[ 導(dǎo)讀 ]

優(yōu)秀歷史建筑（區(qū)）的改造與更新

最近，上海一家即將開(kāi)業(yè)的酒店引起了行業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。這家酒店是——嘉佩樂(lè)酒店。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，這個(gè)名字還比較陌生，但其奢華卻不遜于洲際、半島、麗思卡爾頓。可謂一家「小眾頂奢酒店品牌」。孫燕姿、姚晨等都曾在其旗下酒店舉辦婚禮。

嘉佩樂(lè)是新加坡國(guó)寶級(jí)酒店品牌，成立于 2002 年，其創(chuàng)始人為麗思卡爾頓集團(tuán)前總裁霍斯特·舒爾茨。旗下共有四個(gè)品牌：嘉佩樂(lè)酒店及度假村、 SOLíS 酒店、獨(dú)立酒店以及 Auriga 水療。目前，嘉佩樂(lè)酒店在全球的數(shù)量并不多，但其布局卻橫跨亞洲、歐洲、美洲。

我們來(lái)看看嘉佩樂(lè)在世界其他地方的酒店。

新加坡：酒店建筑前身是英國(guó)政府高官位于圣淘沙島嶼的會(huì)議場(chǎng)地，始建于 1880 年代。

德國(guó)：酒店建筑已超過(guò) 200 多年，從 19 世紀(jì)開(kāi)始就是王權(quán)貴族下榻之地。

墨西哥：直面大海，西班牙式的設(shè)計(jì)充滿了殖民主義時(shí)代的風(fēng)格。

從這些酒店可以看出，嘉佩樂(lè)選址有一個(gè)很大特點(diǎn)：鐘愛(ài)老建筑。相信這也是其選擇建業(yè)里開(kāi)設(shè)酒店的重要原因。

建業(yè)里改造的前世今生

| 建業(yè)里背景

建業(yè)里由法國(guó)建業(yè)地產(chǎn)公司建于 20 世紀(jì) 30 年代，是徐匯區(qū)衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的一部分，也是上海市第二批優(yōu)秀歷史建筑。該石庫(kù)門(mén)群分為西弄，以及東弄、中弄兩個(gè)部分，總占地面積約 1.8 萬(wàn)平方米，前后共有 22 排連體石庫(kù)門(mén)住宅建筑 260 套，規(guī)模比新天地、思南公館、田子坊、步高里都要大得多，是上海最大的里弄式石庫(kù)門(mén)住宅建筑群。

| 格局與建筑特色

建業(yè)里由東、中、西三段里弄組成，基本都是東西向展開(kāi)，四條南北向主弄串聯(lián)起東西向支弄。建筑為磚木結(jié)構(gòu)，立面鋸齒狀造型，設(shè)轉(zhuǎn)角窗，每戶均有朝南窗戶，每單元均有較大花園。但由于建造年代久，違章搭建多，東弄、中弄不少石庫(kù)門(mén)破損嚴(yán)重，結(jié)構(gòu)老化，且瀕臨失效。

建業(yè)里最為特色的地標(biāo)建筑物為「水塔」，曾是當(dāng)?shù)鼐用袢∷牡胤健?/span>

| 外觀改造

在外觀上，建業(yè)里恢復(fù)了「外鋪內(nèi)里」的歷史格局，保留了「馬頭山墻」、「清水紅磚」、「半圓拱券門(mén)洞」等經(jīng)典石庫(kù)門(mén)元素。水塔現(xiàn)已是酒店的最高建筑物，被用作照明與信號(hào)服務(wù)設(shè)施。

建業(yè)里改造前后對(duì)比

| 內(nèi)部改造及業(yè)態(tài)布局

建業(yè)里西弄和中弄將改造為由 95 套酒店式公寓組成的酒店，東、中弄區(qū)域增加二層地下室，滿足停車(chē)需求，最南側(cè)靠建國(guó)西路將改造為 4000 平方米的沿街商鋪。內(nèi)部起居室、衛(wèi)生間、臥室等功能區(qū)劃以及排水設(shè)施、用電負(fù)荷、中央空調(diào)等已大多就位。

建業(yè)里改造一覽

嘉佩樂(lè)酒店在建業(yè)里建有 55 棟石庫(kù)門(mén)別墅以及 40 棟豪華公寓，其中石庫(kù)門(mén)別墅分為一房、兩房、三房三種戶型，面積在 111 至 251 平方米之間。作為上海唯一一處全別墅城市度假地以及全新的酒店地標(biāo)，嘉佩樂(lè)還對(duì)建業(yè)里展開(kāi)了頂奢式的裝修，并引入了一些獨(dú)有的業(yè)態(tài)。

