3萬/平。 2、在2016年6月份開始起飛，6-11月，上漲到1.8-1.9萬/平。 3、再然后，在2017年2月份又開始新的暴擊，2-5月份，上漲到2.2-2.4萬，好一點(diǎn)的去到2.5萬/平。 其中以翡翠綠洲毛坯房單價(jià)2.5-2.7萬為轉(zhuǎn)折點(diǎn)（2017年3月底-4月初），新塘的房價(jià)在2017年5-7月到達(dá)頂峰，可以看做是3.30政策之后的高溫延續(xù)至5-7月份。 再然后就是2017年12月28日地鐵13號(hào)線通車后，房價(jià)又稍稍拉了一個(gè)小波動(dòng)，以上就是近2年新塘房市的全部軌跡。 結(jié)論：
至于說新塘TOD建設(shè)的如火如荼，地鐵16號(hào)線、23號(hào)線的規(guī)劃和動(dòng)工，富士康廠區(qū)的開工和投產(chǎn)，這些城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)落地，其實(shí)短期內(nèi)對(duì)房價(jià)的影響是忽略不計(jì)的，這也是事實(shí)。 本質(zhì)上，地鐵的利好、產(chǎn)業(yè)落地、人口聚集這些中長期利好的影響是緩慢的，是需要時(shí)間發(fā)酵的，任何事情都不可能一蹴而就。 真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的是金融、是金融政策，通俗點(diǎn)講就是貨幣的松緊程度，以及放水程度。大量印錢了，錢就會(huì)去到這個(gè)市場(chǎng)，使得這個(gè)市場(chǎng)的“價(jià)格”漲起來。 簡(jiǎn)單看看新塘在區(qū)域板塊上的情況： 以“TOD”為核心的投資半徑是大概率成立的，那么分為三個(gè)不同的片區(qū)，投資屬性以此遞減。 第一圈層：以TOD為中心，周圍輻射2公里范圍內(nèi)，包括鳳馨苑、現(xiàn)代城、東方名都、豪進(jìn)廣場(chǎng)等，這一片區(qū)依托TOD和大潤發(fā)，投資屬性最好； 第二圈層：在第一圈層西部、北部片區(qū)，以鳳凰城、翡翠綠洲、順欣花園為代表，尤其是以鳳凰城大盤作為牽引力； 第三圈層：除了第一、第二圈層以外的其他新塘片區(qū)，以保利東江首府、新塘廣場(chǎng)為代表，投資屬性偏弱。 敲黑板劃重點(diǎn)：如果你是一個(gè)真正的投資客，那么從投資角度來看，我認(rèn)為新塘目前只有兩個(gè)片區(qū)值得去關(guān)注和入手。 1、這個(gè)不用多講，就是以大潤發(fā)、TOD為核心2公里范圍內(nèi)，且是地鐵13號(hào)線沿線的樓盤，二手樓盤，價(jià)格在2.2以內(nèi)的都可以入，高于此價(jià)格就堅(jiān)決不入； 2、以新塘萬達(dá)廣場(chǎng)、招商地王為輻射，且能夠被富士康輻射的到的順欣廣場(chǎng)、順欣花園這個(gè)小片區(qū)，1.7萬以內(nèi)的價(jià)格可以入，高于此價(jià)格就堅(jiān)決不入。 分析了這么多，好像還沒有涉及到必鬼遠(yuǎn)云頂，不急下面慢慢展開。 價(jià)格：投資的價(jià)格是一個(gè)無論如何都繞不過去的因素，3.2-3.4萬的單價(jià)，不要給我說里面包含了精裝修，這個(gè)價(jià)格都可以買市區(qū)的電梯房了，番禺、蘿崗，甚至部分越秀、天河淘一淘還是有的。價(jià)格貴就是一個(gè)非常硬性的障礙，下不了手。此處暫不探討沒有廣州房票的影響因素。 配套：其實(shí)我是非常認(rèn)可鳳凰城的配套的，畢竟必鬼遠(yuǎn)嗎，大開發(fā)商、大品牌，原先已有的鳳凰城中英文學(xué)校、一片片生活居住的生活配套非常齊全。只是目前云頂項(xiàng)目遠(yuǎn)離“大鳥”和交通中心，以及配套的重點(diǎn)區(qū)域。即使自住的話，可能后續(xù)交樓之后未必能保證得了，未來長時(shí)間的不兌現(xiàn)和打折扣確實(shí)是令人討厭的一件事情。 對(duì)手盤：其實(shí)只要稍微仔細(xì)想一想就知道，購買云頂這個(gè)項(xiàng)目的絕大部分都應(yīng)該是鳳凰城的忠實(shí)老業(yè)主，以自住 改善為主。我們坐下來，沉下心來討論一下，隔壁的天鹿山鳳錦苑、鳳晴苑都是對(duì)手盤的，這些二手的單價(jià)2萬出頭，運(yùn)氣好說不準(zhǔn)還有2字頭以下，而且戶型、園林、物業(yè)管理、居住體驗(yàn)都不差，你說我會(huì)不會(huì)在買云頂之前猶豫一下呢。 交通： 云頂?shù)浆F(xiàn)有生活配套、交通配套的距離其實(shí)還是比較遠(yuǎn)的，4-6公里不等。而目前規(guī)劃中的兩條道路，一條去翡翠綠洲，一條去中海譽(yù)城的路都是很遠(yuǎn)期的事情。當(dāng)然了，你也可以說我是開車一族，但實(shí)實(shí)在在的距離就是在哪里，橫亙?cè)谀抢铮艺f不好家里還有老人、小朋友，但凡要涉及到乘坐小區(qū)巴士之類的，就是大半天的時(shí)間消耗，里里外外都是成本。 結(jié)論：即使你是全新的樓盤，全新的頂級(jí)裝修、全新的山頂公園，綜合比對(duì)起來，購買的性價(jià)比也不高。當(dāng)然了，你說我就是喜歡新，眼里容不下一丁點(diǎn)沙子和“舊”，那你去買好了。 必鬼遠(yuǎn)云頂?shù)姆治龊吞接懟旧暇褪巧鲜龅那闆r。再來看看新塘后面的市場(chǎng)預(yù)測(cè)和態(tài)勢(shì)。 如果說地鐵13號(hào)線代表著新塘跟廣州密切結(jié)合完成的話，那么2018年4-5月份的二手價(jià)格2.4-2.5代表著新塘近2-3年的頂峰，至此這一波的行情宣告結(jié)束。 盡管必鬼遠(yuǎn)云頂開售單價(jià)去到3.2-3.4萬的單價(jià)，但也不能改變市場(chǎng)的大勢(shì)，甚至我都有疑慮2.4-2.5萬的單價(jià)，能不能坐實(shí)，甚至價(jià)格回調(diào)5-10%也是大概率事情，但新塘二手價(jià)格坐實(shí)2.1-2.2玩問題不大。至于說新塘往后的橫盤期，我估計(jì)至少2年，知道要等到2020年下半年才可能有行情。 下一波行情決定于廣州市區(qū)的有無行情，市區(qū)有了，那么新塘就會(huì)有晚4-6個(gè)月行情出現(xiàn)；另外新塘本身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（富士康等）、軌道交通（TOD、16號(hào)線、23號(hào)線）都是實(shí)實(shí)在在的利好，都會(huì)是新塘房價(jià)長期看漲的決定力量。這一波行情價(jià)格坐實(shí)2.2萬，下一波行情坐實(shí)到3.5-4.0問題不到，但需要3-4年時(shí)間。 以上預(yù)測(cè)全錯(cuò)，預(yù)測(cè)有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎。 |
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