一、城市基本狀況

（一）區(qū)域狀況

南昌現轄三縣（南昌縣、進賢縣、安義縣）、六區(qū)（東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)、新建區(qū)）、四個國家級開發(fā)區(qū)（南昌高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、南昌經濟技術開發(fā)區(qū)、南昌臨空經濟區(qū)、贛江新區(qū)）、兩個省級開發(fā)區(qū)(江西桑海經濟技術開發(fā)區(qū)、南昌英雄經濟技術開發(fā)區(qū))和紅谷灘新區(qū)。

2017年，南昌四大主城區(qū)（西湖區(qū)、東湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)）主要加大舊城改造力度，加速老城復興。各區(qū)路網建設也在如火如荼的進行，其中，南昌地鐵2號線開通紅谷灘新區(qū)地鐵大廈至南昌萬達城路段，大大縮短人們出行游玩的時間，并推動九龍湖片區(qū)的樓市和經濟的發(fā)展。當然，2017年較為火熱的區(qū)域當屬贛江新區(qū)，該區(qū)成立至今已有一年多。2017年1至6月，贛江新區(qū)GDP達283.97億元，增速達9.5%，在18個國家級新區(qū)（不含雄安新區(qū)）中排第8位，比上年前移4個位次，呈現出乘勢而上的發(fā)展態(tài)勢。9月，省住建廳出臺20條措施促贛江新區(qū)發(fā)展，賦予新區(qū)更大發(fā)展自主權，將贛江新區(qū)作為設區(qū)市計劃單列，鼓勵并支持城鄉(xiāng)建設方面的改革在新區(qū)先行先試，支持贛江新區(qū)規(guī)劃建設軌道交通工程等。儒樂湖新城規(guī)劃建設及周邊整治工程、健康文旅產業(yè)園兩個重點項目都已動工，周邊整治工程已施工半年，儒樂湖公園也在有條不穩(wěn)的推進施工中。今年的樓市調控高頻，除了“五限”外，近期在租售并舉的政策引導下，南昌市國土資源局上線一宗位于贛江新區(qū)內帶有“租售并舉”性質的商住用地，這是南昌第一次出現“租售并舉”形式的建設用地。

（二）經濟狀況

2017年南昌市財政收入繼續(xù)領跑，金融信貸運行穩(wěn)健。1-11月，全市完成財政總收入743.79億元，同比增長14.9%，高于全省6.8個百分點。其中，實現地方一般公共預算收入393.82億元，增長2.4%，高于全省0.8個百分點，兩項收入增速均列全省第一。截止11月末，全市金融機構本外幣各項存款余額10234.46億元，比年初增長6.3個百分點，增速與1-10月持平；全市金融機構本外幣各項貸款余額10194.11億元，比年初增長17.1個百分點，高于1-10月0.7個百分點。1-11月，全市完成500萬元以及以上固定資產投資4703.50億元，同比增長12.4%，高于全省0.1個百分點。其中，房地產投資722.86億元，增長19.9%。全市經濟運行平穩(wěn)，仍保持這穩(wěn)中向好，穩(wěn)中有進的良好發(fā)展態(tài)勢。

二、房地產市場分析

（一）政策回顧

表1  2017年南昌政策回顧一覽表

2017年堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，要求回歸住宅屬性，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。一線城市及二線熱點城市密集下發(fā)“五限”措施，調控力度空前，調控范圍擴大，調控手段增多，在嚴厲的調控下，熱點城市房地產市場交易量大幅下滑，網簽量也隨之不斷下降。

南昌2017年，是個“調控年”。3月出臺樓市收緊政策，加強住宅市場調控力度；5月將存量房交易資金納入監(jiān)管系統(tǒng)；9月初，南昌出臺“三限房”政策，南昌縣、新建區(qū)將參照該通知執(zhí)行；9月22日，為進一步加強房地產住宅市場調控，在南昌實行“限房價、竟地價”政策，同時實行住宅限售2年政策。10月22日，十九大會議中，堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，堅持分類調控，因城因地施策，落實地方政府主體責任，出臺系列有針對性措施來穩(wěn)定市場。在這一系列的樓市調控及利好政策的監(jiān)管下，南昌樓市整體降溫明顯，房價漲幅減小，消費者逐漸趨于理性。

