事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很大的、廣義的概念，比如像街上的街鋪、大型的商業(yè)mall、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、物流園、工業(yè)園區(qū)，還有再小一點(diǎn)的物業(yè)形態(tài)比如寫字樓、公寓，這些都是商業(yè)地產(chǎn)大范圍中所涵蓋的內(nèi)容。

但今天我們從普通投資者的角度、狹義上來理解商業(yè)地產(chǎn)，按不同的形態(tài)來劃分，其實(shí)簡(jiǎn)單來說就分為三類。

其一是我們隨處可見的傳統(tǒng)街鋪，也被稱為社區(qū)底商，例如小區(qū)樓下的紅旗超市;其二是街區(qū)式商業(yè)，比如萬象城的潤(rùn)街;其三是集中式商業(yè)，我們通常業(yè)內(nèi)叫它“盒子商業(yè)”，比如萬達(dá)廣場(chǎng)，這類商業(yè)地產(chǎn)一般都是開發(fā)商自持的，很少會(huì)面向普通老百姓進(jìn)行銷售。

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不同類型商業(yè)地產(chǎn)之間的差異

不同類型的商業(yè)地產(chǎn)之間的差異，首先和服務(wù)的消費(fèi)需求和商業(yè)自身定位相關(guān)聯(lián)。同時(shí)，也與交付運(yùn)營(yíng)后所能涉及到的輻射商圈有關(guān)，所以根據(jù)這幾個(gè)維度，直接決定了不同商業(yè)地產(chǎn)的屬性。

比如像社區(qū)的底商，更多的其實(shí)是一種便捷快速的服務(wù)型商業(yè)，遵循的是就近原則和服務(wù)類原則，包括從其商業(yè)的投資價(jià)值來看，一定是用步行的距離來丈量的。比如說家里缺瓶醬油了，人們馬上想到是去樓下超市買，肯定不會(huì)因?yàn)橐黄酷u油跑一趟大型購(gòu)物廣場(chǎng)。

而當(dāng)人們有更高要求的消費(fèi)需求時(shí)，比方買衣服、唱KTV，就會(huì)到大型的集中商業(yè)mall里去。因?yàn)樗嗍怯羞@種集合的效應(yīng)，可以把不同的商業(yè)形態(tài)、不同的商家整合在一起，構(gòu)成一個(gè)自帶商業(yè)循環(huán)體系的完整商業(yè)鏈，完全能滿足一站式的服務(wù)，但相對(duì)來說就不如底商超市場(chǎng)那么便利。

集中式商業(yè)的目的性消費(fèi)很強(qiáng)，能夠吸引五公里以外、十公里以外，甚至其他城市的一些人群到此進(jìn)行消費(fèi)。近幾年也可以看到這種大型的商業(yè)MALL越來越多，比如萬達(dá)廣場(chǎng)，從最早兩家到現(xiàn)在四五家，開始全城多點(diǎn)布局，商圈板塊化細(xì)分，給大家提供更便利的服務(wù)。

還有一種街區(qū)式商業(yè)，一般來講街區(qū)式商業(yè)是定向的，它會(huì)定向進(jìn)行打造或進(jìn)行大類下的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃招商，其實(shí)也算一種目的性消費(fèi)，但是又介于集中式商業(yè)和底商之間，更多的是指向性消費(fèi)，并且也存在集合效應(yīng)的業(yè)態(tài)，但是與大型商業(yè)MALL的綜合型商業(yè)又不一樣，沒有那么多種類的業(yè)態(tài)業(yè)種。

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商業(yè)地產(chǎn)相比與住宅投資的優(yōu)缺

實(shí)際上在2017年以前，住宅都是可投資的，尤其是兩三年或者三五年中短期的投資。但是現(xiàn)在整個(gè)住宅的市場(chǎng)宏觀調(diào)控加限購(gòu)以后，如果再以住宅來做投資的話，轉(zhuǎn)手率(高額的稅費(fèi))、購(gòu)買人群的限制條件(兩年社保)、包括前兩天才發(fā)布的首套房利率上浮政策，都是面臨的實(shí)際問題。

因?yàn)樽≌耐顿Y已經(jīng)過了它最輝煌的那幾年。政府的對(duì)其的打壓決心和調(diào)控力度來看，如果現(xiàn)在投資住宅的話，投資回報(bào)率偏低，周轉(zhuǎn)率也不會(huì)那么快。更何況住宅現(xiàn)在的進(jìn)入門檻也不低，成都一套主城區(qū)甚至近郊的住宅房?jī)r(jià)都在一萬五起步。

而商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)來講，就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的市場(chǎng)，應(yīng)該說它的投資回報(bào)率也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅的。假如買一個(gè)40平米左右的商業(yè)地產(chǎn)，均價(jià)可能在3萬到4萬之間，總價(jià)也就160萬，跟現(xiàn)在的住宅幾乎沒什么區(qū)別。而且從大數(shù)據(jù)可以看出關(guān)于政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控態(tài)度：截止2017年12月，全部的商業(yè)地產(chǎn)存量還有一千多萬，這樣的市場(chǎng)存量下，政府是不可能去調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的，政府的態(tài)度應(yīng)該是去庫(kù)存。

