天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范 解讀

自國(guó)務(wù)院于2013年3月在《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》中明確提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以來(lái)，國(guó)土資源部按照“四統(tǒng)一”的要求完成了國(guó)家層面的職責(zé)機(jī)構(gòu)整合、登記依據(jù)制定、信息平臺(tái)建設(shè)、登記簿冊(cè)設(shè)立，為全國(guó)層面不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展奠定了基礎(chǔ)，尤其在登記依據(jù)方面，形成了行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件的完成體例，由簡(jiǎn)到細(xì)出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》。天津市按照國(guó)家要求，于2015年11月30日全市全面實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，落實(shí)了“四統(tǒng)一”的要求，且本著重大改革于法有據(jù)的思想，出臺(tái)了地方法規(guī)《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》、規(guī)范性文件《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》，以國(guó)家有關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)，結(jié)合地方工作實(shí)踐，立足解決實(shí)際問(wèn)題，本著“依法合規(guī)、便民利民、提高效率、因地置宜”的原則在與上位法不沖突的情況下進(jìn)一步明確和細(xì)化了具體登記程序、要件、審查要點(diǎn)及證書注記等內(nèi)容，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前形成的歷史遺留問(wèn)題如何解決做出了相關(guān)規(guī)定。因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是重大的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與每一個(gè)企業(yè)和群眾息息相關(guān)，因此，在《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》及《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》于2016年9月1日起實(shí)施后，受到了社會(huì)各界及企業(yè)群眾的普遍關(guān)注，下面就我市不動(dòng)產(chǎn)登記政策與以往政策及國(guó)家規(guī)定相比的變化之處，以及當(dāng)事人密切關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題介紹如下。

1、關(guān)于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的理解

不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是將原來(lái)分散在土地、房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海域等部門按各自職能進(jìn)行的土地登記、房屋登記、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、林權(quán)登記、海域使用權(quán)登記等統(tǒng)一由一個(gè)登記機(jī)構(gòu)在統(tǒng)一的系統(tǒng)上辦理，記載于統(tǒng)一的登記簿上，為當(dāng)事人核發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書或證明。其根本目的是為了保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利，保障交易安全，當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并沒(méi)有因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記而改變，不存在部分人猜想的統(tǒng)一登記是由政府組織主動(dòng)開展不需當(dāng)事人申請(qǐng)舉證的問(wèn)題，更不會(huì)因?yàn)榻y(tǒng)一登記而將原來(lái)的違法不動(dòng)產(chǎn)合法化。

2、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記程序的啟動(dòng)及申請(qǐng)主體問(wèn)題

按照《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定，通常情況下不動(dòng)產(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行，其中以雙方申請(qǐng)為一般原則，以單方申請(qǐng)為例外情形；不動(dòng)產(chǎn)登記程序的啟動(dòng)以當(dāng)事人申請(qǐng)為一般原則，以依囑托或依職權(quán)進(jìn)行為例外情形。在國(guó)家規(guī)范及我市以往政策規(guī)定中，對(duì)依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行的登記均有詳細(xì)規(guī)定，而對(duì)于依囑托或依職權(quán)進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)定較少，在國(guó)家規(guī)范只有該兩類登記程序沒(méi)有具體登記內(nèi)容。此次，在《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》中單獨(dú)設(shè)立一章“根據(jù)有關(guān)部門要求辦理的登記”， 按照《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》和《天津市土地管理?xiàng)l例》規(guī)定的情形，對(duì)依據(jù)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)囑托進(jìn)行的登記、登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行的登記以及依拆遷整理單位申請(qǐng)進(jìn)行的登記從申請(qǐng)主體、登記材料、審查要點(diǎn)等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，既做到于法有據(jù)又解決實(shí)際問(wèn)題。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的公告問(wèn)題

本著既依法為相關(guān)當(dāng)事人提供提出異議的渠道和履行向公眾告知的義務(wù)，又減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的原則，對(duì)公告的種類、情形、場(chǎng)所、時(shí)限等在規(guī)范中進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。

（一）公告的種類及情形

1.登簿前公告，即將準(zhǔn)予登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行的公告，主要目的是為了排除異議。主要包括政府組織的集體土地所有權(quán)登記，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記；不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)依職權(quán)辦理的登記；按照《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第七十六、七十七條規(guī)定的歷史遺留問(wèn)題登記；2.登記結(jié)果公告。主要包括《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第三十條規(guī)定的依囑托進(jìn)行的登記和《天津市土地管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定的依法拆遷、整理并依整理（拆遷）單位申請(qǐng)辦理的注銷登記。3.證書作廢公告，即辦理注銷登記時(shí)應(yīng)當(dāng)收回原證書或證明而未收回的，在登記完成后應(yīng)當(dāng)公告作廢。

