在與紐約市一橋之隔的新澤西州利堡鎮(zhèn)（Fort Lee），一座四十七層高的玻璃外墻公寓即將封頂，通體藍(lán)色的鏡面玻璃在陽(yáng)光照射下閃閃發(fā)亮。這座歷時(shí)五年建成的龐然大物對(duì)當(dāng)?shù)厝硕约仁煜び帜吧?，長(zhǎng)方柱狀外形屬于時(shí)下常見(jiàn)的極簡(jiǎn)設(shè)計(jì)風(fēng)格，七百九十八英尺的樓高也是典型的現(xiàn)代建筑高度，然而出現(xiàn)在這里卻成了新鮮事物，因?yàn)槿藗兩弦淮文慷眯聵锹涑桑€是在三十多年以前。

安土重遷的美國(guó)小鎮(zhèn)居民通常在老房子一住就是一、二十年，周?chē)鐓^(qū)也相對(duì)固定，很少經(jīng)歷大興土木。然而在摩天大樓林立的紐約，新建筑也并不多見(jiàn)。上世紀(jì)七十年代以前（一九三八——一九六八年）建造的帶有外部防火梯的公寓樓，現(xiàn)在仍是紐約住宅的一大標(biāo)誌。有人說(shuō)在紐約蓋樓房像是打補(bǔ)丁，新樓只能在夾縫中生存，擠在幾座古老建筑的中間，或是隱藏在一片舊樓群的邊緣地帶。

為什么在這個(gè)發(fā)明了電梯從而造就了高樓大廈的國(guó)家，一座新樓的破土卻如此困難？民意是其中一個(gè)因素，在美國(guó)，任何營(yíng)造計(jì)劃都必須首先獲得所在社區(qū)居民的認(rèn)可，確保因新建筑而增加的人流和交通壓力在其可承受范圍內(nèi)。得到民意的一致綠燈絕非易事，開(kāi)發(fā)商與民眾的談判動(dòng)輒數(shù)月，有時(shí)甚至拖上好幾年。

利堡鎮(zhèn)的那座公寓樓“The Modern”，當(dāng)年正是因?yàn)樵獾疆?dāng)?shù)啬蠚W移民社區(qū)的強(qiáng)烈反對(duì)，遲遲無(wú)法動(dòng)工。不過(guò)更重要的原因是，美國(guó)的許多城市都擁有歷史保留區(qū)（Historic Preservation），身處這些區(qū)域的建筑無(wú)論高矮新舊，都必須維持原貌，既不能被拆除也不能被人為改變外部形態(tài)，只能進(jìn)行內(nèi)部改造翻新。于是，翻新（renovation）便成為人們改變生活空間的方式，而不是推倒重建。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)上充斥著“戰(zhàn)前樓”（Pre-war Building，建于第二次世界大戰(zhàn)以前）并不算稀奇，房產(chǎn)中介向客戶(hù)推介一百多年前建造的公寓，也與介紹新樓盤(pán)一樣津津樂(lè)道。

歷史保留區(qū)又分為聯(lián)邦、州以及市等不同級(jí)別，因此在較為大型的城市，保留區(qū)域可能遍布市內(nèi)各個(gè)角落，建新樓著實(shí)需要見(jiàn)縫插針。比如，僅紐約市一地就有一百一十個(gè)歷史保留區(qū)域外加二十個(gè)延伸區(qū)，涉及三萬(wàn)一千馀棟建筑，其中包含一千三百三十二座獨(dú)立地標(biāo)建筑，一百一十五處室內(nèi)陸標(biāo)以及十處景觀(guān)地標(biāo)。聯(lián)邦一級(jí)的保留區(qū)一般包括國(guó)家級(jí)公園、國(guó)家級(jí)地標(biāo)建筑以及歷史遺蹟名錄建筑，州和市一級(jí)的則包括政府興建的博物館以及歷史街區(qū)等。如今，致力于歷史建筑保護(hù)的政府和民間組織越來(lái)越多，在紐約就有數(shù)十個(gè)，他們正試圖將更多的歷史街區(qū)凝固在當(dāng)下，留住人們的共同回憶。