建業(yè)里嘉佩樂(lè)酒店logo

嘉佩樂(lè)酒店的入口與大堂嵌于一個(gè)石庫(kù)門(mén)內(nèi)，給人一種別有洞天之感。

別墅底樓已改造為客廳，也就是上海老底子的「客堂間」。設(shè)計(jì)中融入了很多中式元素，尤其是海派文化中流行的淡孔雀藍(lán)。

別墅二樓已改造為酒店臥室，配色較為淡雅，裝幀也都是嘉佩樂(lè)酒店的代表風(fēng)格。

酒店內(nèi)引入了全新概念餐廳 Comptoir Pierre Gagnaire ，風(fēng)格為 30 年代的復(fù)古風(fēng)，并將與明星主廚 Pierre Gagnaire 展開(kāi)合作。

酒店內(nèi)還設(shè)有 Auriga Spa （御夫座水療中心），該品牌曾連續(xù)三年蟬聯(lián)福布斯榜單。

嘉佩樂(lè)酒店標(biāo)志性的 Capella Library 也在其中，并藏有不少上海藝術(shù)家的畫(huà)作。

酒店內(nèi)還開(kāi)設(shè)有酒吧，現(xiàn)場(chǎng)會(huì)有樂(lè)隊(duì)演奏音樂(lè)。

建業(yè)里改造：一種有爭(zhēng)議的更新模式

從 2008 年改造伊始，建業(yè)里這座上海市中心最大的石庫(kù)門(mén)建筑群就一直備受關(guān)注，其改造過(guò)程也是爭(zhēng)議頗多。

這些爭(zhēng)議大都圍繞一個(gè)焦點(diǎn)：是否需要推倒復(fù)建。

建業(yè)里動(dòng)遷前后

產(chǎn)生這種爭(zhēng)論的原因，一方面是對(duì)歷史風(fēng)貌文化區(qū)以及優(yōu)秀歷史建筑的保護(hù)，以及民眾對(duì)這一片區(qū)的深厚感情。但另一方面，則是建業(yè)里不太樂(lè)觀的建筑狀況：建業(yè)里在搬遷過(guò)程中建筑曾受到嚴(yán)重?fù)p壞，部分建筑只剩下外墻。并且，改造前的建業(yè)里一幢多戶情況十分普遍， 260 棟房屋內(nèi)居住了 3000 多人，長(zhǎng)期超負(fù)荷使用。加上不同程度的修修補(bǔ)補(bǔ)，一些內(nèi)部木結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了開(kāi)裂與霉?fàn)€，這在東弄與中弄尤為嚴(yán)重。

鑒于建業(yè)里的這種建筑狀況，在改造時(shí)整體保留了三分之一的歷史建筑，也就是西弄；東弄和中弄因?yàn)閾p壞嚴(yán)重，無(wú)法直接修復(fù)，只能進(jìn)行復(fù)建，在復(fù)建中盡量使用原始建材，對(duì)無(wú)法使用原始建材的，也盡量使用類(lèi)似的替代材料，以此保持整個(gè)片區(qū)建筑格局與風(fēng)格的統(tǒng)一與延續(xù)。

另外，建業(yè)里改造的一個(gè)最大變動(dòng)是對(duì)地下的開(kāi)掘。每棟石庫(kù)門(mén)都開(kāi)展了地下開(kāi)挖工作，共分為兩層，一層用作客廳，一層用作車(chē)庫(kù)。由此，我們可以看出，雖然建業(yè)里的格局以及外立面、門(mén)窗、石庫(kù)門(mén)、天井等保留了原貌，但其內(nèi)部實(shí)際上已經(jīng)完全改頭換面。也正是這一點(diǎn)，引起了一些專(zhuān)家的反對(duì)。

同濟(jì)大學(xué)建筑系主任常青教授曾在《舊改中的上海建筑及其都市歷史語(yǔ)境》一文中，曾將里弄石庫(kù)門(mén)的改造歸納為四種模式：新天地模式、田子坊模式、建業(yè)里模式、文保模式（如步高里）。但后來(lái)他又表示，建業(yè)里的改造只能算是一個(gè)特例，算不上一種模式。著名建筑保護(hù)專(zhuān)家、同濟(jì)大學(xué)阮儀三教授也曾表示，建業(yè)里的開(kāi)發(fā)模式是不可取的。