（二）公告場(chǎng)所

除歷史遺留問(wèn)題因涉及不特定人重大權(quán)益，需要在本市主要報(bào)紙予以公告外，其余的公告都可以在不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，最大限度的減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。

（三）公告時(shí)限

登簿前公告除歷史遺留問(wèn)題需公告3個(gè)月外，其余的公告時(shí)限為不少于15個(gè)工作日。

4不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及的公證問(wèn)題

一直以來(lái)，為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，降低其不動(dòng)產(chǎn)被他人處分的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自然人處份不動(dòng)產(chǎn)以及繼承或接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的，均需對(duì)授權(quán)委托書和繼承權(quán)進(jìn)行公證。此次，對(duì)于境外申請(qǐng)人處分不動(dòng)產(chǎn)的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證或者認(rèn)證的規(guī)定予以保留；對(duì)境內(nèi)自然人處分不動(dòng)產(chǎn)的，如委托他人辦理，其授權(quán)委托書公證不作為必要前提，可以在申請(qǐng)登記時(shí)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書；對(duì)于繼承和受遺贈(zèng)類登記，提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權(quán)屬來(lái)源材料，未提供上述材料的，在登記受理前設(shè)置了一套程序進(jìn)行處理，主要是基于當(dāng)事人自我舉證和證據(jù)鏈之間的互相印證、登記機(jī)構(gòu)的問(wèn)詢查驗(yàn)、各相關(guān)人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。但關(guān)于此類做法的爭(zhēng)議也未停息，在減輕當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，當(dāng)事人合法權(quán)益受到侵害的風(fēng)險(xiǎn)也在增加，尤其對(duì)于由登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人舉證對(duì)其是否有權(quán)繼承進(jìn)行審核，已經(jīng)進(jìn)入到了對(duì)民事法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)性審查，這既超出了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍，也影響登記安全和登記效率，在當(dāng)前登記人員普遍緊張的情況下也影響對(duì)其他登記業(yè)務(wù)的合理的人員配比。

5關(guān)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)分割合并或范圍發(fā)生變化等變更登記問(wèn)題

在以往登記的內(nèi)涵不明確時(shí)，的確存在過(guò)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)已有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割、合并，以登記代替行政審批的問(wèn)題，在《物權(quán)法》的大背景下，登記的記載和公示功能已經(jīng)法定，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)權(quán)屬來(lái)源證明材料進(jìn)行依法記載，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的分割、合并或范圍發(fā)生變化等行為，需要有權(quán)機(jī)關(guān)出具相關(guān)變更的證明材料，避免因當(dāng)事人自行申請(qǐng)?jiān)斐傻牟环弦?guī)劃、不符合消防等相關(guān)部門規(guī)定的問(wèn)題。因此，在《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中規(guī)定申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件”“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議”，并在登記規(guī)范中進(jìn)一步細(xì)化為：因地界調(diào)整導(dǎo)致土地面積、界址范圍變更，宗地分割或合并的，提交土地出讓補(bǔ)充合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件；屬部分土地收回引起房屋面積、界址變更的，提交人民政府收回決定書；改建、擴(kuò)建引起房屋面積、界址變更的，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證件，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明材料；其他面積、界址變更，分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的提交有權(quán)機(jī)關(guān)出具的批準(zhǔn)文件。這些規(guī)定與國(guó)土部規(guī)范的規(guī)定也相一致，充分體現(xiàn)登記的記載功能，以及權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法依批準(zhǔn)利用不動(dòng)產(chǎn)的責(zé)任。

