某采購代理機構(gòu)就天津某單位物業(yè)項目，以競爭性談判方式實施政府采購，有5家供應(yīng)商參與談判，談判小組認為5家供應(yīng)商的響應(yīng)文件均符合談判文件要求，進入價格談判階段，經(jīng)三次報價，最終確定報價最低的供應(yīng)商A公司為成交候選供應(yīng)商。采購人確認A公司為成交供應(yīng)商。采購代理機構(gòu)發(fā)布成交公告后，參與投標的供應(yīng)商B公司提出質(zhì)疑，認為A公司的報價過低，低于國家法律規(guī)定和談判文件要求的最低運營價格。

采購代理機構(gòu)接到質(zhì)疑后，隨即要求A公司進行書面說明。經(jīng)查，按最低工資1950元及最低保險基數(shù)2966元測算，五險人均月保險額為940.22元。本項目共47人，年人員工資保險費用合計1636684.08元，還未包括國家規(guī)定的加班費、福利費及其它各項稅費。A公司在投標文件中按五險測算。因本項目質(zhì)疑，A公司書面說明：該公司擬聘用人員按農(nóng)籍員工先行繳納三險，且項目經(jīng)理崗、保潔崗位、飼養(yǎng)崗位不產(chǎn)生加班費用。根據(jù)《政府采購非招標采購方式管理辦法》規(guī)定：供應(yīng)商的澄清、說明或者更正不得超出響應(yīng)文件的范圍或者改變響應(yīng)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。復(fù)會過程中經(jīng)向?qū)＜医忉屜嚓P(guān)國家政策規(guī)定。談判小組一致認定，A公司最終報價1609656.81元，低于成本，質(zhì)疑事項成立。根據(jù)談判文件規(guī)定，最終報價經(jīng)談判小組認定低于成本，取消該公司成交資格。

另外，本項目第2名和第3名兩家公司的響應(yīng)文件中，經(jīng)談判小組復(fù)核測算也不符合采購文件及國家相關(guān)規(guī)定。因符合競爭要求的供應(yīng)商不足3家，項目終止談判。

1.物業(yè)項目適用競爭性談判方式嗎？

2.如何判定物業(yè)項目人員費用報價的合理性？

3.物業(yè)項目如果價格不具有可比較性，那么服務(wù)的質(zhì)量如何進行考核、評價？

針對問題1，競爭性談判方式的定標原則是符合采購需求、質(zhì)量和服務(wù)相等且報價最低的原則。第一階段的評審，各供應(yīng)商響應(yīng)文件都應(yīng)對采購需求、質(zhì)量和服務(wù)作出響應(yīng)，一般不會存在不響應(yīng)的問題。到第二階段價格談判時，談判小組應(yīng)當要求所有參加談判的供應(yīng)商在規(guī)定時間內(nèi)進行最后報價。按照以上的定標原則，各供應(yīng)商都有報低價的傾向，以謀取最終的成交資格。但是，國家有關(guān)部門對人員工資、保險、福利、加班費標準等，都有強制性的規(guī)定。供應(yīng)商報價的基礎(chǔ)應(yīng)該是符合這些強制性的規(guī)定。但是，目前的勞動部門為落實特定的政策，又有一部分特殊規(guī)定。這部分特殊規(guī)定對于特定物業(yè)公司、特定項目是否能適用，因人因事而異。物業(yè)公司所招聘人員是否符合相關(guān)政策要求，是否能享受相應(yīng)的補貼，取決于招聘人員的實際情況。某個物業(yè)項目，考慮到是否能中標還屬于未確定之事，物業(yè)公司一般還不可能招聘，或者不能和相關(guān)人員簽訂勞動合同，所以難以確定的核算有關(guān)人員是否享受補貼，是否適用相關(guān)政策。在鼓勵低價的情況下，為謀取中標，供應(yīng)商往往會盡量壓縮成本，有時可能不符合實際情況。在當前勞動力市場相對充裕，相對于雇傭單位，就業(yè)者的話語權(quán)很有限、談判能力很有限，就不能排除雇傭單位未依法足額支付工資保險的情況。