上海里弄石庫(kù)門(mén)改造模式

《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》對(duì)優(yōu)秀歷史建筑的最高要求是：建筑的立面、結(jié)構(gòu)體系、平面布局和內(nèi)部裝飾不得改變。從這一點(diǎn)來(lái)看，將東弄、中弄推倒重建的建業(yè)里顯然不符合規(guī)定。

另一個(gè)讓外界比較關(guān)注的問(wèn)題是，改造為酒店的建業(yè)里是否還會(huì)對(duì)公眾開(kāi)放？

建業(yè)里預(yù)留的公共區(qū)域效果圖

對(duì)此，徐房集團(tuán)表示，建業(yè)里作為 100% 國(guó)有資產(chǎn)，未來(lái)不會(huì)作為私人用地使用。改造過(guò)程中會(huì)辟出專(zhuān)門(mén)的公眾區(qū)域，公眾可以自由進(jìn)出建業(yè)里露天區(qū)域，欣賞石庫(kù)門(mén)建筑。但考慮到酒店管理和顧客隱私，酒店客房及長(zhǎng)租公寓的露天區(qū)域?qū)⒉粚?duì)外開(kāi)放。

如何尋求歷史建筑更新中的平衡點(diǎn)？

城市更新重在「新」，也就是「再生」。不僅僅要關(guān)注對(duì)原有建筑物的拆除與改造，更重要的是拆除后的可持續(xù)性，這在優(yōu)秀歷史文化風(fēng)貌區(qū)以及優(yōu)秀歷史建筑的更新中，顯得尤為重要。如何在保護(hù)與開(kāi)發(fā)，風(fēng)貌與功能之間尋求最佳平衡點(diǎn)，是各開(kāi)發(fā)商與更新參與方面臨的重要課題。

優(yōu)秀歷史文化風(fēng)貌區(qū)或建筑物改造中主要的參與方有政府、開(kāi)發(fā)者與運(yùn)營(yíng)者、原住業(yè)主等。其中，政府主要負(fù)責(zé)制定改造的重大政策，并具有決策權(quán)。但另一方面，政府也要為開(kāi)發(fā)方、運(yùn)營(yíng)方提供一些政策利好及補(bǔ)償措施，比如提供地價(jià)的減免等等，通過(guò)城市更新政府可以實(shí)現(xiàn)改善民生的目的，并通過(guò)出讓土地來(lái)獲得一定收益，同時(shí)也可以起到繁榮房地產(chǎn)及相關(guān)市場(chǎng)的作用。

而改造的具體實(shí)施者，則是與政府合作的開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商，他們需要承擔(dān)城市更新帶來(lái)的拆遷、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等投入，在更新過(guò)程中也會(huì)面臨各種預(yù)知的或突發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商具備一定的資金實(shí)力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

而在改造中處于較被動(dòng)地位的則是原住業(yè)主，他們需要為此付出原有住所的使用權(quán)，以此獲得拆遷所帶來(lái)的補(bǔ)償或其他收益，并可以通過(guò)改造提升原有居住品質(zhì)。

優(yōu)秀歷史文化風(fēng)貌區(qū)或建筑物的改造過(guò)程是各參與方通過(guò)更新資源的分配來(lái)實(shí)現(xiàn)各自目標(biāo)的過(guò)程，涉及了資金、決策、運(yùn)營(yíng)、責(zé)權(quán)、利益分配等諸多因素，參與方應(yīng)協(xié)調(diào)其中的最重要因素，構(gòu)建利益平衡模式與機(jī)制，以此保障更新項(xiàng)目的推進(jìn)與成功。

歷史建筑更新中主要參與方的利益平衡

以建業(yè)里為代表的里弄建筑是上海獨(dú)特的城市特征，寄予著公眾的深厚感情。里弄在整體格局、外觀以及室內(nèi)空間記錄著上海的城市印記，從此方面來(lái)說(shuō)，這是這些里弄建筑最具價(jià)值之處。里弄改造涉及功能性與技術(shù)性，功能性改造是對(duì)原有建筑安全性與舒適度的提升，技術(shù)性則是對(duì)建筑保護(hù)措施的不斷探索與完善。

小結(jié)

對(duì)優(yōu)秀歷史文化風(fēng)貌區(qū)中的里弄建筑需要功能性與技術(shù)性并重，有效協(xié)調(diào)保護(hù)與開(kāi)發(fā)利益的立場(chǎng)性矛盾?？上驳氖牵S著上海列入保護(hù)的風(fēng)貌區(qū)與建筑的不斷增加，相關(guān)法規(guī)也在不斷完善，城市更新浪潮中對(duì)優(yōu)秀歷史建筑物的保護(hù)也會(huì)受到越來(lái)越多的重視。