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??本期主題：《商住樓是否還具有購買價值？》

??嘉賓介紹：克而瑞信息集團(tuán)廣州機(jī)構(gòu)研究總監(jiān) 曾英杰先生

??（數(shù)讀花城 微信公眾號：zengyingjie2014 我們用數(shù)據(jù)解讀廣州，談創(chuàng)業(yè)、談投資、談生活。對以上內(nèi)容感興趣的朋友可以關(guān)注公眾號，與嘉賓一對一交流。）

??資深房產(chǎn)編輯 斑馬教授

??本期主持：樂居氣質(zhì)主播飯飯

??以下是現(xiàn)場實錄：

??主持人：大家好！歡迎來到樂居直播間，今天請來了兩位來賓，一位是克而瑞信息集團(tuán)廣州機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)曾英杰先生，另一位是我們資深房產(chǎn)編輯斑馬教授。

??本期《盟主匯》跟大家聊的話題是：商住樓是否還具有購買價值？

??問題一：作為商住兩用產(chǎn)品的公寓，房限購限貸嗎?買了公寓，再買普通住宅還算首套房嗎?公寓相對于普通住宅有哪些區(qū)別呢？

??曾英杰：商住兩用產(chǎn)品的公寓指用地性質(zhì)是商業(yè)或者辦公用地的產(chǎn)品。目前，商住兩用產(chǎn)品的公寓房限購限貸在不同的城市是不同的。對于廣州市來說，廣州市是不限購的，所以在購買資格上是沒有影響的，但是對于貸款上面是有一定影響的，主要分為兩種情況：一，對于公寓，貸款只能貸五成；二，對于住宅來說，如果是商業(yè)貸款，首套貸款還清，第二次購買還是可以按照首套貸款來計算的；如果是公積金的話，只要有過貸款記錄，第二次購買就是第二套貸款。這就是公寓相對于普通住宅的區(qū)別。

??斑馬教授：第一，商業(yè)公寓和住宅的產(chǎn)權(quán)年限不同，如商住公寓有40年的、50年的，住宅是70年。第二，商業(yè)性質(zhì)公寓是不能公積金來貸款，只能使用商業(yè)貸款，且只能貸款五成，跟住宅相比，商業(yè)公寓的首付大大增加；第三，購買商業(yè)公寓不影響購買住宅資格，但是會影響貸款比例。

??曾英杰：總結(jié)一下商業(yè)公寓相對于普通住宅的區(qū)別：1.貸款年限不同；2.首付比例不同；3.貸款利率不一樣；4.商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)是40年，辦公性質(zhì)50年，住宅是70年；5.使用成本不一樣，公寓是商水商電，物業(yè)管理費不同，使用成本較貴；6.商住兩用無法落戶，無法享受到學(xué)位房、醫(yī)療福利；7.公寓可以注冊公司；8.公寓一般沒有陽臺，不能明火；如果買來自住，商住兩用產(chǎn)品還是要考慮清楚，一定要計算好成本。

??問題二：對比北京商住兩用公寓搶購熱潮，談一下廣州各區(qū)域商住兩用公寓搶購情況？

??斑馬教授：跟北京相比，廣州的這種情況還是比較理性一點，另外也跟廣州的公寓供應(yīng)量有關(guān)系。截止9月中，公寓的網(wǎng)簽量大概是2萬多套，約120萬平左右，而住宅則達(dá)到近8萬套，800多萬平。這樣看來，廣州的公寓和住宅相比還是有一定的落差。具體表現(xiàn)來說，天河區(qū)的萬科云是屬于成交量大，超過4000套，但是面積不大，最小的才10-20平左右。南沙、黃埔的一些公寓賣的比較好，但是總的成交量還是不如住宅。

??曾英杰：2010年廣州出現(xiàn)限購政策后，政府推出一些土地，用來建造商業(yè)性地產(chǎn)，建造一些公寓用于投資。2010年之前，整個廣州的公寓市場非常少，每年的成交量約1000-2000套；2010年之后由于限購，公寓的成交量開始上漲，2012年達(dá)1萬套，而今年更是超越了兩萬套。目前，整個成交量不算高，但成交增長速度是非?？臁４送?，原來的公寓大多都是在中心區(qū)，由于地塊的減少，公寓建設(shè)進(jìn)入了外圍，最早是在蘿崗，之后進(jìn)入番禺，花都，南沙等，逐漸走向郊區(qū)。說起比較火的項目，如萬科云，去年到今年成交量約6000套，主要原因：一，該項目處于天河區(qū)，地理優(yōu)勢；二，面積??；三，價格低；另外一個非?；鸬捻椖渴?4-15年花都的萬達(dá)城，一個月賣出1000多套公寓。近幾年，從公寓項目來看，最大的贏家就是萬達(dá)，成交數(shù)量占廣州公寓成交量近半。

??問題三：由于住宅嚴(yán)格限購,目前一線城市公寓賣的不錯。您怎么看待這個現(xiàn)象？

??曾英杰：出現(xiàn)商住用地：一，跟限購有一定關(guān)系；二，跟政府推地有關(guān)。近兩年，廣州市推出的商業(yè)性用地還是比較多，尤其市中心，商業(yè)地塊占比明顯提高。第一，在未來，市中心可能會有很多商業(yè)性產(chǎn)品推出。第二，從長遠(yuǎn)角度來看，商住公寓是過渡性產(chǎn)品，一旦限購解除，這種搶購商業(yè)公寓熱潮就不存在了。寫字樓相比公寓來說，寫字樓更傾向于辦公，商業(yè)公寓更傾向于居住，這里邊，本身產(chǎn)品的定位是有一定沖突。所以，更加長遠(yuǎn)來看，到了一定階段，商業(yè)公寓類產(chǎn)品可能會進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)型或脫離市場。

