關(guān)于物業(yè)管理中的若干問題

宋公明

1，住建部取消物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)核定，物業(yè)服務市場監(jiān)管將何去何從？

物業(yè)管理公司作為企業(yè)，其經(jīng)營活動本來就受工商稅務等部門監(jiān)管，例如要領取營業(yè)執(zhí)照每年還要處審等等。住建部的執(zhí)業(yè)資質(zhì)，本來就是形式主義產(chǎn)物。所謂物業(yè)管理，就是把小區(qū)或大樓的保安，保潔，綠化，維修等發(fā)包給安保公司，保潔公司，綠化公司，維修公司，誰不會呢？

2，物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系

物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系，很難得有處理得好的。這有以下幾方面原因：

一是多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理不了解，不關(guān)心，順大流，以為別人能過我也能過，吃虧不方便又不是我一家，自己何必出頭？所以業(yè)主不齊心，互不聯(lián)系，互不信任，一盤散沙。“家不和外人欺”，這樣一來一些物業(yè)公司就可以任意欺詐和玩弄業(yè)主。

二是很多業(yè)主在入住時物業(yè)管理已經(jīng)是客觀現(xiàn)實，因此不得不接受這個現(xiàn)實。

三是很多物業(yè)沒有業(yè)主委員會，或者只是形式上有，而實際上不管事，只是擺設。業(yè)主委員會成員不懂物業(yè)管理的基本知識，也不知道業(yè)主委員會有哪些職能和權(quán)利，也不知道如何維護業(yè)主的合法權(quán)益，遇到問題或者斗不過物業(yè)公司，或者只顧撈取自己個人利益。

四是物業(yè)管理條例不符合實際，條文繁瑣復雜，很少有業(yè)主認真看閱讀過全文。相關(guān)規(guī)定不能起到規(guī)范和制約物管公司的作用，政府對物業(yè)公司往往疏于管理，現(xiàn)在連價格也放開了，讓物管公司任意胡作非為，而業(yè)主投訴無門，打官司又不會打打不起更打不贏，只好忍氣呑聲，矛盾越來越深。

3，什么是前期物業(yè)？

對于商品房來說，業(yè)主們不可能同時入住，總是有先有后的。業(yè)主入住時，物業(yè)公司早就在那兒等著了：“大媽，交錢吧”。這時你不得不接受這個現(xiàn)實。一般人購房時大多不會去問物業(yè)如何管理，問也不會告訴你。其實物業(yè)公司和開發(fā)商往往是一家，早就算計好了。等你發(fā)現(xiàn)買得起房卻交不起物業(yè)費時，一切為時已晚。業(yè)主們來自四面八方，入住有先有后，又互不相識，如何能組織業(yè)主委員會呢？所以只能聽任開發(fā)商炮制的所謂“前期物業(yè)”擺布，毫無招架之力，等成了既成事實，要改就難于登天了。有的物管欠分包單位一屁股債跑了,業(yè)主不得不去償還,因為人家分包方是為你業(yè)主服務的。

4，物業(yè)管理是怎么產(chǎn)生的？

過去沒有物業(yè)管理這一說，居民區(qū)居民點的公共事務由居委會管理。居委會會組織居民打掃公共衛(wèi)生和治安聯(lián)防，垃圾費也是由居委會出面收取?，F(xiàn)在居委會不管了，居民小區(qū)的公共事務也成了物業(yè)。

5，什么是物業(yè)？

所謂物業(yè)，其實就是居民小區(qū)內(nèi)的公共事務，包括：1，安保，2，保潔，3，綠化，4，電梯及公用設備的運行和維保，5，其他。

6，業(yè)主要注意作么？

對于物業(yè)，業(yè)主們應當明白以下幾點：一，這些公共事務，是業(yè)主們共同的權(quán)利和責任。自己的房門自己上鎖，自己家的衛(wèi)生自己打掃，但這些事也可以委托別人來代理，例如家庭衛(wèi)生可以委托鐘點工打掃。過去大戶人家，一個門里有好多小家共居，福建土樓一個門里甚至有幾十戶上百戶共居，當然也會有公共事務產(chǎn)生。居民小區(qū)也相類似，小區(qū)共公共事務業(yè)主可以自己承擔，例如采取輪流值班，輪流打掃等，這在過去是很自然很平常的事，很多人應當還記得輪流值夜輪流打掃樓道和公廁的歲月。當然，現(xiàn)在有條件，大家都要享受和擺譜，那么將這些自家的事務和公共事務委托給別人干也是可以的。但是要記住，委托別人干可以，但是事情還是你的，權(quán)利和義務還是你的，別是只代理而已。

二，公共事務委托可以采取1，聘請代理人的方式，例如你想找個鐘點工，自己不熟又怕跑腿，可以委托親友代勞。公共事務也同樣，可以委托律師，職業(yè)經(jīng)理人來代理，也可以聘用有這方面能力的人代理。2，對外發(fā)包方式。既可以分別發(fā)包給專業(yè)公司，也可以讓一家總包代理，然后再由總包分別分包，例如委托物業(yè)公司。所以物業(yè)管理不是一定要給物管公司，而采取何種方式，完全是業(yè)主的權(quán)利，應當讓業(yè)主通過民主方式來決定。