6關(guān)于劃撥土地的處置問(wèn)題

劃撥土地使用權(quán)因其適用范圍的特定性及使用的無(wú)償性導(dǎo)致其在處置時(shí)相應(yīng)的受到限制。例如：在名稱變更登記時(shí)，因國(guó)有企業(yè)改制導(dǎo)致名稱變更的，原以劃撥方式取得的土地如繼續(xù)保留劃撥還應(yīng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件，其中國(guó)有企業(yè)已改造為國(guó)有獨(dú)資公司或國(guó)有控股公司的，經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)認(rèn)定，原土地取得方式和用途維持不變；改制后以有償方式使用土地的，還應(yīng)提交出讓合同、土地出讓金及契稅繳納憑證等；在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或主管部門的批準(zhǔn)文件；屬于本市國(guó)有企業(yè)改革調(diào)整中涉及到在集團(tuán)內(nèi)部整合房地產(chǎn)資源，原以劃撥、“空轉(zhuǎn)”方式取得的土地，提交市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)出具的調(diào)整文件，原土地取得方式和用途維持不變；依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提交繳清土地出讓價(jià)款憑證、稅費(fèi)繳納憑證；在劃撥土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)抵押的，在辦理抵押登記時(shí)除提交常規(guī)申請(qǐng)材料外，還應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)優(yōu)先交納出讓金的確認(rèn)文件，無(wú)地上物的應(yīng)提交批準(zhǔn)抵押文件。

7關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)及土地分?jǐn)倖?wèn)題

一是商品房項(xiàng)目在辦理首次登記時(shí)，需要確認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等情形的，當(dāng)事人還應(yīng)提交相關(guān)證明材料或有相關(guān)約定條款的合同；登記時(shí)，建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地與整宗地一并記載為“全體業(yè)主共用”， 屬于物業(yè)服務(wù)用房的，按規(guī)定及證明材料記載為“××全體業(yè)主共同所有”， 對(duì)于申請(qǐng)材料已明確屬于全體業(yè)主共有的其他公共場(chǎng)所和其他公共設(shè)施的，依申請(qǐng)記載“××全體業(yè)主共同所有”。

二是不再進(jìn)行土地分?jǐn)偂?duì)于統(tǒng)一供地、按規(guī)劃分期建設(shè)的商品房等共用宗項(xiàng)目，購(gòu)房人申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的“面積”欄填寫宗地面積，并在附記欄注記“土地面積共用”； 對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行土地分?jǐn)偟?，待?quán)利人辦理轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)按照上述規(guī)定填寫整宗土地面積，并在附記欄注記“土地面積共用”。

8關(guān)于抵押登記問(wèn)題

此次抵押登記與以往相比，在在建建筑物的抵押、抵押變更及注銷登記等方面有所變化。

一是進(jìn)一步規(guī)范在建建筑物抵押登記。屬于商品房在建建筑物抵押的，應(yīng)先行辦理預(yù)售登記；對(duì)于未取得商品住宅銷售許可前在建建筑物抵押的，應(yīng)提交測(cè)算到套的測(cè)繪成果；未取得非住宅商品房銷售許可前在建建筑物抵押的，應(yīng)提交測(cè)算到幢、層的測(cè)繪成果，同時(shí)提交經(jīng)抵押權(quán)人同意辦理銷售許可時(shí)拆分到套的書面承諾，在規(guī)范了登記行為的同時(shí)防范了登記風(fēng)險(xiǎn)。

二是規(guī)范抵押變更登記。針對(duì)抵押權(quán)變更登記中因抵押人或抵押權(quán)人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變化的，明確了可由發(fā)生變化的當(dāng)事人單方申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)坐落發(fā)生變化的，可由抵押人單方申請(qǐng)。

三是簡(jiǎn)化抵押權(quán)注銷登記。明確債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以單方申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷登記。

9關(guān)于相關(guān)當(dāng)事人認(rèn)為登記錯(cuò)誤的救濟(jì)問(wèn)題

通常來(lái)講，權(quán)利人、利害關(guān)系人或者登記機(jī)構(gòu)在發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤時(shí)，可以通過(guò)啟動(dòng)更正登記、異議登記或者通過(guò)行政訴訟等途徑進(jìn)行救濟(jì)。

一是關(guān)于更正登記?？梢杂蓹?quán)利人或利害關(guān)系人提出更正登記申請(qǐng)并進(jìn)行舉證，也可以由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行。其需要注意的事項(xiàng)主要為：1.有證據(jù)證明登記簿記載事項(xiàng)確有錯(cuò)誤；2.更正登記前未辦理該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記或者查封登記；3.更正事項(xiàng)由人民法院、仲裁委員會(huì)法律文書等確認(rèn)的，法律文書等材料應(yīng)已明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬且已經(jīng)發(fā)生法律效力；4.涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、用途的更正登記，應(yīng)報(bào)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核；5.登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行的更正應(yīng)將擬更正事項(xiàng)書面通知相關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)提出異議。

