大多數(shù)對房產(chǎn)投資感興趣的朋友，對住宅物業(yè)的投資了解會(huì)比較多一點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠株P(guān)于澳洲房產(chǎn)投資的文章，都是談?wù)撟≌飿I(yè)的。我們?nèi)A人朋友中投資房產(chǎn)者，傾向于投資住宅物業(yè)的多于商用物業(yè)。因?yàn)榇蠹覍ψ≌飿I(yè)相對比較熟悉，無論是別墅還是公寓。

相反，大多數(shù)的朋友對澳洲的商用地產(chǎn)認(rèn)識(shí)較少。一般投資者都不清楚商用地產(chǎn)租約的條款及責(zé)權(quán)。今天，我想和大家探討的話題，就是簡單介紹一下：關(guān)于在澳洲投資商用物業(yè)和住宅物業(yè)的區(qū)別：

商用地產(chǎn)的投資主要有以下幾種形式：辦公室，零售商鋪，工業(yè)樓房，倉庫，診所，幼兒園等。投資商用地產(chǎn)和投資住宅物業(yè)的區(qū)別或者說不同點(diǎn)是：住宅物業(yè)投資門檻低，風(fēng)險(xiǎn)低，平均投資回報(bào)率是百分之五；商用物業(yè)投資門檻高，風(fēng)險(xiǎn)高，但回報(bào)率也高，平均投資回報(bào)率是百分之八。較高的投資風(fēng)險(xiǎn)來自于空置率較高。就拿倉庫來作為例子：業(yè)主可能需要相當(dāng)長的一段時(shí)間才能找到新的倉庫租戶，可能是數(shù)個(gè)月，運(yùn)氣不好的時(shí)候可能需要若干年的時(shí)間。相反，一個(gè)住宅物業(yè)一般兩個(gè)星期或一個(gè)月就能找到新的租客。住宅物業(yè)的租期一般是半年或一年，租金的遞增隨行就市，比較緩慢；商用物業(yè)的租期一般較長，租約一般是五年，而且可以再有五年的續(xù)租權(quán)。有的商用物業(yè)租約長達(dá)二十年，三十年的都有。每年的租金是根據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局公布的通貨膨脹的比率而逐年遞增的。

租戶的素質(zhì)顯然是物業(yè)投資里最關(guān)鍵的因素。對商用地產(chǎn)投資者來說，品牌公司，上市公司和大的集團(tuán)公司的租客是最受歡迎的“藍(lán)籌”租戶。他們一般會(huì)長時(shí)間租用物業(yè)，而且拖欠租金的可能性很低。

在這里要提醒大家的是：無論任何形式的物業(yè)投資，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好壞都會(huì)直接影響投資者的投資回報(bào)。尤其對商用地產(chǎn)投資的影響會(huì)更加明顯。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境差的時(shí)候，你的商用地產(chǎn)有可能完全找不到租客，或者需要大幅降價(jià)才能租出去。但相對于住宅物業(yè)，由于是生活必需品，最糟糕的情況可能是，需要額外兩個(gè)星期的時(shí)間才能找到新的房客，或者把你的每周租金下調(diào)10澳元，或20澳元才能把房子租出去。

購買商用物業(yè)往往比購買住宅物業(yè)要貴得多。比如CBD的辦公室，郊區(qū)的工業(yè)樓房，診所，或幼兒園，這些物業(yè)都在百萬甚至數(shù)百萬以上，所以投資者，都要有扛得住風(fēng)險(xiǎn)的思想準(zhǔn)備。住宅物業(yè)的維修費(fèi)一般都有房東承擔(dān)，但商用物業(yè)的維修，保養(yǎng)費(fèi)很少是由業(yè)主承擔(dān)的。投資澳洲商用物業(yè)其中一個(gè)最大的好處就是，很多日常的支出不是由業(yè)主而是由租戶自己負(fù)責(zé)的。如保險(xiǎn)，維修，保養(yǎng)。這就意味著，商用物業(yè)業(yè)主收取的租金大部分是能夠全進(jìn)口袋的。但如果投資住宅物業(yè)，你所收到的租金還要用來支付保險(xiǎn)，維修和保養(yǎng)。租賃合約是涉及商用物業(yè)最重要的文件。住宅租賃合約的文件，只有約四頁長，但商用物業(yè)租賃合約往往長達(dá)50至60頁。所以商用物業(yè)的投資者必須聘請律師，仔細(xì)處理租約條文，以免后患。

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 汪正亮

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