（二）土地市場分析

1、土地市場供應情況

2017年南昌（含新建區(qū)）土地供應面積共1012.9萬㎡，與去年相比上漲18%,供應宗數117宗。12月，南昌（含新建區(qū)）共計20宗地塊出讓，共入賬78.3億元，達到2017年全年峰值。

圖1  2014-2017年南昌市土地供應面積及宗數

從用途供應情況來看，工業(yè)用地供應47宗，供應面積372.5萬㎡，環(huán)比上漲14.1%；居住用地供應45宗，供應面積301.3萬㎡，環(huán)比下降25.9%；商服用地供應20宗，供應面積71.4萬㎡，環(huán)比下降37.6%；其他用地供應5宗，供應面積267.7萬㎡，環(huán)比上漲2383.5%，主要原因是高新區(qū)供應1宗面積約為258萬㎡機場用地，大大拉高其他用地的供應面積，該地塊將建成瑤湖機場。

圖2  2016-2017年南昌市分用途土地供應面積

從區(qū)域供應情況來看，高新區(qū)以供應面積448.4萬㎡、供應29宗，排名第一，主要原因是高新區(qū)有3宗其他用地供應，供應面積為260.3萬㎡；新建區(qū)以供應面積166.5萬㎡，供應20宗，排名第二，其中，有2宗其他用地，供應面積為7.4萬㎡；贛江新區(qū)以供應面積151.3萬㎡，供應20宗，排名第三。

圖3  2017年南昌市分區(qū)土地供應面積及宗數

2、土地市場成交情況

2017年南昌（含新建區(qū)）土地市場成交面積974.6萬㎡，共成交112宗，較去年上漲25%，成交率達到95%；成交金額為389.7億元，環(huán)比上漲23.9%；從溢價率看，共有34宗土地溢價，其中，地塊DABJ2017004位于西湖區(qū)朝陽新城云卿路以北、培英路以西（B06-01地塊)的居住用地，被大名城以樓面價13820元/㎡、溢價率為113.4%奪下，刷新西湖區(qū)的土拍記錄。

圖4  2014-2017年南昌市土地成交面積、成交金額及宗數

從各區(qū)成交數據看，高新區(qū)的土地成交位居首榜，成交面積443.7萬㎡，占比45.5%；新建區(qū)成交面積155.1萬㎡，占比15.9%；贛江新區(qū)成交面積151.3萬㎡，占比15.5%。贛江新區(qū)在政府的支持下，不斷改善和建設，發(fā)展前景可觀，該區(qū)供地量也隨之增大。

圖5  2017年南昌市土地分區(qū)成交面積及宗數

從各用途成交數據看，工業(yè)用地成交量位居榜首，成交面積341.1萬㎡，占比35%；居住用地排在第二位，成交面積301.3萬㎡，占比31%；商服用地成交面積64.5萬㎡，占比7%；其他用地占比達到27%，是由于高新區(qū)成交一宗機場用地，成交面積約為258萬㎡。

圖6  2017年南昌市土地分用途成交面積

（三）新建商品房住宅市場

1、新建商品房住宅市場供求分析

2017年南昌市共批準預售商品住宅46538套，環(huán)比下跌20%；批準預售面積527.9萬㎡，環(huán)比下降20.2%；成交套數46593套，成交面積520.6萬㎡，環(huán)比下跌28.9%，供銷比為1.0。由此可見，政府持續(xù)出臺樓市調控政策，不放松，得到良好的成效，保障南昌樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

圖7  2014-2017年南昌市商品房批準預售面積、成交面積及供銷比

圖8  2017年南昌市商品房批準預售面積、成交面積及供銷比

2、商品住宅市場成交分析

整體走勢

2017年南昌樓市前兩月受到春節(jié)的影響，在春節(jié)期間新建商品住宅的成交量大幅減少，每日成交量跌至冰點。雖然春節(jié)長假期間樓市進入“休眠”狀態(tài)，但成交量遠遠高于2016年春節(jié)，并保持著去年的良好水準。3月樓市調控加碼，加大限購范圍及力度，更多的購房者選擇觀望。調控效應不斷在擴大中，傳統(tǒng)的“銀四”旺季，成績不太樂觀，新建商品住宅成交量下滑。到第三季度，新建商品住宅成交量雖受到調控政策的限制，“金九月”成色不足，但南昌房價卻略有上漲，政府當機立斷，出臺限售政策控制樓市。下半年以來，南昌樓市一直風波不斷，不僅有限購政策加碼，還有一波接一波的限價政策再到11月28日的“租售同權”政策，導致樓市遇冷降溫，住宅成交量維持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，從三季度開始，成交量基本4000套上下浮動。