二是關(guān)于異議登記。利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤，通過(guò)更正登記不能實(shí)現(xiàn)的，可以通過(guò)申請(qǐng)異議登記來(lái)保障權(quán)利。異議登記主要有以下幾個(gè)需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)：1.異議登記的效力較以往相比有較大變化，改變了此前不動(dòng)產(chǎn)在異議登記期間無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定。明確了異議登記期間，申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記并提供知悉存在異議登記及自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理；2.結(jié)合實(shí)際情況增加了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以持人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書申請(qǐng)注銷異議登記的情形；3.為更好的銜接《物權(quán)法》關(guān)于異議登記時(shí)效的規(guī)定，《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》中明確了在不動(dòng)產(chǎn)登記證明附記欄記載“申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)未向不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提交訴訟受理等相關(guān)憑證的，異議登記失效”的相關(guān)規(guī)定。

10關(guān)于進(jìn)一步保障相關(guān)當(dāng)事人權(quán)益問(wèn)題

為進(jìn)一步保障相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，此次規(guī)范與國(guó)家規(guī)定及與天津市以往政策相比部分要件有所增加，部分情形有所變化，例如：對(duì)于處分共有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的登記，共同共有的必須由全部共有人共同申請(qǐng)，針對(duì)按份共有人處分不動(dòng)產(chǎn)的情形，明確可由占份額三分之二以上的按份共有人申請(qǐng)登記，同時(shí)為保障其他共有人的權(quán)益，規(guī)定應(yīng)提供其他按份共有人知悉處分的證明材料；對(duì)于房屋所有權(quán)首次登記，在原只需提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》的基礎(chǔ)上增加了建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的證明材料，具體包括經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位聯(lián)合簽署的竣工驗(yàn)收備案表，或者天津市建筑安裝工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案通知書，或者天津市建設(shè)工程質(zhì)量證書；對(duì)于按份共有與共同共同之間的轉(zhuǎn)換而進(jìn)行的變更登記，與以往政策相比也有變化，以往政策規(guī)定等額按份共有與共同共有之間的轉(zhuǎn)換可以按變更登記辦理，此次《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中明確共同共有轉(zhuǎn)為按份共有或者按份共有轉(zhuǎn)為共同共有的當(dāng)事人可以申請(qǐng)變更登記。

11關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序和要件問(wèn)題

簡(jiǎn)化程序方面：一是簡(jiǎn)化了遺失補(bǔ)證聲明程序。根據(jù)《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第二十四條規(guī)定，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失滅失聲明由原在本市主要報(bào)紙上刊發(fā)調(diào)整為在不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站上刊發(fā)；二是對(duì)于經(jīng)預(yù)告登記的商品房首次登記后，購(gòu)房人直接申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，相比于原做法，此次《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》取消了公告程序；三是針對(duì)已經(jīng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的情形，規(guī)定了購(gòu)房人在辦理轉(zhuǎn)移登記后，其抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記；建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，有在建建筑物抵押權(quán)登記的，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)一并將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記。簡(jiǎn)化要件方面：取消了沒(méi)有法律法規(guī)以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》依據(jù)而設(shè)置的前置程序：如對(duì)于存量房屋買賣轉(zhuǎn)移登記不再收取個(gè)人售房發(fā)票；對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移中購(gòu)買拍賣房屋的情形，不再收取網(wǎng)簽的房產(chǎn)買賣協(xié)議等。

12關(guān)于歷史遺留問(wèn)題

本著便民利民、實(shí)事求是的原則，對(duì)于老百姓無(wú)過(guò)錯(cuò)或分散登記時(shí)形成的遺留問(wèn)題提出切實(shí)可行的處理意見。

一是根據(jù)《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》第五十九條第二款規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記的商品房購(gòu)房人入住二年后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未辦理首次登記的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)上按本規(guī)范規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目數(shù)據(jù)補(bǔ)錄后，購(gòu)房人可直接到不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二是根據(jù)《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》第七十六條規(guī)定，屬于2002年12月31日前依法應(yīng)當(dāng)辦理房屋登記因故未辦理的相關(guān)情形，當(dāng)事人可以憑房屋權(quán)屬來(lái)源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說(shuō)明，申請(qǐng)登記。

三是根據(jù)《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》第七十七條，屬于2005年12月31日前國(guó)有土地上房屋已登記因故未辦理土地使用權(quán)首次登記的相關(guān)情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)房屋權(quán)屬證書以及土地權(quán)屬來(lái)源證明，確定建設(shè)用地使用權(quán)范圍。

四是對(duì)于歷史遺留房地登記信息不一致，如坐落、用途、范圍、權(quán)利人等不一致的如何處理以及統(tǒng)一登記實(shí)施前的登記信息核查及相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)配合予以規(guī)定。