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《三亞市三美灣控制性詳細規(guī)劃及城市設計》簡介 公示時間： 2014-09-01 項目類型： 公示狀態(tài)： 已結束 項目詳情
一、規(guī)劃范圍  圖1 規(guī)劃范圍圖 二、功能結構布局 規(guī)劃功能結構為：一軸、一心、一帶、兩區(qū)。 一軸：橫貫南北兩個區(qū)域的綠化景觀軸； 一心：公共服務中心； 一帶：濱海休閑景觀帶； 兩區(qū)：濱海度假區(qū)、農(nóng)田度假區(qū)。 度假設施用地主要分布在沿濱海的海灣和北面沿山體的山腳一帶。保留北面農(nóng)田，作為度假區(qū)的景觀農(nóng)田進行承包和經(jīng)營，耕地總面積為6.07公頃。沿農(nóng)田東面的果園作為度假區(qū)沿主入口道路兩側的景觀。  圖2 功能結構分析圖 三、土地使用規(guī)劃 3.1 用地劃分原則 （1）根據(jù)開發(fā)方式和管理方式的需要劃分場地，在盡量保證場地性質的單一性前提下，兼顧場地開發(fā)建設的適宜性確定場地性質。 （2）場地劃分保持用地性質的完整性和唯一性，對公共設施用地、市政設施用地等盡量單獨劃分，以保證優(yōu)先建設。 （3）土地使用性質分類和代碼依據(jù)國標《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137—90）執(zhí)行。 3.2規(guī)劃控制原則 （1）根據(jù)不同用地性質、周邊環(huán)境條件和視線景觀要求，確定各個場地的各項開發(fā)建設控制指標。 （2）以有利于良性開發(fā)和方便片區(qū)管理為目標，確定規(guī)劃區(qū)土地的建設強度。 （3）結合開發(fā)市場的不確定性，增加土地使用性質的兼容性規(guī)定，使規(guī)劃具有可操作性。 （4）根據(jù)市場發(fā)展的需要可以對地塊進行單一開發(fā)，也可以進行合并開發(fā)，前提是保證開發(fā)用地的性質和強度。 3.3用地分類 根據(jù)三美灣旅游發(fā)展的實際情況，參考國家《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137—90），本次規(guī)劃對各類用地細分及相關要求如下： 3.3.1開發(fā)建設用地： 1）度假酒店用地：以集中式、院落式和分散式酒店為主的用地。 2）旅游度假用地：以聯(lián)排式或獨立式別墅及公寓式建筑為主的用地，產(chǎn)權可向私人出售，由專業(yè)度假管理機構提供星級度假服務的設施。 3）商業(yè)服務用地：為度假游客提供服務的從事商業(yè)經(jīng)營的用地，如餐館、酒吧、各類商店、便利店和銀行等服務設施。 4）綠化用地：可建設用地中的公園綠地等 ——公園綠地：向公眾開發(fā)，有一定游憩設施的綠化用地。 ——公共綠地：供度假游客游憩活動的綠化用地，如度假酒店、商業(yè)服務設施前面的活動場地等。 ——防護綠地：用于隔離、衛(wèi)生和安全的防護林帶及綠地。 5）道路廣場用地：度假區(qū)內(nèi)的主要道路、次要道路、支路以及游憩廣場和停車場用地，包括道路交叉口用地，不包括旅游度假各單元內(nèi)部的道路用地，也不包括獨立設置的步行道路。 6）市政公用設施用地：包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地。 3.3.2非建設用地： 1）沙灘、礁石：該用地內(nèi)禁止建設永久性建筑及設施，可搭建小體量、原生材料為主的建筑和設施，從事旅游服務業(yè)活動，但經(jīng)營區(qū)總面積不得超過用地總面積的10%。 2）自然山體：指坡度在25%以上的自然山體用地，禁止進行任何開發(fā)。主要進行綠化種植和植被培育，美化綠化景觀等。 3）生態(tài)綠地：指度假單元之間留出的綠化廊道用地，是山體洪水流過的主要通道。用地內(nèi)應建設一些疏導洪水流向的溝渠。 4）農(nóng)田及果園用地：指規(guī)劃保留的現(xiàn)狀農(nóng)田和果園用地。  圖3 土地利用規(guī)劃圖 四、公共服務設施規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)域在用地北面西側設置一處商業(yè)服務中心。