成交價量

2017年南昌市住宅成交均價為9917元/㎡。南昌2017年以“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大限購范圍及力度，維護樓市發(fā)展趨勢，上半年南昌樓市較為穩(wěn)定，房價漲幅不大。到8月，樓市新房成交出現回暖，從70個大中城市房價發(fā)布的數據顯示，大南昌均價漲幅沒有下降，南昌市新建商品住宅均價環(huán)比上漲0.9%，漲幅全國第三，同比上漲8.7%。政府再次加碼，接連出臺“限售”、“租購同權”政策，嚴控房價增速。10月，南昌均價為10315元/㎡，環(huán)比下跌1.1%；11月均價為10221元/㎡，環(huán)比下跌0.9%；12月均價為10030元/㎡，環(huán)比下跌1.9%。由此可見，一波接一波的調控政策，能夠有效抑制房價上漲。

圖9  2014-2017年南昌市新建商品住宅成交價量

圖10  2017年南昌市新建商品住宅成交價量

2017年南昌供應主力為紅谷灘新區(qū)、高新區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)。根據每月的住宅成交TOP10排行榜統(tǒng)計的數據可以看出，新建商品住宅的成交主力為紅谷灘新區(qū)和高新區(qū)。其中，高新區(qū)的集資房瑤湖瑞都小區(qū)占領排行榜首位，年度成交2877套；九龍湖片區(qū)的融創(chuàng)南昌萬達城和龍灣小區(qū)分別以2725套、2311套，位居排行榜第二、第三。

表2  2017年度一手房住宅成交TOP排行榜數據統(tǒng)計

3、商品住宅存量分析

2017年新建商品住宅可售套數為21401套，環(huán)比下滑0.3%；可售面積為261.3萬平方米，環(huán)比上升2.9%。根據2017年的月成交數據，南昌住宅庫存還是相對較低的，去庫存周期還需6個月。

圖11  2014-2017年年度南昌市新建商品住宅可售面積及可售套數

（四）新建商品房非住宅市場

1、新建商品房非住宅供求市場

南昌2017年批準預售非住宅23186套，批準預售面積173.7萬㎡，環(huán)比下跌8.7%；共成交24618套，成交面積為198.7萬㎡，供銷比達到0.9。

圖12  2014-2017年年度南昌市新建商品房非住宅供銷量和供銷比

圖13  2017年南昌市新建商品房非住宅供銷量和供銷比

2、新建商品房非住宅市場成交情況

2017年南昌市新建商品房非住宅成交套數共24618套，環(huán)比上漲37.2%；成交面積為198.7萬㎡，環(huán)比增長23.5%。2017年限購力度加大，消費者要買到住宅不容易，而非住宅不限購，因而成交有所增長。

圖14  2014-2017年年度南昌市新建商品非住宅成交情況

圖15  2017年南昌市新建商品非住宅成交情況

3、商品房非住宅存量分析

2017年商品房非住宅可售套數為45782套，環(huán)比下跌3%；可售面積為460萬㎡，環(huán)比下降5.2%。今年非住宅成交量雖有所上漲，整體庫存較去年有減少，但非住宅庫存仍相對較大，非住宅庫存去化還需27個月左右。

圖16  2014-2017年年度新建商品房非住宅可售套數及可售面積

（五）二手房住宅市場成交分析

2017年南昌市二手房住宅成交共28798套，成交面積273.3萬㎡，環(huán)比下降9.4%。從月成交情況來看，二手房市場成交量波瀾起伏，尤其是在9月限售政策出臺后，二手房交易受到限制，人們的購買信心受挫，在短期內，二手房市場受影響較大，成交量連續(xù)幾月下滑。從成交區(qū)域來看，二手房交易的成交主力仍是東湖區(qū)、西湖區(qū)和紅谷灘新區(qū)。

