我們國家宅基地政策很復(fù)雜，總結(jié)歸納下來有幾個(gè)要點(diǎn)：

    第一，集體所有。宅基地是集體所有的，房子是你個(gè)人所有，這種現(xiàn)象在全世界只有中國這樣，你們家的房子蓋到別人家的土地上，這是人民公社土地政策的延續(xù)，是非常不合理的。

    第二，一戶只能分一宅，你是農(nóng)村戶口，一戶分一宅，你兒子結(jié)婚取媳婦分家了再分一宅。

    第三，排他性原則，就是這個(gè)東西只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有資格獲得宅基地，而且是無償?shù)?，房子你蓋掏錢，地白給你。

    但是關(guān)鍵點(diǎn)在哪里？最關(guān)鍵的是宅基地集體所有，個(gè)人有使用權(quán)，因?yàn)榉康夭豢煞蛛x，所以你在宅基地上雖然是你的房子，但是如何買賣都是不受法律保護(hù)的。

新政策：宅基地政策的重大調(diào)整

    政策逐漸在探索宅基地三權(quán)分置，三權(quán)分置的政策從承包地應(yīng)用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進(jìn)行經(jīng)營。中央1號(hào)文件已經(jīng)說了，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過了這么一條，允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工企業(yè)，這是什么概念？

    這個(gè)政策已經(jīng)非常寬了，看你會(huì)用不會(huì)用，不是張三的宅基地買下來建工廠，不是這樣。我把碎片化的宅基地買下以后、流轉(zhuǎn)過來以后，和政府合作，把它集中到一個(gè)地方，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地這樣就解決了。三個(gè)村子，一個(gè)村子搞30多畝，這個(gè)村子70多畝，全部分散化、碎片化，但是集中到一個(gè)地方，你的土地就拿下了，這個(gè)空間特別大，但是操作技巧需要高一點(diǎn)，政策沒有問題。

案例：浙江桐廬通過宅基地制度改革，破除城市資本下鄉(xiāng)的制度障礙

    宅基地重要的用途有兩類：一是利用空心房做民宿；二是利用宅基地集中起來做產(chǎn)業(yè)。首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發(fā)民宿，這就是為什么將來要走內(nèi)生和外生企業(yè)合作路子，成本低，用地也是最佳方向。

    浙江桐廬做的很好，發(fā)展民宿可以按照這個(gè)辦法解決獲得鄉(xiāng)村宅基地和住房問題。

案例：四川省瀘縣

    四川瀘縣成熟在哪里？桐廬可以用宅基地做民宿，瀘縣這個(gè)項(xiàng)目，宅基地通過改革專門有一套宅基地的措施，最后這個(gè)縣長講，在瀘縣有一個(gè)項(xiàng)目，如果想落地根本不用征地，為什么？它有大量騰退出來的宅基地，直接將宅基地置換，入市就可以了，去年一個(gè)示范縣可以騰出1萬多畝土地，這些空置出來的土地，對(duì)于發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、田園綜合體、鄉(xiāng)村民宿具有很大的發(fā)展空間。

探索宅基地的的使用方式

    第一，宅基地有償使用、有償退出，本來是無償?shù)模歉愠蛇@樣，法定無償，但是節(jié)約有獎(jiǎng)，超占有償，退出補(bǔ)償，跨去有償。

    第二，特別重要的是允許宅基地在縣域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，原來宅基地有兩個(gè)，一是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)成員之外的任何人，尤其不能賣給城里人。但是蔣大民有一句話說嚴(yán)格限制城市資本購買宅基地后建立大別墅搞房地產(chǎn)，這里政策空間特別大。

    第三，轉(zhuǎn)化入市，這一點(diǎn)非常重要，轉(zhuǎn)化入市是這個(gè)指標(biāo)可以買賣。大家知道，四川重慶的地票制度，這個(gè)指標(biāo)是之前的，大家看瀘縣的做法是轉(zhuǎn)讓約1萬畝土地，入市可以獲得7億收入。

    有幾點(diǎn)可以解決你關(guān)心的最核心問題：第一，允許城市資本下來購買宅基地三權(quán)當(dāng)中最后那個(gè)權(quán)，就是經(jīng)營權(quán)。第二，跨區(qū)域可以解決碎片化以后集中變成一個(gè)集中面積，有利于搞田園綜合體、有利于搞特色小鎮(zhèn)。第三，可以轉(zhuǎn)讓入市，潛在收益非常大。

購買四荒地：風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇

    仍然是政策界定的四荒地概念，千萬不要拿學(xué)者規(guī)定的四荒地概念來操作，因?yàn)橛姓吆x，政策說這個(gè)是四荒地那就是四荒地。具體去當(dāng)?shù)赝恋夭块T查證土地性質(zhì)。