商業(yè)服務中心為整個度假區(qū)域內(nèi)的游客和居民綜合提供商業(yè)、零售、餐廳、娛樂設施。地塊內(nèi)的配套公用設施的項目、數(shù)量等均應滿足圖則中有關規(guī)定。圖則中未涉及的其他配套公用設施參照三亞市現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。  圖4 公共服務設施規(guī)劃圖 五、道路交通規(guī)劃 5.1道路規(guī)劃結構 場地道路結合地形特征采用枝狀道路形式，從北面外圍道路東西兩側各接入一條道路。東面道路直接向南到達特色酒店區(qū)，西面道路則服務于農(nóng)田度假區(qū)和商業(yè)服務中心。兩條主要道路相對獨立，構成了不同的景觀特色。 5.2道路紅線寬度 依據(jù)交通流量的要求，并考慮規(guī)劃區(qū)內(nèi)功能分區(qū)、土地利用、交通組織等要求確定：主干路長：2847米；紅線寬9米，車道為7米； 次干道寬為7米和6米；次路長：3355米；紅線寬6米，車道為5米。 5.3旅游步行道路系統(tǒng) 地周邊的自然山體、場地內(nèi)的農(nóng)田景觀帶、沙灘景觀帶和各功能區(qū)內(nèi)的開發(fā)空間，形成了整個區(qū)域內(nèi)的休閑活動場所，步行交通圍繞這些空間展開，形成一個優(yōu)美的步行小徑系統(tǒng)，使每個組團都能與開放空間系統(tǒng)相連,從而能讓游客體驗場地豐富多樣的景觀。四通八達的步行系統(tǒng)為享用場地內(nèi)的娛樂設施、會所、酒店、濱海區(qū)提供了便利的出入通道。 娛樂性的步行小徑系統(tǒng)將在自然環(huán)境中延伸，可讓人們體驗場地的自然生態(tài)。步行道路的設置要充分結合場地特征，保護場地內(nèi)的植被生態(tài)系統(tǒng)，既體現(xiàn)步行的游樂性，又能保護好生態(tài)環(huán)境。必要時可采用架空的棧道形式。 步行系統(tǒng)的設計應充分考慮步行的景觀效果，做到步移景異。  圖5 道路交通分析圖 六、景觀控制 6.1景觀風貌控制： 按規(guī)劃區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境特征在區(qū)內(nèi)劃分出兩個景觀風貌區(qū)，實施環(huán)境涵養(yǎng)和建設控制措施： 1）山地濱海景觀風貌區(qū)——在遵循地方建設法規(guī)的基礎上，沿山坡地帶適量開發(fā)具有山地特色的度假酒店設施，強調(diào)與自然地形地貌的融合。區(qū)內(nèi)開發(fā)建設活動應在保護現(xiàn)有植被，杜絕對現(xiàn)有地形地貌的顯著改造，景觀設計應以綠化對突出的人工建筑構筑物進行遮蔽，優(yōu)化度假區(qū)視覺背景環(huán)境。 2）田園度假景觀風貌區(qū)——該區(qū)域中部現(xiàn)狀主要為農(nóng)田，在建設開發(fā)中應依托農(nóng)田，加強農(nóng)業(yè)景觀營造和熱帶植被種植，形成具有熱帶田園特色景觀風貌度假區(qū)。 6.2界面控制 —— 沿北面道路是整個區(qū)域面向外部的重要界面，也是通往南山旅游區(qū)的主要通道，沿該界面的建筑應嚴格的退出綠化空間。該界面建筑的設計應仔細推敲，盡量使建筑與綠化形成和諧的景觀，同時也詳細研究沿該界面的建筑天際輪廓，應注重建筑細節(jié)（6米以下）部分的詳細設計。 ——沿進入南面高端酒店區(qū)的主要道路兩側是影響南面酒店區(qū)品質的重要界面，西面應嚴格控制為生態(tài)綠化，避免大規(guī)模開發(fā)。東面保留部分果園和農(nóng)田，沿東面山坡部分的建筑要嚴格控制高度和疏密程度，避免形成大規(guī)模的建筑景觀，建筑適宜掩映在綠化之間。 ——中部道路最高點面南地段，該地段是進入南面酒店區(qū)域的重要界面，是游客第一時間觀賞海景的重要地段，該界面要詳細研究和推敲建筑、山體、綠化和海景之間的關系，分析天際輪廓線。避免建筑形成“一堵墻”的模式，擋住整個南面海景。 —— 南面濱海景觀界面是海上以及南山旅游區(qū)觀賞規(guī)劃區(qū)域的重要界面，該界面應嚴格控制對山體和植被的破壞，甚至施工期間都應避免形成大面積的裸露空間。