圖17  2014-2017年南昌市二手房住宅成交面積與套數

圖18  2017年南昌市二手房住宅成交面積與套數

（六）市場熱點關注

南昌住房公積金對沖還房貸

住房公積金“對沖還貸”是指辦理了南昌住房公積金貸款的職工，在償還貸款的過程中，使用借款人及共同借款人的住房公積金賬戶余額沖抵還款金額的還款方式。公積金賬戶上的錢不能作為購房的首付款，但它的功能是“沖還貸”，即用于提前還款時抵減房貸的還款額，市民在辦完貸款后就可申請公積金賬戶內余額辦理對沖還貸業(yè)務。南昌住房公積金對沖還貸分為按月對沖還貸、提前部分還款對沖還貸、提前全部結清對沖還貸。

公積金對沖還房貸緩解職工的買房貸款壓力。但是辦對沖還貸還需注意幾點：

1、貸款職工自貸款發(fā)放日起，還款滿12個月后方可申請?zhí)崆安糠诌€款對沖還貸業(yè)務；

2、在還款期限內貸款職工提前部分還款對沖還貸的次數不得超過三次；

3、提前部分還款對沖還貸的本金不低于5萬元且為萬元的整數倍，貸款職工的公積金賬號余額不足5萬元的需在約定還款賬號內存足差額部分；

4、辦理提前部分還款對沖還貸業(yè)務須先到中行網點簽訂《南昌住房公積金對沖還貸協議》。

南昌設立的《南昌住房公積金對沖還貸協議》簽訂受理網點共有13個，分布在東湖區(qū)、紅谷灘新區(qū)、新建區(qū)、南昌縣、安義縣、進賢縣等地。通過這種方式，可以減輕貸款職工的壓力，也實現讓數據多跑路，讓職工少跑腿。

南昌放寬居住證申領條件

日前，南京變相放寬限購，高職、大專畢業(yè)就能直接買房，購房門檻低的可怕。事實上，利用人才政策突破限購的，在南京之前早有先例。長沙大專以上不限購，濟南大幅放寬落戶條件都是對突破限購的嘗試。截止目前，在我國中部省份中，長沙、武漢、濟南、鄭州、西安5個省會城市均有不同程度放松限購。

年末南昌也放寬居住證申領條件，在南昌市就業(yè)、創(chuàng)業(yè)或投資只需提供大專及以上學歷證書或者中級及以上的專業(yè)技術等級證書等材料便可立即申領居住證。說明南昌也需要吸引更多高素質人才，助力城市發(fā)展，增添城市活力。居住證與買房是相關聯的，在南昌，外來人口領取居住證滿兩年并按規(guī)定繳納社會保險的，可將常住戶口遷入，對于買房落戶可以說是較為重要的。發(fā)展的城市需要人才，想要留住人才，就應該給予他們買房的權利。人才政策或將是打開限購的金鑰匙，給更多的人買房的機會。

租購同權

自6月，國務院提出培育發(fā)展住房租賃市場的具體要求以來，12個住房租賃試點城市，以及北京、上海等一線城市，積極推動新政的落地。2017年11月，江西省住建廳聯合發(fā)改委等10部門印發(fā)《關于進一步加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，推出18條措施加快發(fā)展我省住房租賃市場。并明確保障“租購同權”，即以租賃住房為唯一居所的房屋承租人也享受同等的就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、計劃生育、文化體育等公共服務權利。

事實上，目前的房屋租賃市場還是存在些問題：1、依法租賃的觀念沒有深入人心。房屋租賃過程簡單非正式，往往就是房屋出租人和承租人雙方的事，雙方協定便了事。2、違法租賃難以處理。對于房屋租賃市場上，一些違法行為房地產管理部門雖能做出相應的行政處罰，但拒不執(zhí)行處罰決定者，卻缺乏更加強硬、有效的處理手段，非法出租行為不能及時得到處理。3、管理體制難以理順。非房地產管理部門介入房屋租賃市場，造成管理體制和市場秩序的混亂，不利于房屋租賃市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

2017年出臺不少住房租賃相關政策，保障租賃市場管理合法化、規(guī)范化，將大大改善以往租賃市場的混亂、難以管理等情況，租房人的權益也將得到極大的保障。江西“租購同權”政策剛出臺，迅速引發(fā)民眾關注。對于民眾來說，該政策實施后，大家都關心是否還能買學區(qū)房，租金是否上漲？現在許多的家長為了讓自家的孩子上一所好的學校，拼命工作為購買高價的學區(qū)房。租購同權政策對于買不起學區(qū)房的消費者來說，是一利好，可以使承租人子女有機會享受就近入學，但必須在就讀小學有生源有空額的前提下。所以，租購同權政策對原本擁有學區(qū)房的家長影響不大，但租房市場的租金價格將會上漲。

