作者：阿Q

來(lái)源：米宅米宅（mizhaimizhai）

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妖孽的重慶市場(chǎng)！

沒(méi)錯(cuò)，重慶市場(chǎng)現(xiàn)在妖孽得很，又恰逢金三銀四，這個(gè)一年一度房企發(fā)情的季節(jié)。

我們很擔(dān)心，市場(chǎng)一旦有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，哪怕是星星之火，就會(huì)產(chǎn)生烈火烹油的局面。

就在我們調(diào)研期間，重慶市場(chǎng)已經(jīng)悄悄啟動(dòng)。據(jù)本地公眾號(hào)“重慶新一線城市”調(diào)查，僅4月份就會(huì)有102個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，而且很多樓盤(pán)也許就在上個(gè)月剛剛加推，明顯感受到項(xiàng)目的推售頻率很快。

與此同時(shí)，很多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都是夜里悄悄開(kāi)盤(pán)，甚至是提前一天開(kāi)盤(pán)，通知到場(chǎng)的都是提前得到消息的購(gòu)房者。

很明顯，很多樓盤(pán)都不愁賣(mài)，已經(jīng)有很多雙眼睛在盯著這些項(xiàng)目了。

在重慶調(diào)研最大的感受就是，城市很大、很散，并且每個(gè)片區(qū)的供應(yīng)量很大。

山連山、沒(méi)有大片的平地，是制約重慶版圖擴(kuò)張的一大要素。明明兩個(gè)樓盤(pán)面對(duì)面，可是開(kāi)車(chē)就是需要繞到很遠(yuǎn)才能到達(dá)，而且山地起伏不斷，很少有大片的平地。

在重慶的8天時(shí)間里，米宅團(tuán)隊(duì)跑遍了重慶的所有片區(qū)，北到蔡家-中央公園沿線，西到大學(xué)城-西永沿線，東到李家沱-茶園片區(qū)，南到跳蹬-魚(yú)洞沿線。

每一個(gè)小片區(qū)都會(huì)有至少10個(gè)以上樓盤(pán)扎堆，而且都是全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企，每個(gè)樓盤(pán)的規(guī)模少則百畝、多則千畝，每個(gè)片區(qū)供應(yīng)量都相當(dāng)大。

按道理說(shuō)，片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)林立，再加上超大的供應(yīng)量，各樓盤(pán)之間有充分的競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)房者才能挑三揀四慢慢看，買(mǎi)到房甚至買(mǎi)房心儀的房子應(yīng)該很容易呀！

事實(shí)恰恰相反，重慶的房子真是不好買(mǎi)，關(guān)于這一點(diǎn)，才是重慶市場(chǎng)真正魔性的地方。

為什么說(shuō)重慶的房子不好買(mǎi)？

重慶市場(chǎng)，狼多肉少。誰(shuí)都想買(mǎi)到，可是總有一些人是買(mǎi)不到的。

先看一張圖，這是禮嘉版塊某樓盤(pán)看房的客戶：

看著客戶不多是吧，也就幾十個(gè)人，那是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目只推百十套，雖然套內(nèi)單價(jià)高達(dá)2萬(wàn)2，但是每一天前來(lái)看房的客戶都有近百組，項(xiàng)目登記的意向客戶數(shù)百組之多。

如果將重慶市場(chǎng)的樓盤(pán)進(jìn)行分類(lèi)，大致可以分為以下3種：

第一種：房源很緊俏、很搶手，根本不愁賣(mài)。

本地人還好，正常排號(hào)、按揭就好，能不能買(mǎi)到靠運(yùn)氣。如果是重慶“三無(wú)人員”，那就慘了，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)好心提醒你，你最好隨時(shí)攜帶購(gòu)房資料，以便你隨時(shí)交資料排號(hào)，按揭就不要想了，準(zhǔn)備全款買(mǎi)房吧。

這些還不是最過(guò)分的：如果置業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為你沒(méi)有“價(jià)值”的話，開(kāi)盤(pán)前根本不會(huì)通知你。