所以在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，在兩三年內(nèi)的周期里，對(duì)于想要進(jìn)行房地產(chǎn)這類不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)投資的投資者來說，是可以大膽去考慮商業(yè)地產(chǎn)的。

而商業(yè)地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是對(duì)投資者本身有一定的專業(yè)要求，不像住宅可以瞇著眼睛買，無論買在哪個(gè)地方反正過兩年總會(huì)漲。而商業(yè)地產(chǎn)就不一樣，對(duì)投資者的甄別能力有要求：

首先要讀得懂大的政策條件，宏觀的政策和相關(guān)規(guī)劃了解以后，還要能理解到區(qū)域整個(gè)的發(fā)展前景，最后再是買在哪個(gè)方位，哪個(gè)樓盤的商業(yè)，具體到買哪間鋪面。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，同樣一個(gè)小區(qū)內(nèi)，總價(jià)都是90萬的商鋪，但是買在東邊第七間和買在西邊第二間的不同位置，后期就會(huì)帶來有很大差別的投資收益、租金收益，包括商鋪轉(zhuǎn)手的收益，都會(huì)是不一樣的。

這個(gè)就是商鋪比較有意思的地方，也很考驗(yàn)投資者的投資眼光和甄別能力。沒有一定的投資經(jīng)驗(yàn)和判別能力，第一次上手就投資商業(yè)地產(chǎn)的話，有可能會(huì)被套牢在其中。

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判斷商業(yè)地產(chǎn)的因素

需要考慮到的因素總得來說就是地段，風(fēng)險(xiǎn)性，還有成長(zhǎng)空間。李嘉誠(chéng)有一句至理名言：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段!”地段不管是對(duì)住宅來說，還是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，都是一個(gè)雷打不變的首要判斷因素。

那么判斷一個(gè)區(qū)域的地段需要涉及到哪些方面呢?首先是這個(gè)區(qū)域后期有沒有產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，或者短期內(nèi)有沒有小區(qū)會(huì)交房、馬上有住戶入住，然后就是有沒有市政類的公共配套建設(shè)。

例如有公園、少年宮這一類大型的市政配套，那么自然就會(huì)人流，人氣，商機(jī)。從經(jīng)營(yíng)角度來看就會(huì)有利潤(rùn)了，因?yàn)橛辛巳丝隙ň陀辛讼M(fèi)需求，有了商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)發(fā)展的載體，自然也會(huì)有很多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。

商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間主要可以用兩個(gè)比較核心的因素來判斷：周圍人群的數(shù)量和質(zhì)量。以這兩個(gè)點(diǎn)進(jìn)行向上和向下維度的延伸，就決定一個(gè)項(xiàng)目到底適不適合買，能不能買!

假如一個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量很大，但實(shí)際上人口導(dǎo)入量不足以支撐，那可能商鋪的成長(zhǎng)周期和培育期就會(huì)很長(zhǎng)，可能前期三年到五年都需要等待商圈的成型，短期來看回報(bào)率就不會(huì)高，但是并不代表它的成長(zhǎng)空間不高或者不能投資。

除了人數(shù)外，還要判斷目標(biāo)人群的素質(zhì)。好比華潤(rùn)二十四城，不管小區(qū)的底商也好，潤(rùn)街也好，萬象城也好，購(gòu)買二十四城小區(qū)的人群主要屬于中產(chǎn)，匹配的這種商家業(yè)態(tài)就會(huì)有一定高度。如果在二環(huán)外側(cè)一點(diǎn)，2000年初開發(fā)的樓盤、一些拆遷安置小區(qū)的商業(yè)形態(tài)就有所不同，它的商業(yè)業(yè)態(tài)就顯得比較草根、基層一些。

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對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的建議

從個(gè)人立場(chǎng)出發(fā)，如果從投資的商業(yè)物業(yè)形態(tài)來講，建議還是選擇社區(qū)底商。我們可以從2017年整體的大數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)：在成交的所有不同物業(yè)形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)中，社區(qū)底商多達(dá)160萬方，占到了將近90%的比例，其銷售的份額占比，超出了其余商業(yè)物業(yè)形態(tài)的幾十倍。

同時(shí)，社區(qū)底商是一個(gè)不可替代的東西，比如像超市、理發(fā)店、電信營(yíng)業(yè)廳、藥店，這些商家業(yè)態(tài)是沒有辦法被替代(網(wǎng)絡(luò))的，因?yàn)檫@都是和老百姓衣食住行密切聯(lián)系的東西。它是滿足我們生活消費(fèi)最基本、最及時(shí)的服務(wù)性功能。

所以說社區(qū)底商不僅風(fēng)險(xiǎn)小，而且它的的回報(bào)率也比較穩(wěn)定，綜合比較下的投資價(jià)值、投資空間都是毋庸置疑的。