房地產(chǎn)開發(fā)項目管理簡單概述

我們所經(jīng)常講的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，是站在開發(fā)企業(yè)的角度，著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項目實體的形成，對開發(fā)項目中工程建設(shè)活動進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，實現(xiàn)工程建設(shè)項目的成本目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、進度目標(biāo)等活動。他的目的是為了滿足和超越房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房產(chǎn)開發(fā)項目地要求和渴望。眾多目標(biāo)中，成本、質(zhì)量、進度這三個，構(gòu)成了開發(fā)項目管理的主要目標(biāo)。

01

開發(fā)項目管理的階段和內(nèi)容

開發(fā)項目管理依次為工程建設(shè)準(zhǔn)備、施工招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工驗收等階段。下面簡單介紹一下各階段的大體內(nèi)容：

工程建設(shè)準(zhǔn)備階段。是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)之前需辦理項目報建和施工批準(zhǔn)手續(xù)，完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計，籌措并落實建設(shè)資金，準(zhǔn)備施工現(xiàn)場，進行施工場地的“三通一平”，協(xié)調(diào)供水、供電、燃?xì)?、消防、電信等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作，以及其他各項準(zhǔn)備工作。

施工招標(biāo)階段。通過招標(biāo)優(yōu)選施工隊伍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取一個或若干個承包單位施工，以保證質(zhì)量、縮短工期、降低成本。施工招標(biāo)是開工建設(shè)前的主要工作之一，施工隊伍的選定是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位簽訂施工合同為標(biāo)志。

施工建設(shè)階段。當(dāng)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與中標(biāo)者簽訂工程施工合同之后，應(yīng)到項目所在地的縣級以上人民政府辦理開工手續(xù)，取得施工許可證，標(biāo)志開發(fā)項目開工準(zhǔn)備工作的最后完成，接下來就是由工程承包單位負(fù)責(zé)開發(fā)項目的施工建設(shè)。

竣工驗收階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)工程承包單位施工，完成了項目設(shè)計圖紙和承包合同規(guī)定的全部內(nèi)容，符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到規(guī)定的使用要求，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交工，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)單位對竣工項目進行驗收。

02

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成

和其他工程建設(shè)項目一樣，房產(chǎn)開發(fā)項目由若干個單項工程構(gòu)成，一個單項工程由若干個單位工程構(gòu)成，一個單位工程有若干個分部工程構(gòu)成，一個分部工程由若干個分項工程構(gòu)成。

單項工程，是指具有獨立的設(shè)計文件，建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或使用功能的工程項目。

單位工程，是指具有獨立的設(shè)計文件能夠獨立施工，但竣工后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用功能工程。

分部工程，是單位工程的組成部分，按不同的結(jié)構(gòu)部分、路段長度及施工特點或施工任務(wù)，將單位工程劃分為若干個項目單元。

分項工程，是分部工程的組成部分，按不同的施工方法、材料、工序及路段長度，將分部工程劃分為若干個項目單元。

03

房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計

房地產(chǎn)的開發(fā)項目勘察設(shè)計是工程勘察和工程設(shè)計的簡稱。

工程勘察，是根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的要求，查明、分析、評價房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)場地的性質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制開發(fā)項目工程勘察文件，為開發(fā)項目的工程設(shè)計和施工提供科學(xué)依據(jù)的系列活動。

工程勘察主要包括工程測量、工程地質(zhì)勘察和水文地質(zhì)勘察三大項。

04

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過一定的方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計目標(biāo)的活動。

工程設(shè)計管理是開發(fā)項目管理的龍頭，是明確工程功能、質(zhì)量及進度的前提和基礎(chǔ)，是做好工程投資控制的關(guān)鍵。由設(shè)計導(dǎo)致的工程質(zhì)量事故一般占到40%以上，設(shè)計費用一般僅為工程造價的1%-3%，但設(shè)計工作對建安費用的影響高達(dá)70%-80%，在滿足同樣功能和安全性的前提下，優(yōu)質(zhì)的工程設(shè)計可以降低建安費用的5%-10%，甚至更高。因此，抓住工程設(shè)計這個龍頭，開發(fā)項目工程建設(shè)的成本、質(zhì)量、進度等控制目標(biāo)才能順利實現(xiàn)，開發(fā)項目才會取得更多的主動權(quán)。也才能做到事半功倍。

05

房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)方式

在招標(biāo)時，項目成交的價格有待于投資者提出，因此招標(biāo)不具備邀約的條件，不能稱之為邀約。招標(biāo)，實際上是邀請他人對其提出邀約是一種要約邀請，而投標(biāo)，則是要約，中標(biāo)通知書是承諾。

房產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)方式有兩種，一種是公開招標(biāo)，另一種是邀請招標(biāo)。

公開招標(biāo)，也稱為無限制競爭性招標(biāo)，是指開發(fā)企業(yè)通過有形的建筑市場或報刊、廣播、電視等媒體發(fā)布招標(biāo)公告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)的，均可以參與投標(biāo)，他的優(yōu)點是招標(biāo)人可以廣泛的選取施工單位，利于最佳工程方案，各投標(biāo)人可以充分發(fā)揮自己在技術(shù)、資金、管理等方面的優(yōu)勢參與競爭，體現(xiàn)了公平性，但是缺點是工作量較大，招標(biāo)的時間長、費用較高。

邀請招標(biāo)，也稱為有限競爭性的招標(biāo)或指名競爭招標(biāo)。是指房企向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)，符合條件的施工單位發(fā)出邀請，對于招標(biāo)的工程情況工作范圍和實施條件作出簡要說明，邀請他們參與投標(biāo)競爭。被邀請參與投標(biāo)的施工單位數(shù)量較少，但是為了達(dá)到充分競爭的目的，一般不得少于三家。與公開招標(biāo)相比，可節(jié)約招標(biāo)費用和時間，減少風(fēng)險，但缺點是競爭性不夠，有可能遺漏某些有競爭力的施工單位。

2001年6月，建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》規(guī)定，房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工單位合同價值在200萬元以上或者總投資在3000萬元以上的，必須進行公開招招標(biāo)。

06

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)程序

房產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)雖然因工程和房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同而異，但其基本程序大致相同，都要經(jīng)過以下的步驟：

第一個，招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作。

第二個，發(fā)出招標(biāo)公告或要求書。

第三個，招標(biāo)人資格預(yù)審。

第四個，發(fā)送招標(biāo)文件。

第五個，開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo)。

第六個，簽訂工程承包合同。

本節(jié)我們簡單講述了房產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)的前期基本內(nèi)容，在下一節(jié)我們將重點講述房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)的具體程序，包括六個環(huán)節(jié)的具體內(nèi)容及要求，歡迎大家查看。