第二種：房源很充足，這次買(mǎi)不到，可以等下批，但是價(jià)格要提高。

如果足夠幸運(yùn)，你會(huì)在重慶碰到一些這樣的項(xiàng)目，他們盤(pán)大量足，要想短時(shí)間內(nèi)清盤(pán)不是一件容易的事情，只能是一點(diǎn)一點(diǎn)往外推售。

這樣的樓盤(pán)，只要你愿意等，總會(huì)買(mǎi)到，只不過(guò)下批次的開(kāi)盤(pán)價(jià)格要提高300-1000左右的價(jià)格，這一點(diǎn)，你要想清楚。

如果項(xiàng)目選擇的銀行按揭條件寬松的話，你還可以做到4-5成這樣的首付比例，說(shuō)實(shí)話，這已經(jīng)很劃算了。

第三種：不用守盤(pán)，項(xiàng)目拿證即可買(mǎi)，保證4-5成首付。

有一個(gè)樓盤(pán)就是這樣，這棟樓上次開(kāi)盤(pán)是去年12月份，這都過(guò)去小半年了還沒(méi)賣(mài)完。

很明顯，這樣的樓盤(pán)肯定位于遠(yuǎn)郊，價(jià)格低、不好賣(mài)，不用排號(hào)可以直接買(mǎi)，正常按揭。

對(duì)面競(jìng)品門(mén)庭若市，這里卻門(mén)庭冷落，這樣的樓盤(pán)你就要小心了，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。

以上三種情況，總結(jié)起來(lái)就2點(diǎn)：

1、能不能買(mǎi)到；

2、首付按揭比例。

在重慶的8天時(shí)間里，越往后看，買(mǎi)到的可能性越低，想要按揭買(mǎi)房的難度越高。

這就是重慶市場(chǎng)的現(xiàn)狀，不會(huì)讓你絕望，但是給你的希望也很渺茫。

重慶市場(chǎng)為什么這么妖艷？

按道理說(shuō)，重慶市場(chǎng)已經(jīng)很平靜甚至是疲軟，但是現(xiàn)狀卻恰恰相反，要想買(mǎi)到并非易事。

等我們把重慶大部分樓盤(pán)調(diào)研完畢之后，我們探尋到了重慶市場(chǎng)的魔性之處：

1、政府控制價(jià)格但是不限制價(jià)格。

重慶市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)開(kāi)明的市場(chǎng)，政府并沒(méi)有把價(jià)格一棍子打死，只是控制項(xiàng)目漲價(jià)的幅度，一般是10%的漲幅。

只要你拿到預(yù)售證，首次開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，政府會(huì)綜合評(píng)估你的地價(jià)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、附加值以及利潤(rùn)率，給出一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格區(qū)間。這樣一來(lái)，政府面子好看了，開(kāi)發(fā)商里子也有了。

2、整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量雖大，但是去化量更大。

2017年，重慶市場(chǎng)的供應(yīng)量近2600萬(wàn)方，但是市場(chǎng)的去化量高達(dá)3700萬(wàn)方，去化量遠(yuǎn)高于供應(yīng)量，說(shuō)明重慶市場(chǎng)的市場(chǎng)需求度遠(yuǎn)大于市場(chǎng)供應(yīng)。

很多置業(yè)顧問(wèn)都表示，四川東部甚至是成都本地的購(gòu)房者在重慶買(mǎi)房的客戶很多，還有很多來(lái)自北京、上海等地的炒房客。

3、土拍市場(chǎng)“面粉價(jià)等于甚至大于面包價(jià)”，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。

不管是江北新區(qū)的禮嘉-蔡家-中央公園版塊，還是西永-大學(xué)城版塊，甚至是南部新區(qū)的跳蹬-李家沱-茶園沿線，各片區(qū)都經(jīng)歷了“地價(jià)翻倍”的版塊輪動(dòng)效應(yīng)；