為響應政府政策，南昌12月土拍市場誕生第一塊“租售并舉”土地。雖然按照目前規(guī)劃條件來看，大部分人都無法買到這類房子，但“租售并舉”的出現也給江西樓市帶來了信號，加上省建行授信300億元支持全省住房租賃市場發(fā)展，并有金融支持、政策支持，迅速落實到土地供應上面，未來租賃住房或成為趨勢。

三、南昌市房地產市場展望

（一）房地產市場政策變化

2017年，我國經濟整體運行平穩(wěn)，房地產市場在其中發(fā)揮了重要作用。今年是樓市調控政策發(fā)布最為密集的一年，我國房地產行業(yè)已從高速增長的“黃金十年”進入到政策周期波動幅度較大的“白銀時代”，全國已有110個城市累計發(fā)布250多次調控政策，包括限購、限貸、限售、房貸和開發(fā)貸定向加息。并在“房子是用來住的，不是用來炒的”指導下，熱點城市降溫明顯，房地產市場去庫存取得積極進展。

2018年樓市調控仍將“不喘氣、不歇腳”，調控效果將會進一步顯現。中央經濟會議上也提出“完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”?？梢?，“長效機制”將成為重要的調控手段。限購、限貸、首付比例上調等措施都是為了壓制需求，而這只是暫時的，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制是從長遠角度解決供需雙方的需求，并指引樓市向著長期均衡的方向發(fā)展，提高經濟運行效率，并優(yōu)化房地產在整個國民經濟中的比例，減少房地產投資行為。加之，租售并舉、共有產權、限售等房地產長效機制在2017年已逐漸落地，租賃市場發(fā)展或將成為2018年住房制度改革的核心內容。

2018年也將開始實施禁止銷售毛坯房，精裝房時代將來臨。精裝房入市，其裝修質量將影響樓盤銷售，裝修公司和房地產強強聯合，也將是必然的趨勢。

（二）土地市場走勢展望

2017的土地市場雖不及2016年般火熱，但限價地塊可謂是大主角。自9月“三限房”出臺后，全年共有28塊限價地交易，出讓金總額約185.5億元，占全年總金額約1/3。從供應地區(qū)來看，其中青云譜區(qū)以8宗地高居榜首，其次是新建區(qū)，紅谷灘位列第三。在樓市調控下，2017年上半年的地王記錄停留在名城地產。但在下半年，隨著限價地的出現，樓面價不再激起“吃瓜群眾”的好奇心。為響應“租購同權”政策，南昌12月在贛江新區(qū)成交了首宗“租售并舉”用地。2017年的土拍市場已結束，總供應面積為10426.59畝（不含新建區(qū)），與年初南昌市供地計劃30777.44畝相比，今年算是達成任務的三分之一。2018年已經開始，土拍市場又將進入新的周期，從1月的待拍地塊來看，首月的南昌土拍算是“雨露均沾”，除新建區(qū)外其它區(qū)都有，其中經開區(qū)還將迎來首宗限價地。

（三）房地產市場走勢展望

2017南昌房地產市場在歷經調控收緊、“三限房”、限售、“房住不炒”等影響后，樓市成交高開低走，起伏不斷，最終回暖。

上半年，“3.8限購”政策的出臺，南昌新房市場呈現兩極分化，住宅下挫，非住宅上漲。住宅成交量在5、6兩月達年度最低，非住宅則達年度最高。下半年，住宅市場和非住宅市場相對區(qū)域穩(wěn)定，并呈上漲趨勢。根據各盤的成交情況來看，住宅市場仍有日光盤存在，由于調控政策，購房者的購房資格被限制，市場熱度被抑制。

2018年調控仍將繼續(xù)，樓市基礎性制度和長效機制將共同發(fā)力。2016年誕生的大批地王，也將在2018年陸續(xù)入市。對于地王人們的通常認為是，拿地價格高，房價自然就高。然而樓市受調控政策限制，高地價，并不一定意味著高房價，或許將會是購房者的福音。