沿該界面應仔細推敲建筑、道路與山體、植被之間的關系，嚴格要求任何建筑不能超過山體高度，山頂和海灣之間的分隔地段都應嚴格禁止建設。  圖6 景觀分析圖 七、綠地規(guī)劃 （1）根據(jù)規(guī)劃區(qū)的性質和發(fā)展目標，綠地指標（尤其是公共綠地指標）應達到或超過國家規(guī)定的標準。公共綠地內(nèi)嚴禁建設與功能無關的構筑物，游憩建筑小品、雕塑等用地面積不得超過公共綠地面積的20% 。 （2）在植物配置和選擇上應考慮喬、灌、藤本植物和地被植物相結合，疏林草地、樹叢、宿根花卉、草坪相結合創(chuàng)造度假村的特色樹種，具有南國情調(diào)，形成綠色滿園、賞心悅目、芳香宜人的植物景觀效果。 （3）考慮到規(guī)劃區(qū)的自然條件，綠地設置首先應嚴格保護好生態(tài)廊道，綠地系統(tǒng)建設應在點、線、面結合的原則下，力求均勻分布于各組團中，并利用山體的自然條件形成山地綠地景觀系統(tǒng)，開辟具有規(guī)劃區(qū)域特色的公共綠地。 （4）規(guī)劃區(qū)綠地系統(tǒng)應與防洪、防震、供電等走廊地段相結合。并同休閑、娛樂設施的綠化內(nèi)容相結合，組成完整的游憩綠地網(wǎng)絡。 （5）規(guī)劃區(qū)范圍作為旅游度假區(qū)，片區(qū)環(huán)境污染的防治，特別是旅游開發(fā)帶來的污染的防治，綠化系統(tǒng)建設，能源、水資源的合理利用是生態(tài)環(huán)境保護的主要內(nèi)容。  圖7 綠地規(guī)劃圖 八、市政工程規(guī)劃 8.1給水工程規(guī)劃 8.1.1給水水源 （1）規(guī)劃區(qū)域生活用水規(guī)劃采用市政水源（崖城水廠）。 （2）規(guī)劃區(qū)域綠化灌溉用水規(guī)劃采用抽取地表水和中水水源。 8.1.2給水系統(tǒng)布局 從南山片區(qū)市政給水管上敷設DN200的輸水干管至規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以滿足全部生活用水需求。由于場地地勢高程落差較大，中部高，南北低，市政供水無法直接輸送至酒店區(qū)，因此，采用在規(guī)劃酒店區(qū)入口處設置給水加壓泵站一處提升供水，入口處泵站規(guī)模2500m3/d，占地300㎡；在規(guī)劃區(qū)中部及東部海灣各建一個蓄水池。1號蓄水池規(guī)模1500m3，占地400㎡，2號蓄水池規(guī)模500m3，占地200㎡。綠化澆灌用水由污水處理站尾水提供，不足部分采用規(guī)劃區(qū)景觀水供給。 管網(wǎng)敷設：給水管網(wǎng)按遠期用水量確定管徑，一次鋪設到位，避免重復建設。規(guī)劃區(qū)采用支狀管道供水，主干管呈支狀分布，最小管徑取 DN150mm，管道原則上沿道路布置。在規(guī)劃區(qū)酒店、會所等建筑物的周邊根據(jù)消防建設標準設置一個室外消防栓，供消防滅火時使用，其它地區(qū)可以不設室外消火栓。 8.1.3水源保護 規(guī)劃區(qū)建設應實施分期開發(fā)，防止大面積土地長時間裸露，造成水土流失或山體滑坡，杜絕生活污水直接排海。  圖8.1給水工程規(guī)劃圖 8.2污水工程規(guī)劃 8.2.1 規(guī)劃原則 （1）規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)建設不能污染周邊海洋水體，污水處理站建設次序不得滯后于規(guī)劃區(qū)開發(fā)建設。 （2）實行雨污分流制排水系統(tǒng)，污水集中處理達標后進行中水回用，實現(xiàn)對周邊海洋水體零排污量。 8.2.2污水處理方案 根據(jù)規(guī)劃區(qū)的地形和建筑物分布情況，規(guī)劃設置兩座地埋式污水處理站： 北部（一號）污水處理站：處理規(guī)模500 m3/d，占地面積800㎡，生化三級處理，達標后用于綠化澆灌；南部（二號）污水處理站：處理規(guī)模250 m3 /d，占地面積200㎡，生化三級處理，達標后用于綠化澆灌；東部（三號）污水處理站：處理規(guī)模250 m3/d，占地面積200㎡，生化三級處理，達標后用于綠化澆灌；處理過的污水（再生水）是綠化灌溉水源的發(fā)展方向。