越來(lái)越多的片區(qū)出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象，開(kāi)盤(pán)必漲價(jià)，由此產(chǎn)生的恐慌、跟風(fēng)效應(yīng)。

4、開(kāi)發(fā)商在控制推盤(pán)節(jié)奏，“小步快跑”產(chǎn)生的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”。

這一點(diǎn)很重要。

其實(shí)，重慶每一個(gè)片區(qū)的單盤(pán)供應(yīng)量都很大，大盤(pán)很多，但是開(kāi)發(fā)商每次開(kāi)盤(pán)僅推售1棟樓，甚至是幾棟樓，少則十幾套，多則300套，面對(duì)龐大的購(gòu)房群體，狼多肉少的局面自然產(chǎn)生。

經(jīng)歷了2016-2017年的市場(chǎng)覺(jué)醒，很多開(kāi)發(fā)商都學(xué)精了，小步快跑成為市場(chǎng)主流，大部分開(kāi)發(fā)商都在遵守這樣一個(gè)潛規(guī)則，努力營(yíng)造一種房源緊俏的場(chǎng)面，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理在這里發(fā)揮得淋漓盡致。

摸不透的重慶市場(chǎng)

重慶市場(chǎng)有點(diǎn)莫名其妙，讓人摸不透的感覺(jué)。

價(jià)格體系不統(tǒng)一。在開(kāi)盤(pán)必漲價(jià)的動(dòng)力之下，同一個(gè)片區(qū)內(nèi)，不同樓盤(pán)甚至同一樓盤(pán)內(nèi)，不同業(yè)態(tài)之間的價(jià)格錯(cuò)綜復(fù)雜，同一批次的高層和洋房一個(gè)價(jià)格，同一個(gè)片區(qū)洋房和疊墅是一個(gè)價(jià)格。

相鄰組團(tuán)價(jià)格不統(tǒng)一。核心區(qū)的兩江四岸的價(jià)格不統(tǒng)一，南濱路的金輝城大平層已經(jīng)賣(mài)到2萬(wàn)以上的單價(jià)，南濱路的長(zhǎng)嘉匯卻維持在1.1-1.8之間的單價(jià)；核心區(qū)與禮嘉組團(tuán)、茶園組團(tuán)、西永組團(tuán)之間的價(jià)格也不統(tǒng)一，遠(yuǎn)郊版塊單價(jià)高達(dá)2萬(wàn)，核心片區(qū)卻依舊有1萬(wàn)3的品質(zhì)樓盤(pán)。

在重慶調(diào)研的8天時(shí)間里，我們深切感受到，重慶的基建實(shí)在是太貴了！

作為“山城”，重慶山連山、平地少，不管是鉆山隧道、架橋修路，還是修建地鐵、跨江大橋，重慶整體的施工難度、施工成本都是非常高的，對(duì)于財(cái)政來(lái)說(shuō)都是一筆不小的開(kāi)支。

前期來(lái)看，重慶較低的房?jī)r(jià)并沒(méi)有依賴(lài)于土地財(cái)政，否則房?jī)r(jià)早都一飛沖天了。但是從2017年以后重慶市場(chǎng)的土拍來(lái)看，也許下一步土拍收入將成為重慶擴(kuò)張版圖、擴(kuò)大影響力的重要支撐，屆時(shí)重慶房?jī)r(jià)何去何從，只能聽(tīng)天由命了。

一路看下來(lái)，重慶市場(chǎng)整體比較健康，但這僅僅是相對(duì)健康，就我們調(diào)研期間，重慶市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)抬頭的跡象，而且下一步這個(gè)勢(shì)頭會(huì)逐漸加劇。

重慶土著購(gòu)房覺(jué)醒、改善增多、外來(lái)投資客增多，不再是單純的封閉市場(chǎng)，更多呈現(xiàn)出一種多元的市場(chǎng)狀態(tài)。就短期來(lái)看，先下手就是好事，后下手就要付出更大的時(shí)間成本、資金成本。