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2012年3月18日，李某與張某簽訂《租賃合同》，約定李某將位于某購物廣場(chǎng)的一商鋪出租給張某使用。合同約定，商鋪的租賃期為3年，自2012年5月15日至2015年5月14日，租金約定：第一、第二年租金每月45000元，從第三年的第一個(gè)月開始在上年基礎(chǔ)上遞增4%。租金按月結(jié)算，由在每月第1日前按照現(xiàn)金付款的方式繳付租金給李某，如果張某拖欠房租費(fèi)用超過30日的，李某有權(quán)解除本合同并收回房屋，由此引發(fā)或造成的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失由張某承擔(dān)或全額賠償。 根據(jù)李某提交的租金明細(xì)表載明，涉案商鋪的租金從2012年5月1日開始計(jì)收，張某應(yīng)在每個(gè)月的1日繳付當(dāng)月租金，但張某實(shí)際繳費(fèi)日期分別為2012年6月17日、2012年6月29日、2012年7月20日、2012年8月10日、2012年10月17日、2012年11月8日、2012年11月29日、2012年12月23日。張某繳費(fèi)當(dāng)天，李某均出具收據(jù)，載明收到張某交來的租金，共計(jì)8張收據(jù)。 2013年1月15日，李某認(rèn)為張某一直未按期繳付租金，該逾期交租的行為構(gòu)成習(xí)慣性違約，符合合同約定的解除合同的條件，故應(yīng)解除合同并騰退涉案商鋪。 張某認(rèn)為，由于其經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定導(dǎo)致其每月繳付租金時(shí)間不定，但張某都全部補(bǔ)足租金，李某也接受了張某逾期支付租金，李某不應(yīng)再以張某此前存在逾期付款為由解除合同。 本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：承租人多次遲交租金，出租人能否解除租賃合同？ ▼ 這個(gè)問題在實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方在合同中約定了解除合同的條件，承租人逾期付款的行為構(gòu)成違約，合同約定的解除條件已成就，出租人有權(quán)解除合同并收回房屋。 另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為出租人在此履行的過程中沒有解除合同，并收取承租人逾期后所補(bǔ)足的租金，表明出租人放棄其合同解除權(quán)。具體可見以下案例： （2013）成民終字第535號(hào)案 一審法院認(rèn)為：劉雄訴稱陳久平多次未按月支付租金符合合同解除條件，原審法院認(rèn)為，陳久平雖有遲延支付租金的行為，但主觀上不具有惡意拖欠租金的故意，且陳久平一直在履行支付租金的義務(wù)，從雙方履約情況來看，雙方均未嚴(yán)格按照合同的約定履行各自的義務(wù)，劉雄在陳久平逾期支付租金后仍然收取租金的行為應(yīng)視為雙方在租金的支付期限進(jìn)行了變更，故對(duì)劉雄要求解除其與陳久平簽訂《房屋租賃合同》的主張，原審法院不予支持。 二審法院認(rèn)為：關(guān)于陳久平是否遲延支付租金，導(dǎo)致合同解除的問題。《房屋租賃合同》約定，租金按季度支付（先支付后使用），提前一個(gè)月支付。承租人不交付或不按約定交付租金達(dá)到0.5個(gè)月以上的，出租人有權(quán)解除合同。從現(xiàn)有證據(jù)來看，陳久平確有租金遲延履行達(dá)0.5個(gè)月以上的現(xiàn)象。……即使陳久平存在遲延交付租金的行為，劉雄在《房屋租賃合同》約定的解除條件成就時(shí)，未及時(shí)通知陳久平解除合同，而是繼續(xù)收取陳久平支付的租金，應(yīng)視為對(duì)其解除權(quán)的放棄以及對(duì)繼續(xù)履行合同的認(rèn)可。 （2016）浙10民終2104號(hào)案 一審法院認(rèn)為：原告的單方解除權(quán)會(huì)因當(dāng)事人怠于行使或主動(dòng)放棄的形式消滅。四被告從2008年開始至本案起訴前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)一直存在大量逾期支付租金超過半個(gè)月的行為，但七原告未能提供證據(jù)證明在起訴前已經(jīng)向四被告表達(dá)拒絕繼續(xù)履行合同的意思，并繼續(xù)收取下一期的租金，此前已發(fā)生的單方解除權(quán)當(dāng)然消滅。 二審法院認(rèn)為：根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，四被上訴人在合同履行過程中多次存在逾期支付租金超過半個(gè)月的行為，上訴人的約定解除權(quán)條件曾多次成就，但上訴人沒有提供證據(jù)證明其在四被上訴人逾期支付租金的時(shí)候曾通知被上訴人解除合同，且在逾期支付后，上訴人還是多次接受了該逾期支付的租金并出具了相關(guān)的收據(jù)。在此情況下，上訴人行使約定解除權(quán)條件具備后出具收據(jù)的行為，可以認(rèn)定是其放棄了合同約定的解除權(quán)，愿意繼續(xù)履行合同。因此，一審法院根據(jù)本案的實(shí)際情況對(duì)上訴人解除合同的訴請(qǐng)不予支持并無不當(dāng)。  小編認(rèn)為，首先，合同約定承租人拖欠租金超過30日的，出租人可解除合同，此時(shí)應(yīng)探究該約定背后的真實(shí)意思。出租人將房屋出租給承租人，其目的在于收取相應(yīng)的對(duì)價(jià)。因此合同的真實(shí)意思應(yīng)為：當(dāng)承租人未能支付相應(yīng)對(duì)價(jià)時(shí)，導(dǎo)致出租人的合同目的落空，此時(shí)應(yīng)允許出租人解除合同，收回租賃物。但承租人如果租金僅為逾期支付而并非不支付的話，出租人收取了足額的租金后不存在其目的落空的情形。其次，雖然承租人逾期支付租金，但出租人接受了承租人的遲延履行。案例中出租人遲延交付租金超過30天，出租人在合同履行的過程中沒有要求解除合同，反而接受了其每一期的遲延履行。尤其是案例中出租人在收取了租金后還出具了每一期的收據(jù)，這表明了承租人并非通過銀行轉(zhuǎn)賬等方式單方面支付租金，出租人出具收據(jù)的行為表明出租人對(duì)雙方繼續(xù)履行合同的意思表示的認(rèn)可。小編認(rèn)為，從公平合理的角度出發(fā)，應(yīng)認(rèn)為出租人對(duì)此前出租人逾期付款的行為放棄行使合同解除權(quán)。但是，這不代表出租人就此喪失了救濟(jì)的權(quán)利，如果出租人此后再次逾期交付租金構(gòu)成違約，出租人可在合同解除的條件成就時(shí)解除合同。 |
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