綜上，競爭性談判鼓勵低價的方式不適用于物業(yè)項目，可能會引發(fā)“沒有最低、只有更低”的不正當競爭情況，導(dǎo)致質(zhì)疑和矛盾不可避免。

對于問題2 ，人員費用報價合理性是物業(yè)項目評審非常重要的內(nèi)容，主要包括人員工資、社會保險、福利費、加班費等內(nèi)容。

人員工資、保險：投標單位大多按照天津市最低工資標準1950元/月，保險按照最低基數(shù)2966元測算。實際許多投標單位，為迎合標書相關(guān)規(guī)定，有的項目經(jīng)理工資注明2000元左右/月，明顯不符合實際。質(zhì)疑過程中供應(yīng)商A公司書面說明：該公司擬聘用人員按農(nóng)籍員工繳納三險、質(zhì)疑供應(yīng)商B公司投標人員費用報價也均為農(nóng)業(yè)險人員。測算依據(jù)為《天津市人力社保局市財政局關(guān)于印發(fā)促進農(nóng)籍職工參加社會保險若干規(guī)定的通知》。該文件第二條規(guī)定：“本市行政區(qū)域內(nèi)的各類用人單位應(yīng)依法為農(nóng)籍職工參加養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、生育、失業(yè)五項社會保險。對于用人單位新招用或尚未參保繳費的農(nóng)籍職工，經(jīng)用人單位和農(nóng)籍職工協(xié)商一致，可先行參加養(yǎng)老、醫(yī)療和工傷保險。”第三條規(guī)定：“用人單位和農(nóng)籍職工參加五項社會保險的，繳費基數(shù)應(yīng)繼續(xù)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定確定。”由此可見，三險是一種先行先試，是一種過渡性的制度，適用范圍僅限于新招用或尚未參保繳費的農(nóng)籍職工。而按照三險核算和按照五險核算，人員保險費用差別較大。如投標文件中沒有相關(guān)證明文件而按照三險核算，報價合理性難予考量。

加班費測算：物業(yè)項目中存在許多需要占用休息日、節(jié)假日的工作崗位。按照《勞動法》第四十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當按照下列標準支付高于勞動者正常工作時間工資的工資報酬：(一)安排勞動者延長工作時間的，支付不低于工資的百分之一百五十的工資報酬;(二)休息日安排勞動者工作又不能安排補休的，支付不低于工資的百分之二百的工資報酬;(三)法定休假日安排勞動者工作的，支付不低于工資的百分之三百的工資報酬”。許多投標供應(yīng)商在報價時并未考慮。

福利費：按照天津市相關(guān)文件規(guī)定單位職工應(yīng)該享有采暖費及防暑降溫費費。許多單位在報價也并未考慮。

針對問題3， 目前的招投標和政府采購方式，物業(yè)項目只能通過業(yè)績、人員的要求（資格、年齡、服務(wù)時間）、單位確立的各種制度（制度是否完善、有無針對性）等書面方面進行考察，實際的服務(wù)情況在招標時是不能體現(xiàn)出來的。相對于貨物，服務(wù)招標有不適用性。物業(yè)項目需要深入到合同后期履行，通過履行期的不定期考核來反映服務(wù)合同是否按照招標文件和合同的要求來履行。

《勞動法》

第四十四條　有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當按照下列標準支付高于勞動者正常工作時間工資的工資報酬：

（一）安排勞動者延長工作時間的，支付不低于工資的百分之一百五十的工資報酬；

（二）休息日安排勞動者工作又不能安排補休的，支付不低于工資的百分之二百的工資報酬

（三）法定休假日安排勞動者工作的，支付不低于工資的百分之三百的工資報酬。

《天津市人力社保局市財政局關(guān)于印發(fā)促進農(nóng)籍職工參加社會保險若干規(guī)定的通知》

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的各類用人單位應(yīng)依法為農(nóng)籍職工參加養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、生育、失業(yè)五項社會保險。對于用人單位新招用或尚未參保繳費的農(nóng)籍職工，經(jīng)用人單位和農(nóng)籍職工協(xié)商一致，可先行參加養(yǎng)老、醫(yī)療和工傷保險。

第三條 用人單位和農(nóng)籍職工參加五項社會保險的，繳費基數(shù)應(yīng)繼續(xù)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定確定。先行參加養(yǎng)老、醫(yī)療和工傷保險的，經(jīng)用人單位和農(nóng)籍職工協(xié)商一致，可實行最低繳費基數(shù)五年過渡，具體辦法是： 2013年最低繳費基數(shù)按當年度本市最低工資標準確定，2014年最低繳費基數(shù)按上年度本市職工月平均工資的40%確定，2015年最低繳費基數(shù)按上年度本市職工月平均工資的45%確定，2016年最低繳費基數(shù)按上年度本市職工月平均工資的50%確定，2017年最低繳費基數(shù)按上年度本市職工月平均工資的55%確定，2018年最低繳費基數(shù)按上年度本市職工月平均工資的60%確定。