再生水中含有豐富的氮、磷、鉀等營養(yǎng)元素，是草坪生長的營養(yǎng)來源，還可以減少肥料使用量。因此草坪灌溉為再生水提供了最佳的使用場地。再生水通過中水管輸送至景觀水塘，旱季綠化采用中水澆灌，雨季和旅游淡季采用抽取規(guī)劃區(qū)景觀水澆灌。由于再生水用于綠化澆灌，因此，再生水水質不得低于《城市污水再生利用城市雜用水水質》（GB/T18920-2002）標準。 8.2.3污水管網(wǎng) 污水管網(wǎng)經(jīng)計算是按最高峰日最高時污水量計算；最小管徑取DN100，相應最小坡度取0.5%。因規(guī)劃區(qū)均為山地，污水管道根據(jù)地形等高線條件敷設。根據(jù)地形條件分為兩個南北兩個片區(qū)，北區(qū)匯至一號污水處理站，南區(qū)東部污水中途需設置污水泵站提升，收集匯至二號污水處理站。  圖8.2 污水工程規(guī)劃圖 8.3雨水工程規(guī)劃 8.3.1規(guī)劃原則 （1）量充分利用地形地勢，采用分區(qū)域就近原則排入水體或低洼地。 （2）雨水管盡與實際地形、降坡相適應，以減少工程土方量。 8.3.2雨水管渠 建設完善的排水系統(tǒng)及灌溉系統(tǒng)對規(guī)劃區(qū)節(jié)水非常有利，居住區(qū)草皮的維護不僅要注重水分的供給，還要注重多余水分的排除和收集。雨水進入居住系統(tǒng)，部分被攔截并循環(huán)使用，部分由草坪樹木蒸發(fā)，部分滲漏到地下補充地下水。一個完善、高效的排水系統(tǒng)對灌溉下滲水和雨水的收集作用明顯，可以提高水資源的利用效率，達到節(jié)水的目的。規(guī)劃區(qū)水體的設計除滿足景觀上的需求，更要兼具蓄水、灌溉等多項功能。 在道路一側（靠山體一側）或兩側設置截洪溝方式將雨水收集，根據(jù)地形條件就近排入低洼處、農(nóng)田或景觀水塘，濱海區(qū)排入大海，排放口設置在礁石區(qū)，局部雨量流量大的路段須設置排洪溝。 沒有建筑物區(qū)域的雨水順著地表漫流到園區(qū)的各個景觀水塘、農(nóng)田或是低洼地，使部分雨水收集在園區(qū)內(nèi)，以實現(xiàn)局地小流域的水循環(huán)，兼做綠化澆灌和景觀水體補水。 用地北面海榆西線設置涵洞，便于北面雨水排出。  圖8.3 雨水工程規(guī)劃圖 8.4電力工程規(guī)劃 8.4.1現(xiàn)狀分析 （1）電源現(xiàn)狀 目前，本規(guī)劃區(qū)周圍現(xiàn)狀供電的電源主要由天涯110KV變電站提供，天涯110KV變電站目前容量為1×31.5MVA。南山旅游開發(fā)區(qū)由南山燃機電廠提供。 （2）供電現(xiàn)狀 目前，本規(guī)劃區(qū)有電壓等級為110KV的南山—天涯線路輸電線。 8.4.2供電規(guī)劃 在本規(guī)劃區(qū)的入口處新建一座10KV開閉所，開閉所電源引自天涯110KV變電站，開閉所轉供容量為15MW。 8.4.3 10KV系統(tǒng)規(guī)劃 于本規(guī)劃區(qū)為豪華高端休閑度假區(qū)，為了整個規(guī)劃區(qū)的景觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一，形成一個優(yōu)美的居住、休閑、度假的場所，除進入本規(guī)劃區(qū)的外圍部分10KV線路規(guī)劃采用架空線外，本規(guī)劃區(qū)所有電力電纜均規(guī)劃為地下線纜敷設方式。  圖8.4 電力工程規(guī)劃圖 8.5電信工程規(guī)劃 8.5.1現(xiàn)狀概況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)目前缺乏固定電話通訊設施，通訊主要靠無線通訊，無線通信信號已經(jīng)覆蓋整個規(guī)劃區(qū)及周邊地區(qū)。 8.5.2電信業(yè)務量預測 根據(jù)本規(guī)劃區(qū)的建筑規(guī)模，按1門/每100平方米計算，本規(guī)劃區(qū)電話裝機容量約為1886門。 8.5.3電信設施布置 為了滿足本規(guī)劃區(qū)的電信需求，規(guī)劃設置1000門容量的電信交接箱4座，再由各個電信交接箱引至各用戶。 