??斑馬教授：二線城市2014年以來逐漸解除限購，但一線城市一直都是限購的，廣州的限購令短期內(nèi)是不能完全解除。限購不松綁，10-20年內(nèi)，公寓作為投資或者租住產(chǎn)品，用來居住應(yīng)該是沒有什么問題的。廣州可能會跟香港等發(fā)達(dá)城市一樣，公寓有望成為一個重要的居住產(chǎn)品。

??曾英杰：作為一個投資者，若要購買公寓，要更加謹(jǐn)慎一點。主要原因：一，對于廣州，租賃房屋數(shù)量是非常大；二，對酒店式公寓或服務(wù)式公寓需求比較少

??問題四：今年以來，住宅成交火爆，房價迅速上漲，在這樣的背景下，公寓的購買價值和投資價值怎么樣？跟住宅比有什么優(yōu)勢？

??斑馬教授：對于公寓投資：一，對于地段的考驗會更加高，如處在市中心或商貿(mào)中心，那么投資價值就會更高，而住宅只要是有交通就可以；二，投資公寓要參考附近租金的水平；三，升值的前景也很重要。

??曾英杰：當(dāng)你要去購買某套公寓之前，投資者應(yīng)問自己四個問題：第一，這里是城市的核心區(qū)域嗎？要關(guān)注兩個點：（1）目前已經(jīng)是非常成熟的，如珠江新城、天河北；（2）現(xiàn)在不成熟，但是規(guī)劃確定了，并且規(guī)劃正在落實中，如南沙。第二，開發(fā)商以前有過類似物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗嗎？因為商業(yè)類和居住類產(chǎn)品真的不太一樣，成功的經(jīng)驗很重要。第三，這個項目具有成熟的運營商嗎？第四：自己買下來之后，是為了租賃還是銷售？

??問題五：說到投資，必定要考慮到投資回報率，如何快速準(zhǔn)確的確定商住的投資價值？

??斑馬教授：住宅和公寓有很大的區(qū)別：第一，住宅作為一個大戶型或者全家居住是適合的，那么公寓的面積戶型比較小，適合住的就是小家庭、單身人士等，公寓產(chǎn)品的受眾面和住宅有一定的區(qū)別。第二，公寓的投資價值和租住人群、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平掛鉤，在好的地段投資，前景是很好的，前面說到的投資注意事項要重點關(guān)注。

??曾英杰：我認(rèn)為，第一，公寓產(chǎn)品具備投資價值，但是作為一個理性的投資者，在目前市場，投資住宅的回報率可能會高過公寓的；第二，對于公寓這種產(chǎn)品，要更加考慮多維度。最近幾年的公寓全是在郊區(qū)的，短期內(nèi)想租賃出去是很難的，相比來說，住宅是比較剛性的，風(fēng)險小一點。作為一個穩(wěn)健的投資者，選擇投資住宅，風(fēng)險相對低一些，投資回報率能高一點。

??網(wǎng)友問題1：商住兩用的房子優(yōu)缺點有哪些？

??曾英杰：商住兩用房子優(yōu)點是不限購、不限貸、可注冊公司；缺點是使用成本高、居住性不強(qiáng)、交易成本偏高，不能享受國家的減稅優(yōu)惠，還有一個方面缺點是使用靈活性不強(qiáng)?？偟膩碚f，優(yōu)缺點相對來說都比較明顯，要根據(jù)目標(biāo)客戶來判定。

??還有，商住兩用物業(yè)雖說可以注冊公司，但近期住宅型住房開放注冊以及注冊公司權(quán)限開放打開，諸如虛擬注冊、集群注冊等方式將會對商住兩用物業(yè)造成一定打擊，希望投資者能夠慎重考慮。

??網(wǎng)友問題2：對于創(chuàng)業(yè)者來說，在創(chuàng)業(yè)初期選擇購買公寓或進(jìn)行投資上有什么建議？

??曾英杰：目前有兩個產(chǎn)品創(chuàng)業(yè)者可以考慮，第一個是聯(lián)合辦公、第二個是創(chuàng)投空間。目前廣州有40-50個場地可以租用這些空間。這類型產(chǎn)品優(yōu)點在于免去裝修成本和公共使用成本，即可享受注冊公司和各類硬件設(shè)備使用權(quán)等服務(wù)。同時，空間還會定期舉辦一些創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)活動，與其他創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行交流。因此，就租用空間來說，公寓不適用創(chuàng)業(yè)者，此類產(chǎn)品更適用他們。

??同時建議各位創(chuàng)業(yè)者，創(chuàng)業(yè)初期無需購買公寓，可以等公司發(fā)展成熟之后，再適當(dāng)考慮購買。

??斑馬教授：其實買公寓用于創(chuàng)業(yè)辦公的情況并不多見，更多的是用于投資。不少發(fā)展穩(wěn)定的創(chuàng)業(yè)公司考慮到辦公場所、有投資價值才會選擇購買。對于創(chuàng)業(yè)者來說，初期買公寓，可能會加重自身負(fù)擔(dān)，造成資金困難，這并不是一個好方向。

??曾英杰：企業(yè)需要重點考慮現(xiàn)金流，因此我作為一名行業(yè)觀察分析師，不建議創(chuàng)業(yè)者初期購買公寓。