三，無論采取哪種委托方式，業(yè)主都是委托人，而物業(yè)管理和其他代理人都只是受托人或稱被委托人。雙方是委托和被委托的關(guān)系。這個關(guān)系決定了雙方的民事權(quán)利和義務。就是受托人是以委托人的名義進行民事活動，后果由委托人承擔；受托人不能違背委托人的意志行事，不能侵犯委托人的合法權(quán)益；受托人只能在委托權(quán)限之內(nèi)行使代理權(quán)。而現(xiàn)在的物管公司完全反客為主，成了業(yè)主頭上的老爺，業(yè)主要聽物管公司的擺布，要服從物管公司的利益。這是物業(yè)管理的最大誤區(qū)。

明白了以上幾點，就明白了業(yè)主委員會的地位和責任。

7，關(guān)于業(yè)主委員會：

一，業(yè)委會的重要性。物業(yè)管理既然是業(yè)主們的公共事務，業(yè)主又是實行自治，民主管理。民主管理的形式就是業(yè)主大會，業(yè)主大會是物業(yè)民主管理的最高權(quán)力權(quán)力機構(gòu)，而業(yè)主委員會是其常設機構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會賦予的權(quán)力。采取何種物管方式，應由業(yè)主大會民主討論決定，由業(yè)委會具體執(zhí)行。所以業(yè)委會相當重要，必須要有實體和人員，如果業(yè)主中有專業(yè)人員又愿意稱務幫忙或兼職當然最好，不行也可以聘用專業(yè)人員，例如會計，律師，經(jīng)理人，這筆錢是必須化的。物業(yè)管理公司應當和業(yè)委會簽合同，而不是和每個業(yè)主單獨簽合同。業(yè)委會和物管公司所簽合同應當是委托代理合同，而不是其他合同。物管公司只能代理權(quán)限內(nèi)履行義務，對業(yè)主的任何要求都必須得到業(yè)委會的授權(quán)或同意，這是關(guān)鍵所在。這樣各方的關(guān)系才能理順。物管費不是物業(yè)公司去收，而是業(yè)委會負責收費，（當然物業(yè)經(jīng)營收入也應由業(yè)委會收取），物管公司只能在受委托的情況下代收。收取標準也應由業(yè)主大會根據(jù)實際情況決定。物管費掌握在業(yè)委會手里，根據(jù)合同和服務質(zhì)量分期支付給受托方，物業(yè)和安保，保潔，綠化，維保等分包單位的合同必須經(jīng)業(yè)委會審查認可。這樣，業(yè)主才能把物業(yè)管理權(quán)握在自己手里，而不是受物管公司或受托人的擺布支配。

二，業(yè)委會的產(chǎn)生。業(yè)委會不會憑空產(chǎn)生，首先要有業(yè)主大會的召開。而業(yè)主們很難齊心，業(yè)主大會很難召開。怎么辦？按理說，當?shù)鼐游瘯^出面牽頭，先由若干極積分子熱心人成立籌委會或籌備小組。將上述利害關(guān)系以及業(yè)委會候選人及工作制度行動方案等用公告和電子文檔微信等方式告知全體業(yè)主，有意見請在規(guī)定時間內(nèi)返饋，否則以默認論。這樣把業(yè)委會成立起來。有了業(yè)委會，業(yè)主才有主心骨，才能處理日常事務，才能進行維權(quán)。

三，物業(yè)管理方式的選擇和業(yè)委會的職能。由籌委會提出備選方案由業(yè)大會民主決定。

四，業(yè)委會的工作制度，財務制度，人事制度，和一般企業(yè)單位有共性，就不多說了。方案由業(yè)主大會決定后執(zhí)行。

8，業(yè)主可以從物業(yè)中獲得收益嗎？

可以。小區(qū)內(nèi)有多種收益渠道，例如一，廣告，電梯及公共場所的廣告位可以出租，收入可觀。二，公攤和公共場地出租，這也是一筆巨大的收益，三，綠化及其他收益。這些收益除云成本，理應歸全體業(yè)主所有，，可以抵沖一部分物業(yè)費。如果經(jīng)營得好，甚至全部抵沖還有結(jié)余。現(xiàn)在很多地方物業(yè)收入基本上被物業(yè)公司獨吞，業(yè)主得不到好處。

9，為什么現(xiàn)狀很難改變？

沒有政府的領導發(fā)動組織和支持，要改變現(xiàn)狀，困難很大。有些人高喊民主，不斷要求一人一票的民主，好啊，居民小區(qū)的公共事務不就是最好的實踐場所嗎？給你民主為何又不要了？小區(qū)物業(yè)為何不能實行自治和民主管理呢？業(yè)主大會為何不能實行一人一票呢？為何要把物管公司強加在業(yè)主頭上呢？越是高檔小區(qū)越是無法實行民主管理，可以見所謂民主，不過是各取所需的口號而已。老百姓的利益，只有靠自己團結(jié)起來去爭取，民主是喊不來的，也是等不來的。