即使在非歷史保留區(qū)，建大樓也不能完全隨心所欲。城市區(qū)劃法（Zoning Law）對(duì)每一片土地的使用方法進(jìn)行了規(guī)定，不同區(qū)域?qū)τ?strong>樓高、房屋結(jié)構(gòu)和用途的限制不盡相同。紐約曼哈頓、芝加哥、三藩市等地得以擁有現(xiàn)在這般起伏曼妙的天際線(xiàn)，各色建筑錯(cuò)落有致，區(qū)劃法所起的作用不容小覷。在城市規(guī)劃之初就計(jì)算好了歷史建筑與新大樓之間的高低比例，市內(nèi)各區(qū)域間的“制空權(quán)”分配也已經(jīng)板上釘釘，沒(méi)有商榷馀地。

　　在寸土寸金的大都市蓋房子，拼的就是高度，“限高”對(duì)于注重經(jīng)濟(jì)利益的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是致命的。當(dāng)然，城市規(guī)劃者也想到了這一點(diǎn)，于是在限高的同時(shí)提出了“上空所有權(quán)”（Air Rights）概念，也就是在限高范圍內(nèi)對(duì)尚未使用空間的開(kāi)發(fā)權(quán)。美國(guó)法律允許“上空所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”：那些未在保留區(qū)卻被定為地標(biāo)而不能再改建加高的建筑，如果未達(dá)到所在區(qū)域的限高，可以將自身閑置的上空所有權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)給相鄰的大樓，使后者獲得額外層數(shù)。

紐約市在爭(zhēng)取建筑空間上向來(lái)不遺馀力。前市長(zhǎng)布隆伯格曾推動(dòng)“中城東區(qū)再規(guī)劃計(jì)劃”（Midtown East Rezoning Plan），首先利用中城區(qū)的三座宗教建筑─圣帕特里克大教堂（St. Patrick's Cathedral）、圣公會(huì)圣巴多羅買(mǎi)堂（St. Bartholomew's Church）以及中央會(huì)堂（Central Synagogue），將其全部二百萬(wàn)平方英尺的上空所有權(quán)賣(mài)給周?chē)逃脴?，讓普遍建造于上世紀(jì)四十年代的辦公樓得以重建加高、提升整體形象。該區(qū)域的另一塊“肥肉”中央車(chē)站（Grand Central），擁有約一百萬(wàn)平方英尺的“領(lǐng)空”，也是開(kāi)發(fā)商們等待“瓜分”的對(duì)象。新上任市長(zhǎng)白思豪即將提出其對(duì)房屋土地問(wèn)題的施政藍(lán)圖，此前新政府成員已提議放寬上空所有權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍，使距離較遠(yuǎn)的街區(qū)也能接受轉(zhuǎn)讓?zhuān)源嗽黾蛹s二十萬(wàn)戶(hù)經(jīng)濟(jì)型住房。

　　除了買(mǎi)進(jìn)閑置，增加建筑空間還可以通過(guò)“讓位”來(lái)實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商擬建樓盤(pán)如遇到地鐵站口、消防隊(duì)或警察局，可以選擇隔一段距離繞開(kāi)而建，也可以選擇將這些市政設(shè)施併入自身樓體的首層，并承擔(dān)其運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，以此獲得其上方的建筑空間。

　　一邊是寸土必爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商，絞盡腦汁發(fā)掘新的可利用空間；一邊是堅(jiān)守信念的建筑保護(hù)人士，想方設(shè)法留住更多凝聚歷史記憶的建筑，美國(guó)城鎮(zhèn)就在雙方的這種較量中發(fā)展著，有一種獨(dú)特的節(jié)奏。

當(dāng)入夜的燈光亮起，哈德遜河畔的利堡鎮(zhèn)將擁有一條新的天際線(xiàn)，超高層公寓成為新的制高點(diǎn)，比此前最高的喬治．華盛頓大橋高出三成。這里的社區(qū)將新增四百五十個(gè)住戶(hù)，餐館、劇院以及公園等配套設(shè)施隨后將陸續(xù)建成，二期工程的動(dòng)工指日可待……久未迎來(lái)變化的居民，這次要真正體驗(yàn)現(xiàn)代化生活方式的沖擊，不知道他們準(zhǔn)備好了沒(méi)有。