8.5.4 電信管網(wǎng)規(guī)劃 本規(guī)劃區(qū)電信管道規(guī)劃按三網(wǎng)合一和接入網(wǎng)規(guī)劃考慮，管道孔同時考慮了電話業(yè)務、電纜電視及備用等需要，統(tǒng)一規(guī)劃、設計建設，避免重復開挖敷設管道，管道沿道路的一側敷設。設計建設，避免重復開挖敷設管道，管道沿道路的一側敷設。  圖8.5 通信規(guī)劃圖 8.6環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃 8.6.1規(guī)劃內(nèi)容 按照三亞市城市環(huán)衛(wèi)設施專項規(guī)劃，三美灣度假區(qū)內(nèi)所產(chǎn)生的各種生活垃圾由三亞市城市生活垃圾處理場進行集中無害化處理。公共廁所按國家《旅游廁所質量等級的劃分與評定》標準要求進行建設。 8.6.2規(guī)劃目標 生活垃圾實行分類收集、統(tǒng)一轉運、集中處理模式。 規(guī)劃期內(nèi)生活垃圾無害化處理率達到100%。規(guī)劃區(qū)公廁建設標準達到國家《旅游廁所質量等級的劃分與評定》規(guī)定的四星級以上標準要求。 廁的建筑風格、建筑形式、外立面色彩應新穎美觀，獨具特色與周邊景觀和建筑風格相協(xié)調(diào)。 8.6.3垃圾收集與轉運 垃圾收集、運輸和處理：按照環(huán)保高效、節(jié)省投資、為后續(xù)處理創(chuàng)造條件的原則選擇垃圾收運方式。規(guī)劃區(qū)生活垃圾采取容器化、密團化分類收集方式，垃圾袋裝后，投入設置與各建筑物旁、道路、廣場、停車場等處的垃圾收集箱（桶）內(nèi)，通過小型人力車運送至規(guī)劃區(qū)擬規(guī)劃新建的垃圾壓縮轉運站內(nèi)，再通過密閉式垃圾運輸專用車輛，統(tǒng)一運往三亞市生活垃圾衛(wèi)生填埋場（位于距三亞市區(qū)約20公里的鳳凰鎮(zhèn)至高峰9公里的大春石場西側山凹，日處理量500噸，使用年限16年，占地面積約210畝），進行集中無害化處理和資源化利用，規(guī)劃區(qū)生活垃圾要求日產(chǎn)、日收、日清。 規(guī)劃垃圾壓縮轉運站選址位于交通較為便利，對周圍環(huán)境影響相對較小的主入口道路東側生態(tài)綠地內(nèi)，計劃用地約400平方米，具體位置可根據(jù)地形確定。 在規(guī)劃區(qū)商業(yè)服務中心、山體公園處規(guī)劃設置公共廁所2座。每座公廁建筑面積按60—80平方米考慮。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)公廁建設與管理標準，達到國家《旅游廁所質量等級的劃分和評定》（GB/T18973-2003）四星級以上等級標準要求，實行統(tǒng)一專人管理。 獨立式公廁與相鄰建筑物間宜設置不小于3米的綠化隔離帶。公廁糞便污水納入規(guī)劃區(qū)污水處理設施，進行統(tǒng)一處理。  圖8.6 公共服務設施規(guī)劃圖 8.7工程管線綜合 8.7.1管線綜合內(nèi)容 本規(guī)劃管線綜合的內(nèi)容包括：給水管線、雨水管線、污水管線、電力管溝、電信電纜、路燈、有線電視電纜等7種管線。 8.7.2管線平面綜合 根據(jù)各種管線性質、易損程度、建筑物對各種管線的安全距離要求以及各種管線相互間的安全距離要求，本著壓力流避讓重力流，易彎曲管線避讓不易彎曲管線，臨時性管線避讓永久性管線等原則，規(guī)劃原則上對各種管線安排如下：電信管線安排在車行道下邊，給水管線、污水管線、雨水管線、電力管線、有線電視電纜安排在人行便道下，路燈電纜放在緣石內(nèi)側，路燈桿安排在人行道上或綠化隔離帶內(nèi)。埋設于一般干道下的各種管線均與道路中心線平行。 8.7.3管線的豎向綜合 當工程管線交叉敷設時，自地表向下排列的順序宜為：電力管線、電信管線、給水管線、雨水排水管線、污水排水管線。 地下管線相互交叉時應滿足各管道間的最小凈距要求。具體要求見《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289-98。 
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