一、房產(chǎn)繼承概述

（一）繼承權(quán)的法律特征：①繼承權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，通過繼承實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)。②繼承權(quán)以人身關(guān)系為基礎(chǔ)，繼承人和被繼承人存在婚姻、血緣等關(guān)系。③繼承權(quán)的實(shí)現(xiàn)要有一定的法律事實(shí)。法律規(guī)定的繼承權(quán)只是繼承人享有的一種期待權(quán)；只有被繼承人死亡這一法律事實(shí)出現(xiàn)以后，繼承權(quán)才成為既得權(quán)，開始遺產(chǎn)繼承。

（二）房產(chǎn)繼承的主體：①法定繼承人；②非法定繼承人（可通過遺囑繼承房產(chǎn)）。

（三）房產(chǎn)繼承的客體：根據(jù)《繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)”，房產(chǎn)繼承的客體為公民的房屋。

（四）房產(chǎn)繼承的方式：①遺囑繼承；②法定繼承。

二、房產(chǎn)繼承，繼承公證并非必要的前置程序

國土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》于2016年1月1日起正式開始實(shí)施。其第十四條規(guī)定：“因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書?！奔又?016年7月5日司法部發(fā)文廢止了《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，房產(chǎn)繼承必須公證的規(guī)定已經(jīng)廢止了。

北京市規(guī)劃國土委印發(fā)《北京市不動(dòng)產(chǎn)登記工作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》），該規(guī)范于2017年1月1日起正式實(shí)施。按照這一規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人在繼承或受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)有權(quán)選擇公證或直接申請(qǐng)按有關(guān)程序進(jìn)行核驗(yàn)和登記，繼承（受遺贈(zèng)）公證將不再是一項(xiàng)必要措施。

我國實(shí)行遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承的原則，也就是說，對(duì)公民個(gè)人遺產(chǎn)的繼承，如果財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人生前立有遺囑，只要該遺囑是合法有效的，必須按遺囑繼承。無遺囑的情況下，發(fā)生法定繼承，法定繼承應(yīng)先經(jīng)過繼承公證。

三、繼承房產(chǎn)的流程圖及辦理公證的兩種情形

（一）存在合法有效的遺囑的情形下，辦理遺囑公證

遺囑公證是指公證機(jī)關(guān)對(duì)遺囑人立遺囑的真實(shí)性和合法性給以證明。我國《繼承法》規(guī)定：“遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。立有數(shù)份遺囑，內(nèi)容相抵觸的，以最后的遺囑為準(zhǔn)。自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑?！惫C遺囑效力最高。公證遺囑的內(nèi)容，僅能夠通過公證新的遺囑來改變，繼承將按照最后一份新立的公證遺囑執(zhí)行。

（二）無遺囑、遺囑的情形下開始法定繼承，法定繼承須辦理繼承公證

繼承公證指依法證明繼承人的繼承行為真實(shí)性、合法性，確認(rèn)繼承人的繼承權(quán)的活動(dòng)。

四、房產(chǎn)繼承的兩種方法四種路徑

（一）存在遺囑或遺贈(zèng)的情形下，通過遺囑繼承或遺贈(zèng)取得房產(chǎn)

須提供被繼承人死亡證明、遺囑、繼承人與被繼承人親屬關(guān)系證明等材料申請(qǐng)房屋過戶登記。

（二）不存在遺囑或遺贈(zèng)的情形下，通過法定繼承取得房產(chǎn)

法定繼承又有三種路徑：

1、“協(xié)商繼承”，也就是全部繼承人之間如果能協(xié)商一致達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)分配協(xié)議的，可以提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議、繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系證明以及其他必要的材料申請(qǐng)房屋過戶登記；

2、公證繼承，也就是被繼承人死亡后，繼承人申請(qǐng)繼承公證，憑繼承權(quán)公證書申請(qǐng)辦理房屋過戶登記；

3、訴訟繼承，全部繼承人之間不能協(xié)商一致或者無法取得繼承權(quán)公證的，則需要到法院提起繼承糾紛之訴，待法院判決、調(diào)解后，持法院出具的生效法律文書申請(qǐng)房屋過戶登記。

五、繼承房產(chǎn)后，再次出售房屋應(yīng)參照正常的二手房交易流程與手續(xù)辦理

例如，父親有一套2008年購買并取得房產(chǎn)證的房屋，甲某2015年繼承該房產(chǎn)。甲某在公證部門辦理公證手續(xù)后，到房產(chǎn)部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，取得了新的房產(chǎn)證。2017年，甲某欲出售該房屋。

1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號(hào)）第四條規(guī)定，個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。其購房價(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。

2、甲某繼承該房屋時(shí)，甲某作為法定繼承人免征個(gè)人所得稅。2017年甲某出售該房屋，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號(hào)）規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活住房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

本例中，甲某雖然自2015年繼承房屋到2017年出售房屋僅有2年時(shí)間，但繼承房屋后再次對(duì)外銷售，購房時(shí)間應(yīng)按原購房時(shí)間確定，甲某所得房屋的購房時(shí)間為2008年，至2017年自用已超過5年，且為家庭唯一生活用房，則在出售時(shí)可免征房屋交易時(shí)的個(gè)人所得稅。

（文/萇樂）