案例：購買四荒地建設(shè)田園綜合體成功實(shí)踐——左權(quán)縣日月星辰生態(tài)莊園

    左權(quán)縣芹泉鎮(zhèn)營疙道村，老支書陳拉成及5個(gè)兒女投入全家身價(jià)，用10年時(shí)間，把800畝荒地建成田園綜合體，四荒地很便宜，幾乎白給，這是十幾年前，先生態(tài)，后生活設(shè)施，與旅游結(jié)合，搞了幾年以后，開始運(yùn)營起來了。

    所有特色材料、所有建筑形態(tài)、所有物化的東西用的都是本地的材料，這個(gè)特別好：第一，突出特色；第二，大幅度降低了成本；第三，滿足了城市里到這個(gè)地方看真正原生態(tài)的鄉(xiāng)村景色要求。最大的傻瓜就是把原生態(tài)去掉，自己花錢從城里買一套東西，把城市搬到鄉(xiāng)村，這是愚蠢之極。

    就地取材，既突出了特色，又降低了成本。

潛力巨大，埋藏金礦的四荒地

    四荒地法律規(guī)定承包周期為50年，在國家政策支持鼓勵(lì)城市資本下去承攬四荒地，但是四荒地也有他自身的問題，它的優(yōu)點(diǎn)是成本低，10年、8年以前幾乎是白給，現(xiàn)在雖然不是白給，但是價(jià)格高不到那里去，關(guān)鍵是最大的問題是基礎(chǔ)設(shè)施差，山西有一個(gè)老板10年前大規(guī)模進(jìn)山買四荒地，做了一個(gè)生態(tài)莊園，發(fā)展特色窯洞，付之于商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施，太有特色了，購買四荒地就是購買未來。但是基礎(chǔ)設(shè)施差一些，所以你可以選擇。

集體建設(shè)用地直接發(fā)展產(chǎn)業(yè)：

四川雙流港龍工業(yè)園的案例

    在集體土地上搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，建立好基礎(chǔ)設(shè)施，所有外來的企業(yè)進(jìn)來全部是租賃，不賣，要的就是這個(gè)平臺(tái)，要長久盈利，外來企業(yè)也高興，因?yàn)閺S房成本降低到最低，四川黃龍港就是這樣一個(gè)案例。利用農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展工業(yè)項(xiàng)目綜合體，形成產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策沒有障礙，但是關(guān)鍵是你要和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織良好合作。農(nóng)村的空置的空心村和集體建設(shè)用地很多。

案例：利用廢棄的集體建設(shè)用地空心村建設(shè)特色小鎮(zhèn)

    空心村雖然空置，但是土地是集體建設(shè)用地，并且成本非常低。洋家樂如何利用的土地？就是空心村再改造，有什么投入？土地幾乎一分錢不花，玩的就是原生態(tài)，就不增加人工的建筑，就恢復(fù)自然。

    裸心谷，整個(gè)莫干山的洋家樂幾乎50%-60%在空心村的基礎(chǔ)上做的，這是非常成功的案例。比如說山西，山西有1000多個(gè)高山之巔的空心村，小村落，建筑非常好，有一些是明清的。現(xiàn)在已經(jīng)成為全國的標(biāo)桿性產(chǎn)品。

新政策：改革政府單一供地模式，利用集體建設(shè)用地直接建設(shè)租賃住房

    改變由政府單一供地模式，主要是推進(jìn)這個(gè)方面，農(nóng)民集體建設(shè)用地直接供地。

    集體土地上建設(shè)住房不走招拍掛、不用轉(zhuǎn)化成國有用地、不用繳納土地出讓金，但是受到嚴(yán)格限制。

    但是集體土地抵押貸款存在政策限制，無法融資。項(xiàng)目資產(chǎn)證券化難度大，建成后依靠出租，收回投資慢。開發(fā)主體目前政策規(guī)定是集體經(jīng)濟(jì)組織，這個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，除了北上廣、長三角、珠三角集體經(jīng)濟(jì)組織有一定實(shí)力之外，東西部比較差，但是給大家提供了機(jī)會(huì)，建議你們和集體經(jīng)濟(jì)組織合作共同開發(fā)。

案例：利用集體建設(shè)用地解決特色小鎮(zhèn)用地——北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)

    最大優(yōu)勢(shì)是，在北京如此缺地、價(jià)格如此之高的情況下搞土地，成本很低，做成了，效果非常好。創(chuàng)客小鎮(zhèn)的開發(fā)模式可能是未來集體土地和集體經(jīng)濟(jì)組織合作開發(fā)的典型案例。